| 【核心提示】机构的数据却显示，几乎在同一时间，全国各地的高端住宅深藏着的消费能量都突然迸发。"绿城在温州的项目，一些房源的总价高达2000万元，但据说开盘不到半个小时，就被哄抢一空，分析人士称，拥有大量闲置资金的民营企业家正在把高端住宅变成为他们的"高级储蓄罐"，借以躲避可能来临的通货膨胀。就在此时，"地产一哥"发话了。万科王石在日前接受采访时表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后……。 导读： <FONT color=blue>市场</FONT> 还是钱多 全国高端房频遭哄抢 王石又抛"拐点论" 地产业界"有点慌" 境外热钱三月可能已微妙转向 "潜伏"内地楼市 摩根大通龚方雄称：内地房价今明两年将各涨10％ <FONT color=blue>影响股票</FONT> 申银万国：房地产量稳价升 再次上调09销量价格预测 东兴证券：房地产业泛起浪花 仍可期待 关注8股 还是钱多 全国高端房频遭哄抢 "绿城在温州的项目，一些房源的总价高达2000万元，但据说开盘不到半个小时，就被哄抢一空，不会是假按揭吧？"建设银行杭州分行的一位工作人员昨日忧心忡忡地向《每日经济新闻》表示，突然出现的高端楼盘热销潮，让他们措手不及，由于担心是"假象"，银行甚至不敢轻易接下曾被视为"最优质资产"的住房按揭贷款。 然而，机构的数据却显示，几乎在同一时间，全国各地的高端住宅深藏着的消费能量都突然迸发。 分析人士称，拥有大量闲置资金的民营企业家正在把高端住宅变成为他们的"高级储蓄罐"，借以躲避可能来临的通货膨胀。也有专家分析，上述投资潮还未超过警戒线，像2007年那样的哄抢行情，还不会被立即翻版。 现象：高端房"热销" 在楼市"小阳春"转向"盛夏"的过程中，高端住宅的热度正在飙升。 统计数据显示，4月份，深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%；在北京，前4月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%；而在上海，4月的别墅销售与供应比已经达到了1.59：1。 热销的不只是别墅。易居中国的数据显示，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升，5月前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月总成交量的近3倍。 热销的场面并非仅限于上述一线城市。温州、杭州、宁波等长三角地区二三线城市的高端住宅，也出现了热销景象。 背后：民企资金大量流入 易居中国分析师薛建雄分析认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。据调查，不少热销高档楼盘背后，都会有着大量温州、宁波企业主，他们害怕未来可能遇到的通货膨胀，因此将大量闲置资金投向了楼市。 以地下钱庄的民间借贷资本为例，在去年的贷款月利率一度高达7%时，曾有大量资本涌入；而如今月贷款利率只有0.7%，这些资本眼见无利可图，转而投资房地产。另外，还有一些小企业被大公司兼并后，企业主手中有钱，但又无项目可投，转而将资金投入到了楼市。 薛建雄的观点，在开发商处得到了一定程度的证实。合生创展上海御泰房地产发展有限公司营销经理赵庭介绍说，购买该公司合生东郊项目的客户个人资产都在10亿元以上，主力军是民营实体的企业主，另外还有房地产业的同行以及一部分IT企业的企业主。 业内观察人士罗渊指出，本轮高档物业行情的诱因在于：4万亿投资带动很多行业兴起，其中很多集中在IT行业；人民币对美元走势的疲软，也使大量的资金进入楼市；而对通货膨胀的担心，进一步使大量闲置资金害怕"缩水"而进入楼市。 但上述民企资金的流入或许并不会立即导致2007年楼市火爆的现象。中房指数研究院副主任陈晟认为，目前房地产市场投资资金的流入量还在警戒线内，但是要避免像2007年那样招致宏观调控的地产危局重现，投资者、开发商还应保持足够冷静，相关部门也需要严加监察，防止楼市过热。