全国多地楼市回暖房价未松动 中央急推“限价令”

郎少

　　五一楼市成交量同比继续萎缩 环比略有反弹
　　在政策高压预期之下，刚刚过去的五一小长假，北京、上海、深圳等一线城市未现传统旺季火爆景象，成交量同比持续萎缩。北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，五一假期头两天(4月30日-5月1日)北京全市新建商品房和二手住宅网签总量分别为904套、198套，与去年同期相比分别下跌了44%和近53%。
　　接受记者采访的专家认为，部分城市成交量虽与前一段时间比有所反弹，但与去年同期相比仍呈大幅萎缩态势，价格也处于盘整期，市场观望情绪依旧浓重。如果目前僵持态势进一步持续，预计有关部门还会推出税收、限价等新的措施。
　　环比来看，北京中原分析认为，刚刚过去的一周(4月25日至5月1日，下同)，北京在保障房集中签约的带动下，成交量局部回暖，但过半签约项目均价不足13000元每平方米。据北京房地产交易管理网数据，上周北京楼市商品房期房住宅签约套数为2401套，现房住宅签约套数为223套，二手房住宅签约为2639套，环比前一周分别上涨了31%、2 .8%、8.3%。
　　类似的情形也出现在上海，上周商品住宅成交面积为17 .13万平方米，环比前周增加8.5%，成交量达到了1月底楼市调控以来周成交量的峰值。全市商品住宅成交均价再次回落至2万元/平方米以下，达到了18921元/平方米。
　　"市场确实是在复苏，主要是指成交量有所上升，价格基本上还是在盘整或者说有些城市可能已经出现了下跌。"上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，现在部分城市成交量可能有所反弹，这也主要是与前一段时间相比，与去年同时段相比应该说成交量是大幅萎缩的。
　　的确，根据北京中原地产和北京房地产交易管理网数据显示，4月北京全月成交量为16346套，环比3月下滑了3%，其中，二手房住宅成交下滑超过了15.7%。与去年同期相比，总体成交量下滑幅度高达63.7%。业内人士认为，目前房价并未出现实质性松动，楼市能否迎来"红五月"依然存疑。
　　春季房展历来被认为是楼市的"风向标"。五一小长假期间，适逢上海、深圳两地春季房展开幕，记者走访发现，市场各方仍处于胶着博弈之中。
　　在为期四天的"假日楼市?011上海房地产春季展示会"上，以万科、保利、金地为代表的知名房企悉数到场，开发商的参展热情相比较三月份"上海之春"房展会有所回升。尽管人流量与3月相比有了一定的回升，但是购房者的观望情绪依然较为浓厚。记者走访了多家展位，但并没有大幅降价的住宅项目，一些参展项目最多给予95折至99折的优惠。
　　而在2011年中国深圳(春季)房地产交易会上，70个参展楼盘，深圳楼盘仅十余个，占比约24%。记者也发现有少数楼盘价格松动，顺应调控开始降价。位于深圳龙华片区的深物业新华城是一个2008年开售的楼盘，目前该片区新楼均价普遍在2万元以上，该楼盘销售人员表示该楼盘将拿出其50套剩余楼盘在春交会期间促销，降价幅度为8%左右。
　　深圳房地产信息网周学军认为，近期一系列调控政策的出台，无论购房者和开发商都能明显地感觉到政策的高压态势，随着相关政策越来越落实到位，特别是限价令的出台，这些将对市场带来比较大的冲击。
　　事实上，后续调控不放松甚至更加严厉的信号正加紧释放。
　　记者从中国政府网获悉，国务院总理温家宝五一期间在北京一保障性住房项目建设工地，看望节日里仍坚守岗位的建筑工人时表示，中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。
　　中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞接受记者采访时表示，此次表态再次表明中央对保障房建设的高度关注。保障房建设的大力推进会在满足低收入群体住房需求的同时，在很大程度上改变人们的市场预期。
　　此外，专家普遍认为，此次表态再次强化了调控从严从紧的政策信号，可能会继续出台深化调控的政策，甚至不排除价格管控等措施。国家发改委有关负责人近日透露，发改委将直接组织检查组对重点地区，重点企业，销售商品房的情况进行专项检查。国土资源部有关负责人也表示，今年将进一步打击闲置土地和囤地行为，并完善土地招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。另有报道称，金融监管部门可能于5月出台政策措施进一步规范并收紧房地产信托业务，个人首套房贷也可能将首付提高至五成。
