| 结论和投资建议：(1)需求的相对刚性和累积需求的释放将导致主要城市09年需求量大幅超越市场预期，根据我们初步的测算，北京、上海等城市理论上潜在的需求至少是08年成交量的1.5倍。但是08年过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略将导致09年全年新增供给出现下滑，下半年供给压力将逐步显现。我们通过可供销售和吸纳周期计算的2009年销售量远小于理论需求量，其平衡将通过价格上涨来实现。以06年和07年的月供收入比测算房价在08年的均价上需要上涨的幅度。大部分城市潜在的价格上涨空间均比较大。(2)随着09年销售均价的逐步回升，一方面09年上市公司现金销售收入将超过我们此前的预期；另一方面价格回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响较为显著。我们适当调整了此前对09年销售价格“上涨”的假设，深圳区域由此前的5%调整至10%，非深圳区域由0%调整5%，由此也上调了大部分公司的RNAV和盈利预测。(3)我们维持行业“看好”的评级，板块投资机会来自于房价超预期上升带来的毛利修复。毛利修复一方面能大幅提升企业盈利状况；另一方面能够提升ROE水平，带动估值的进一步上调。推荐两类公司：(1)房价上涨对企业业绩敏感度更高的公司：金地、万科；(2)土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的可能，房价上涨对其重估值提升明显，且未来ROE保持在相对较高水平的公司：冠城大通(13.07,-0.18,-1.36%)、华侨城、深长城(17.98,-0.57,-3.07%)、泛海建设(17.70,-0.58,-3.17%)。 我们与大众的不同之处：我们认为，短期供给的不足和潜在较大的需求使得价格上涨存在超预期的可能，且在目前经济回暖尚不明显前，决策层将慎用紧缩性政策。 关键假设点：货币政策相对宽松，经济环境不会出现突然恶化。 结论的风险：房价继续上升会给行业和板块走势带来一定的风险，主要是两点：一是来自政策层面。房价涨跌完全在决策层可控制范围，决策层可以直接打击购房，比如提高二套房按揭乘数和利率水平、加大购房投资的交易成本等。我们认为，短期之内严格购房政策必将面临较大的政治风险和成本，一旦力度和方法不当，引致市场成交量重新低迷，经济将再次受到冲击。因此，在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前，我们判断，房地产政策出现紧缩概率不大。但是，随着房价的上升，股票市场的投资者对政策的预期会有所加强，从心理层面上影响板块股价表现。二是房价涨幅过大再次透支购买力的风险。由于部分城市今年供需矛盾特别突出，可能导致房价上涨幅度过大，而像07年一样再次透支购买力。而若开发商下半年起加大开工，导致未来供给增加，则房价在中期存在再次下跌的风险，对行业成交量及上市公司都会有负面影响。 |