（每日经济新闻） 々 王石又抛"拐点论" 地产业界"有点慌" 5月份，全国楼市出现"量价齐升"的反弹局面，延续着今年以来的回暖态势。此时开始传闻不断：有消息说，管理层担心房价反弹，激活楼市的"救市"政策将暂停出台；更有消息称，"热炒"多年的物业税将出台，引起业界一片恐慌。 楼市又到分水岭？从近期地产大鳄的一举一动中发现，其市场策略似乎出现一定分化迹象。尤其是作为房地产业内的"一面旗帜"，万科王石又在此时抛出了"后拐点时代"，此番言论让人联想起一年多前"拐点论"，引起广泛关注。 "拿地竞赛"大幕重启 经过了今年一季度以来成交量大幅上涨的楼市"小阳春"，关于楼市的焦点也逐渐从成交量转移到房价上来。在广州这样"回暖"得比较早的城市，近期房价出现了"小步快跑"的稳步上升趋势，十区均价大约每月上涨200元左右。在刚刚过去的端午节楼市就表现得特别明显。 伴随着楼市"突然的繁荣"，全国从南到北，土地市场也迎来2009年首次成交高峰。而刺激目前土地市场重新活跃的，是大型房地产开发商。在端午节前一周的成交中，拿地者主要是保利、龙湖地产、绿地集团等。其中绿地集团获得的上海斜土街道107街坊地块，还以12亿元刷新了上海2009年经营性用地的最高出让总价。 事实上，经历一年调整，钱包逐渐又鼓起来的开发商重新杀了回来。 ---日前，富力地产以相当于出让底价3倍多的10.22亿元，买下北京广渠门10号地块，楼面地价超过13000元/平方米。而紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米，周边的二手房价格也在18000元/平方米左右，这意味着该地块的成交价再度隐现"面粉贵过面包"行情。 ---5月26日，广州今年首次住宅用地出让，"过江龙"深圳开发商佳兆业与已经多年没有出现在土地拍卖市场上的本地企业东华实业进行了价格缠斗，现场叫价幅度甚至直接从200万元/次变为1000万元/次，最后以高于底价50%的价格成交，扣除回迁房后，楼面地价为6371元/平方米，直逼广州CBD拟于近期出让住宅的起拍楼面地价水平。 也有的大集团把目光投向再融资。有消息称，保利地产80亿非公开发行A股股票的申请近日已获得证监会有条件通过。主要投资于上海保利叶上海、上海保利林语等8个项目。在2008年地产销售形势不佳的情况下，保利仍新拓展了12个项目，新增了594万平方米的土地储备。这种扩张势头使保利地产2008年存货从280亿一下猛增至401亿，增幅达43.12%。 万科又在"玩"防守？ 就在此时，"地产一哥"发话了。万科王石在日前接受采访时表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。对于现在业界认为楼市走势经过去年以来的"小压"之后还会再弹起来的观点，王石也表示不认同。他还透露，周围一些同行其实也同意他的拐点论，但希望他不要再在媒体上发表类似观点。 行家注意到，对于后市的谨慎态度，同样体现在万科的定期报告中。前不久公布的万科2009年一季报就指出，虽然一季度成交量回升，但"对这一态势的后续发展，仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早"。万科的不少高层也多次在不同场合强调，将继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。 "后拐点论"令业界惊恐 对于王石"众人皆醉我独醒"的言论，业界记忆犹新。王石曾准确预测2008年楼市将出现拐点，万科也因为率先降价促销，抢得先机回笼了资金，万科顺利部署完成了"备粮草、过寒冬"的防守策略，令业界同行不得不望其项背，各房企也相当被动，急急应对，但都感到被抢了"头啖汤"再出新招也为时已晚。 尽管万科董秘肖莉已在最近一次采访中强调，外界对于王石的"后拐点论"只是炒作，万科开始看好市场，也会在上半年积极拿地。但细心的行家则发现，万科的土地储备似乎在步步萎缩。