　　杨红旭预测，如果目前僵持态势进一步持续，预计还会推出一些新的措施，在税收方面像房地产税试点、土地增值税、个人所得税等还有进一步提高的空间。另外，限房价、限地价、反暴利等方面也可能还有新的措施。
　　对于未来一段时间的市场走势，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮预计，随着5月份保障房和新建商品房供应量的增加以及购房需求的逐步释放，成交量将逐步回暖。大量的新房供应也将使得开发商楼盘项目之间的竞争愈发激烈，尤其是一些中小开发商为了快速回款，缓解资金压力，打折促销、以价换量将成为部分开发商的必由之路。新房价格的松动，也将促使周边二手房业主的定价更为理性。(.经.济.参.考.报)

全国多地楼市回暖房价未松动 调控效果尚未显现
　　从中长期看，调控无法一直站在市场的对立面，要着眼长远，从根本上解决问题
　　5月楼市，似乎又进入一个时间窗口，市场与调控，都有新进展。深圳再现房源被热抢，部分地方楼市成交量和均价也出现回升迹象。不少人担心，空前严厉的调控无法遏制房地产市场继续"疯狂"。
　　但多位专家对记者表示，目前的房地产市场并未出现非理性反弹或回暖，不需要进一步出台更严厉的调控措施。
　　抢购是个案还是迹象
　　被看作是楼市"晴雨表"的"假日楼市--2011上海房地产春季展示会"正在举行，虽然相较于3月的"上海之春"房展会，有了更多的参展商和参观者，但人们最关心的房价却依然没有什么惊喜。
　　2日，凯德置地一位现场销售人员告诉本报记者，其楼盘自开盘至今房价一直比较平稳，目前来看也不会有调整。记者在整个房展会现场询问多个项目销售人员，对方均表示，没什么优惠或促销活动。
　　搜房网数据监控中心的统计称，此次房展会上，仅两成参观者表示有明确购房意向，45%的被调查者表示暂无购房打算，另有35%的人表示将视情况决定。搜房网分析师认为，由于价格没有实际下降的迹象，高企的房价依然让大多数人望而却步。
　　就在大多数人依然在观望等待时，4月30日发生在深圳的"抢购"，也让不少人开始担忧，市场是否已经回暖，价格是否难以调整。
　　4月30日上午10点，中海地产推出共计1349套"限价房"，吸引了近5000人前往选房。截至当日下午2点，所有房源被抢购一空。
　　在广州，碧桂园清泉城300多套别墅"五一"期间遭千人抢购，被人们戏称买别墅如买白菜。楼市之火爆可见一斑。
　　但中国指数研究院副院长陈晟对记者表示，这只是个案，因为房价下调，所以买房者比较踊跃。据报道，中海地产此次推售的房源起价在9680元/平方米左右，所有房源均价在11000元/平方米左右。
　　成交量回升是否回暖
　　然而深圳整体的房价并没有下降。1日，深圳市规划国土委发布数据称，4月深圳新建商品住房虽然成交面积和套数均下降近30%，但成交均价却比3月上涨4.4%，重新站上2万元关口，为20295元／平方米，呈现"量跌价升"态势。
　　南京4月份的商品房成交数据也显示，虽然相比去年销量大幅下跌，但4月下旬的日成交量逐步上升。
　　事实上，在全国不少城市都出现了成交回暖的迹象。
　　搜房网的CREIS中指数据显示，4月18日至4月24日这周，北京、天津、深圳、上海、重庆、成都等城市的住宅成交套数和成交面积均出现环比上涨。其中，北京住宅周成交套数环比上涨达到59.6%，重庆住宅周成交面积环比上涨达到37.8%。
　　陈晟对记者表示，一些城市出现的成交量回升，不能说是回暖或者反弹，相对于1月份的低迷来说，现在应该是正常的恢复。"每个城市都有一个合理的成交量，像上海可能是500套，北京广州是400、300套。"陈晟表示。
　　北京四方联达机构董事总经理杨少锋也对本报记者表示，4月份是楼市集中开盘的时期，所以会出现成交量的明显上升，这是合理的。"我不觉得现在房地产市场已经出现了非理性的反弹。"杨少锋说。
　　调控是否需要更严厉
　　虽然成交量下滑体现了这一轮"最严厉"楼市调控政策的成效，但是，调控的核心问题--房价，依然没有明显回落。
