| (1) 保利地产年初至今的销售面积/销售额占我们全年预测（320 万平方米/人民币252 亿元）的56%/58%，好于我们的预期。如果公司强劲的销售增长趋势能够持续，我们全年合同销售额/盈利的预测可能面临上行调整风险。<A href="http://www.microbell.com">www.microbell.com</A> (2) 由于二线城市项目的贡献率上升，我们预计其年初至今人民币8,078 元/平方米的销售均价可能会逐步缓慢降至我们全年预测的约人民币7,800 元/平方米的水平。 (3) 根据新浪报道，公司由于参与了一级土地开发，以底价获得北京密云项目。假密云项目的销售均价为人民币4,500-5,000 元/平方米（接近周边项目的价格）及综合成本为人民币3,200 元/平方米，我们估算密云项目的毛利率为30%-35%。虽然对净资产价值的提升幅度较小（不到1%），但我们认为这可能预示着保利地产新一轮土地购置的开端。我们估计在2010 年底前，公司可能将进一步购置人民币约185 亿元的土地，以推动公司中期盈利增长。 潜在影响 我们维持保利地产的中性评级、盈利预测和目标价格不变。保利地产当前股价对应的2010 年预期市盈率为22 倍，2009 年预期市净率为4.9 倍，较2010 年预期净资产价值存在1%的溢价，A 股均值分别为23 倍、3.0 倍和折让14%。上行风险：房地产销售收入高于预期。下行风险：政策意外收紧和中国经济复苏慢于预期。 |