除了最近一周内，万科合计以19.43亿元，溢价50%在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块外，08年万科补充了666万平方米低地价库存，相当于1884元的楼面地价，土地储备不够3年。 但"后拐点时代"言论一出，还是引发广泛关注。某上市开发商担心"不知万科又在葫芦里面卖什么药？" 也有部分地产业内人士认为不必在意万科的举动，大有大做，小有小做。目前房地产销售在具体项目上其实是呈现"二八现象"，即只是少数的房地产商获得了较多的销量，而中小房地产商实际销售获益不多。 "如果地产真的就此回暖，并且持续下去，那么国务院最近就不会出台支持房地产的政策了。"某发展商比较乐观地说。 （羊城晚报） 々 境外热钱三月可能已微妙转向 "潜伏"内地楼市 最近几个月，由于热钱大举流入，香港股市和楼市大幅反弹。内地楼市和股市的持续升温是否也与热钱流入有关呢？ 本报记者调查后发现，目前，已经有境外资金出手的迹象，而3月份资金流向已出现了变化。 5月新增贷款或略超5000亿元 本报讯 多位银行界消息人士透露,5月新增贷款略逾5000亿元,与4月相比少增近500亿元。其中，工农中建四大国有银行新增贷款2500亿元,占比50%左右。 银行业人士表示，5月信贷增量下滑，最主要的原因是大项目的高峰期已过，其次是由于银行考核特征导致的前高后低贷款习惯。 1~4月新增人民币贷款创出5.17万亿元的天量。虽然管理层多次强调适当宽松货币政策没有改变,但也对贷款过度集中、连环担保等风险表示担忧。 一位国有银行人士表示,监管层已向银行传达讯息,要力保全年放贷均衡增长。 境外资金3月或已微妙转向 股市的资金神秘难测，楼市的资金则相对可察。例如，5月中旬，香港蓝筹开发商恒隆集团有限公司在短短的一周内分别以人民币45亿元和4.15亿元从大连和无锡市政府手中购买了两块土地，显示出一些境外商业地产开发商已开始在中国低迷的市场中发现了价值。 记者在广州走访也发现，二手市场已出现零星的境外买家。中原地产外籍部营业总监潘婉霞对本报记者表示，近期确实有一部分境外买家入市，"根据我们掌握的情况，增幅在5％左右，量不是很大，深圳要多一些。" 兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委对本报记者表示，最近可能有部分境外资金进来了，这主要基于境外市场人民币升值预期的重现和国内楼市走暖。 外储变化显示线索 国内外汇储备的变化也显示，自今年3月起，资金流向似乎出现了微妙的变化。自去年8月雷曼兄弟倒闭至今年2月，尽管外贸依然存在较大顺差，外商直接投资也保持在50亿美元以上，但我国的外汇储备增加额却未同步增加，相反，个别月份还出现了负增长。从"外汇储备增加量－贸易顺差－外商直接投资"这一数据看，除了去年12月份外，其余月份均为负，反映资金流出的迹象。 到了今年3月，我国外汇储备增加额高达416.75亿美元，而外贸顺差只有185.3亿美元，外商直接投资增加至84.03亿美元，也就是说，尚有147.42亿美元不知来自什么项目。 专家： 大规模流入尚未出现 尽管有各种若隐若现的迹象，但多位业内专家表示，目前并未出现全面的大规模的资金流入。 长期追踪热钱走向的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕表示，近期确实有大量热钱涌入我国港台地区，主要是来自欧美的短期炒作资金，不会进入内地。而2007年流入内地的主要是来自全球华人和港台地区的储蓄资金。 不过，也有业内人士表示，为了缓解流动性紧缩，多国央行将利率降至历史低点，并且纷纷启动印钞机。如今，经济复苏迹象显现，避险资金又开始涌出，其首选之地自然是经济增长性较强的新兴市场国家和商品市场，在这种情况下，股市和楼市也将重现暴涨。 商品市场看涨 高盛：明年商品回报将近两成 大宗商品价格日前已触及7个月高位，此轮上涨的推动因素包括美元疲软、经济状况好转迹象，以及市场预期通胀将有所抬头。 