　　如今部分地区成交量的回升是否会带来价格的上涨？
　　对此陈晟表示，房价并不会随着成交量恢复而有所上涨，"各地政府一定会采取各种手段做好调控。"
　　北京中房研协研究中心总监回建强则向记者表示：短期调控措施虽有见效快的好处，但未必利于房地产的长期稳定发展。从中长期看，调控无法一直站在市场的对立面上。要从根本上解决问题，一是要解决土地财政问题；二是房产税政策要果断向深水区推进，实现存量住房与增量住房一盘棋，统筹征税；三是保障房建设要切实开工、切实形成供应，从而缓解市场的需求压力。
　　5月1日，国务院总理温家宝在北京保障性住房建设工地看望建筑工人时说，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。
　　《人民日报》日前也发文称，由于通胀预期仍然强烈、境外热钱还在继续进入我国、住房刚性需求依旧旺盛，房价仍然有强烈的上涨冲动。这时候如果盲目乐观甚至放松房地产调控，恐难避免房价再次快速上涨，有限的调控效果恐将前功尽弃。
　　从5月1日起，商品房销售明码标价、一套一标价的措施开始执行。据悉，近期国家发改委以及各地价格主管部门将在全国展开大范围的检查。发改委甚至还表示，正研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使房价保持在合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。
　　杨少锋表示，目前的调控已经很严厉了，不需要再继续出台新的政策，主要任务应该放在政策如何落地。
　　他认为，一旦政策落实到位，调控的效果就会非常明显。"我认为，到今年的三季度，房地产市场就会对这一轮的调控做出明显的回应。"

郎少

地方松绑呼声遭楼市调控加码 中央急推限价令
　　楼市中仅次于"金九银十"的销售旺季非"五一"莫属。北京市场也将迎来今年以来楼市推盘的最高潮。不过，大兴、昌平、通州等几个郊区推出的新盘，定价仍高居2万元左右。
　　虽然历经宏观调控一年有余，开发商在房价上的博弈能力仍未见消怠。北京预计于5月开盘的商品房项目约48个，其中纯新盘21个，老项目后期27个。几乎所有的老项目，都比上一期开盘价贵；而新盘定价也略高于周边。
　　这是当前一线城市房地产市场状况的缩影--交易量低位胶着，价格却坚挺不下。"当前开发贷和个贷都很紧，开发商的资金链确实面临严峻考验，但规模性降价是最后的选择，目前来看还远没到那一步。"一位国企开发商负责人向财新《新世纪》记者表示。
　　于是，有业内人士预测，不等开发商末日穷途，地方政府可能先撑不住了，自行给市场松绑。"总之，这是一场'鸡战游戏'(Game of chicken)，看谁先眨眼。我相信先眨眼的肯定是政府。"麻省理工学院管理学院教授黄亚生在微博中称。
　　已经有地方政府似乎想"眨眼"了。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要"充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则"。有媒体对此解读为"海口市拟停止执行楼市限购令"。
　　在房地产调控效果并不明显的僵持之际，刚刚宣布限购令两个月的海口市如真退出限购，无异于"一石击水"，对市场预期将产生重大影响。财新《新世纪》记者对此在第一时间进行了求证，海口市政府办公厅有关负责人"辟谣"称，海口不会取消限购令，"这是国家要求，国家也不会为海口开绿灯。"另一位接近海口政府的知情人士则向财新《新世纪》记者透露，"海南不是取消限购令，但是希望放宽标准。有关申请已向国务院递交。"
　　由于海口购房者多为岛外人士，限购对楼市的影响可想而知，"海南各地政府都希望能够取消(限购令)。"上述知情人士称。
　　然而，种种迹象表明，房地产调控政策篮子中最"凶猛"的杀手锏--限购令，恐怕离退出市场还遥遥无期。4月中旬，国务院督察小组兵分八路，对各地房地产调控效果进行摸底。业界对于此次摸底的结论甚为关注，这将肃清地方政府的想法，并关系到下一步调控政策的走向。但从各方预期来看，宏观调控的下一步方向将是"加码"，而绝非"松绑"。
　　现阶段仍是"假摔"
