| 2009年6月10日，统计局公布5月份房地产相关数据：今年1-5月，房地产投资额同比增长6.8%，新开工和土地购置面积分别同比增长-16.0%和-28.3%，销售面积和销售金额分别增长25.5%和45.3%。 评论： 单月房地产投资增速略有上升，东部回升较快，符合预期。09年1-5月，全国房地产投资额累计达到10165亿元，同比增长6.8%；5月份单月房地产投资额为2875亿元，同比增长12.0%，环比增长19.3%，符合预期。全国房地产投资增速的上扬主要得益于东部区域房地产投资的恢复。东部区域占比60%以上，其单月投资增速已从年初的-4.6%上升至14.8%，5月份上升尤其明显；相比而言，中部和西部的房地产投资增速变化则并不明显。我们认为，东部区域投资增速的率先上升，与其销售的率先恢复有关，预计这一趋势仍将持续，而中西部区域销售的好转也将逐步传导到房地产投资上。 新开工面积和土地购置面积仍未回升。今年1-5月，房地产新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.0%;土地购置面积0.99亿平方米，同比仍下降28.3%。虽然部分房地产龙头企业已经在逐步增加新开工和土地购置面积，但全国统计数据仍未回升，我们认为从全国总体来说，中小公司仍相对谨慎，他们往往采取跟随战略，要在明确看到龙头企业的行为后，才增加投资。另外，对于新开工、土地购置面积增速与房地产投资增速回升之前的差异，我们推测可能的解释是：（1）房地产投资是按资金实际流出口径统计的，在之前行业资金链较紧的情况下，开发商往往推迟工程款的支付进度，而如今销售回升和资金链好转，使得企业能够加快支付进度。（2）随着销售的回暖，开发商率先是恢复此前停建和缓建的项目，此后才是增加新开工，而前者的变化并不能及时的反应在统计数据上；（3）单位开发成本和地价都可能略有上升。 销量同比环比增速均有所提升，东部和中部是环比增量的主要贡献点。今年1-5月，全国销售面积为2.46亿平米，同比增长25.5%，5月单月同比增长51.3%,环比增长11%，较上月单月增速提升12.3和9个百分点。单月增量贡献主要得益于东部的持续热销和中部销售的不断复苏。东部区域销售延续前期热销趋势，且环比增速由3%提升至14%，中部区域自4月恢复销量正增长后，同比环比增速进一步提升至26.8%和17%。 资金链继续宽松，销售回款占比继续上升。和6.8%的投资增速相比，房地产资金来源总和的增速达到了16.1%，显示出房地产开发商的资金链进一步宽松。5月份销售的持续好转，使得销售回款在资金来源中的占比由年初的34.5%，进一步上升至了40.5%。 维持09、10年房地产投资增速的预测，分别为10.6%和15.2%；维持09年和10年销量预测，分别为21%和12.8%。 |
