| 申银万国(4.38,-0.20,-4.37%)9日发布华侨城(000069.sz)资产注入方案短评报告，报告表示，公司资产注入方案如期推出，基本符合预期，维持公司“增持”评级，具体分析如下： 2009 年6 月9 日，华侨城发布董事会公告，会议审议并通过了《关于发行股份购买资产暨关联交易的具体方案的决议》：公司拟收购集团旗下12 家公司的股权，评估作价为73.76 亿元，以公告前20 个交易日均价15.16元计算，拟向大股东定向增发486，389，894 股。 发行方式、评估价格等总体符合前期的预期，方案评估价格与08 年方案相比略有下调，且发行方式由公开变为向大股东定增，此次方案进程总体符合前期的预期和判断，5 月提交国资委和董事会审核，预计6 月底上报证监会，整体方案有望在2009 年11 月前后完成。与去年公开增发方案相比，此次方案有几点变化：（1） 发行方式由公开变为向大股东定向增发；（2）发行股数相应发生变化。去年方案公司拟发行不超过10 亿股，募集资金不超过83 亿元收购集团资产，此次方案变更为向大股东定向增发，发行数量为4.86 亿股作价73 个亿换购集团资产；（3）此前为收购集团旗下13 个公司的股权，此次变更为12 个公司，且深圳华侨城房地产公司的评估价格有所下调。申银万国注意到，此次公司收购集团资产价格发生略微的变更，评估作价由75.49 亿调整至73.7亿，主要原因是此次深圳华侨城房地产公司的评估价格下调约2 亿左右，且此次收购资产中未包括深圳华侨艺术中心。 收购若顺利完成，优质资源将进一步向上市公司倾斜 “旅游+地产”的运行模式造就华侨城独特的竞争力，此次资产注入，将优质资源集中到上市公司，未来有助于利用资本市场平台放大公司竞争优势，进一步突出和做强主业，提升公司价值，达到资本和资源最有效的配置。 增发完成有望扩充上市公司土地储备，提升公司盈利能力和重估价值，维持公司增持评级，此次资产注入顺利完成，公司土地储备规模有望进一步扩充，权益储备面积由增发前228 万提升至359 万。由于公司储备项目大多属于豪宅，且位处深圳，随着市场销售的回升，特别是豪宅市场的热销，公司09 年业绩将出现显著增长，预计09 年和2010 年公司完成注入后销售净利润为19.23 亿和24.37 亿（由于公司为同一控制下的合并，因此，注入资产之全年利润将全数并入上市公司），对应每股净利润为0.62 元和0.79 元；同时由于土地储备的扩充，公司的每股RNAV 也适当提升至13 元/股，考虑到未来房价的回升以及其他项目的获取，公司RNAV 仍有适度上调空间。申银万国认为，华侨城独特的“旅游+地产”模式，使得公司往往可以低价获取大幅廉价土地资源，依赖旅游运作提升土地的附加值，从而使得公司能够长期获得高于行业平均的毛利率和ROE 水平，因此也使得公司较行业其他公司可享受一定的估值溢价，考虑到目前公司估值仅为行业平均水平，申银万国维持公司“增持”评级。 |