　　新华社日前发布"一季度北京房地产市场量价齐跌"的消息，一度受各方质疑。中信地产一位负责人向财新《新世纪》记者分析称，从数据上看，这并非不可能，一季度成交的楼盘偏郊区，并且有几个保障房项目入市，拉低了整体成交价，但这其实是"假摔"，是通过结构性推盘而人为造成的均价下跌。他认为，北京城八区的商品房项目价格基本上没有下降。
　　这显然不是政策制定者希望看到的情况。4月中旬，国务院派出由发改委、央行、监察部、国土部等相关政府领导带队的八个房地产调控专项督察小组，前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控情况进行全面督察。
　　发改委副主任穆虹在督察途中表示，当前中国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。
　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，目前各地政府贯彻调控政策有很大差距，中央政策很严、措施很好，但真正实施起来差异太大，更多的城市基本是"空调"。对于2011年的房地产市场，王珏林预计调控会继续加码。
　　目前，已完成调研返京的各督察小组正在总结调查情况，结论尚未对外宣布。但种种迹象表明，部分城市的调控效果并未令他们满意。据财新《新世纪》记者了解，近日国研中心市场经济研究所所长任兴洲在北京市住建委主办的内部会议上表示，"从数据上看，房地产投资仍然很高；从摸底情况看，二三线城市的市场依旧火爆，社会性资金冲向房地产的动因、动力仍然存在。如果放松调控，市场一定会报复性反弹。此外，保障房的长效机制还没建立起来，调控短期内不会放松。"
　　国家统计局的数据支持了任兴洲的判断。3月份70个大中城市新建商品房价格指数显示，多数城市房价基本维持稳定，但有部分三、四线城市房价上涨的势头超过了一线城市，如秦皇岛、包头、安庆、兰州等。从全国范围看，房价并没有出现整体下跌的状况。
　　在限购令执行颇严的一线城市，开发商难有伸展拳脚的空间，这客观上催热了二、三、四线城市的房地产市场(参见本刊2011年第10期"到三四线城市去")。近期发布一季报的上市房企业绩已对此有所体现，一季度三、四线城市为开发商贡献了大半销售量。
　　远洋地产总裁李明在近日的媒体见面会上表示，"从调控的效果来看，中央政府并不一定认为已经到头了。如果有新的调控政策出台并不意外。"
　　调控加码渐露头
　　"其实，银行对开发贷和个贷已暗自收紧。"一位国企开发商负责人向财新《新世纪》记者透露，自4月上旬开始，多数银行已经收紧了开发贷，尤其小开发商贷款非常难，购房者个贷收紧的形势更为严峻，"我连续见了几个银行的行长，问题不是开发贷，而是业主的个贷迟迟办不下来，很着急。"
　　近期，银监会要求银行业金融机构开展新一轮的房贷压力测试，这已被市场视作楼市调控政策升级的前奏。此次压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。
　　中原地产研究部高级经理刘渊认为，调控可能从两方面继续加码："一是继续压开发商的资金链，包括收紧开发贷，不发预售证，限价令等政策；二是继续限制购买力，如提高首付比例，限制个贷的发放，推广房地产税等。"
　　刘渊认为，在调控政策篮子中，"最'凶猛'的还是限购令。在房价胶着难分时，任何政策都替代不了限购。在房地产税试点城市重庆和上海，成交量和房价并未走出独立行情，显示出房产税的调控效果并不好，因此可能不会向全国推广。"
　　在刘渊看来，限购令退出遥遥无期；政府同时启用了限价令来为限购进一步加码。4月14日深圳市规划和国土资源委称从5月1日起，将对深圳市所有商品房项目实行"明码标价、一套一标"，即限价令。发改委随后亦宣布，从5月1日起，全国的商品房(包括二手房)都必须明码标价。
　　不过，中房信分析师薛建雄认为，限价令的严厉程度和效果肯定不如限购，"限价限制的是开发商的行为，其监督作用在市场环节，监控起来的难度大大高于限购，同时在操作环节的腾挪空间很大。"
　　据媒体报道，为规避北京的限价令，绿城位于北京的高档住宅诚园，采用了"暗涨"的手法，至4月11日，绿城已经完成了对诚园项目未售出房源的实际销售价格上调1000元/平方米。
　　薛建雄称，从政策的影响力和监管难度等多方面看，限价都不能替代限购，当前限购不应退出，否则市场将面临报复性反弹的风险。(《新世纪》-财新网)