| 投资要点： 成交：11个一二线城市中大部分的成交量开始从高位下降，整体从前几周明显高于07年，下降到目前与07年基本持平的状态。目前10个代表城市成交量达到08年同期的202%，达到07年同期的102%。 房价：综合评估一二线核心城市整体房价稳中趋涨，但很多城市房价明显快速上涨，其中部分楼盘甚至出现创下07年1月以来新高的情况。 供给：存量继续小幅下降，主要是成交量近期在高位波动，持续消化存量，去化时间呈现明显下降态势。 土地：随着销量回升、资金回笼，对未来的判断逐渐乐观，开发商拿地意愿开始强烈。近期住宅用地的出让和成交有一定上升。 长三角：上海成交保持高位，苏州成交大幅下降。杭州4月底开始官方数据中新增萧山和余杭的量(约占比总成交的50%)。 珠三角：深圳、广州、惠州成交量均有下降；深圳价格近期上升明显。 环渤海：北京成交量有所下降，天津成交在高位波动；北京房价内城区明显回升后稍有回调，天津价格有所上升；可售面积持续小幅下降。 二线核心城市：重庆成交量大幅下降；武汉成交在高位波动，有所下降。价格近期均有较明显上升。 A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，开发类08年PE 37倍，09年26倍，RNAV溢价25%，PB 4.3倍；出租类08年PE 48倍，09年33倍，RNAV溢价13%，PB 3倍。 在通胀预期推动下，夹杂着对经济复苏的信心，成交量复苏，房价趋涨。行业景气从销售逐渐转向开发(也有政府政策要求和引导的作用)。 最关注房价的除了自住需求者，还有担心房价打击成交量和影响民生的政府，近期“研究开征物业税”等反映了这种关注。但在通胀尚未上升到“严防死守”和经济尚未全面复苏之前，预计政策主基调还是“保增长”，进而保房地产行业。但有必要提及的政府对房地产的态度可能从原来的“单向全面刺激”转向“开始部分关注风险”。 行业评级增持，表现能够跑得更长远的个股品种有望是：(1)预售房款优势突出类：华发、广厦、深振业、首开、滨江等。(2)资产注入预期明确类：建发、张江高科(14.15,-0.06,-0.42%)、阳光股份(8.99,-0.16,-1.75%)、广宇发展(9.30,-0.59,-5.97%)、中粮地产(9.11,-0.18,-1.94%)、城投控股(13.24,-0.01,-0.08%)、华侨城、香江控股(8.23,-0.01,-0.12%)等。(3)财务杠杆爆发力类：以万科、新湖、北京城建(15.97,-0.07,-0.44%)、招商等。(4)“地产+X”模式的龙头公司：地产+新能源的中国宝安(11.03,-0.25,-2.22%)、中炬高新(10.65,-0.25,-2.29%)；地产+煤炭的万业企业(9.59,-0.41,-4.10%)，地产+金钼矿的新湖中宝(10.42,-0.14,-1.33%)；地产+创投的中国宝安、张江高科和北京城建。 短期建议积极关注基本面良好但前期股价滞涨、有潜在再融资需求的中国宝安、阳光股份、浙江广厦(8.72,-0.20,-2.24%)和福星股份(9.37,0.04,0.43%)；可关注质地良好的借壳上市地产股ST亚华(浙商地产)、ST东源(6.18,0.00,0.00%)(金科集团)。 |