对于后市，高盛伦敦商品研究部门主管Jeffrey Currie表示，在农产品及能源价格上升带动下，标普领先商品指数未来1年可望录得19.1%升幅，较其4月时的16.8%增长预测，要高出2.3个百分点；短期则以铜、锌及大豆最具投资价值，主要受惠于中国需求大增。 产量需求明显增加 虽然市场仍在争论全球经济是否已经见起色，但多家制造业巨头均指出，近期产品需求确有明显增加。 美国铝业行政总裁Klaus Kleinfeld指出，不少分销商近期定单大增，开始担忧一旦经济复苏，而本身的库存水平接近零，无法满足客户要求。（广州日报） 々 摩根大通龚方雄称：内地房价今明两年将各涨10％ 摩根大通首席经济学家龚方雄最近频发对内地楼市的看多言论。 昨天在上海举行的"2009年全球不动产资本俱乐部中国年会"上，面对来自境内外的房地产投资机构高管们，他乐观预测称，二季度楼市将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5％-10％，而明年涨幅也将达到10％，并鼓励大家最近积极行动起来，投资买地建房。 龚方雄表示，由于处于迅速的城市化进程中，加上城市居民储蓄率处于非常高的水平，中国房地产市场一向都有足够的消费支撑能力。中国文化中年轻人对于婚房有执着的追求，每年1300万人加入城市人口，都意味着大量的住宅需求。 龚方雄称，在过去近两年里楼市之所以出现短暂的低潮，在于中国政府对于房价过快上涨的担忧使得一直采取紧缩的政策抑制了部分购买需求，而其中有大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷以及税收政策之后，这部分需求明显释放了出来，从来形成了中国异于其他西方国家的大量楼市成交现象。 龚方雄对百余名开发商以及投行高管们称，现在正是投资的好时机，不仅地价便宜，建筑材价格下降，民工成本也便宜。他说，如果目前进行投资，两三年后经济复苏，投资者将获得更加丰厚的回报。 龚方雄称，中国楼市价格下调的预期已经扭转，开发商在楼市回暖、资金充裕的情况下不可能再出现此前曾经发生过的亏本卖房的现象。摩根大通预测，今年中国房价上涨幅度将达5％-10％，而明年涨幅也将达到10％左右。 龚方雄称，未来中国房地产市场可能存在的风险除全球市场通胀外，国内在于可能会出现价格抬升过快导致政府重新打压的现象。事实上，近期出台的大幅降低开发商项目资本金比例政策正是这一意图，龚方雄称，政府出台这一政策的目的就在于，鼓励开发商增加开发量，以避免未来出现供应不足的状况。 上海业内人士也认同龚方雄的判断。上海易居研究院分析师回建强表示，上海统计局发布的今年前四个月上海房地产投资数据显示，房地产开发投资同比仅增长1.8％，住宅开发投资则下降10.1％。而1-4月，上海住宅销售量却达到820万平方米，同比增长21.4％。住宅销售量的增长是刚需和改善型需求集中释放的结果，但住宅投资和销售并没有实现同步。因此国家出台降低项目资本金比例的政策是非常及时和必要的。 （东方早报） 々 东兴证券：房地产业泛起浪花 仍可期待 关注8股 1-4月份销售面积和金额创新高。今年1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。前四个月份商品房的销售好于之前的年份，经历了近一年的萎缩后已连续四个月销售同比增长，预计六月份销售同比仍可增长。 销售增长已传导二三线城市。5月份前三周，北京、上海和深圳成交基本平稳在4月份的水平上。苏州商品住宅平均成交面积为28万m2，高于4月的17万m2；杭州商品房平均成交面积为23万m2，高于4月的17万m2；厦门商品住宅平均成交面积为13万m2，高于4月的9万m2。 大城市土地购置面积率先出现增长。在商品房销售回暖的同时，5月份北京、上海、深圳和重庆等大城市土地购置面积率先出现增长。北京5月份前三周周平均土地成交面积为36万m2平方米，比4月份的19万m2多了17万m2；上海5月份为52万m2，比4月份的6万m2多了48万m2。 投资策略。目前商品房的销售面积和金额为历史同期的最高，市场的销售价格也已起稳，加上土地购置开始活跃，市场在向好的方向发展。仍可重点关注业绩增长较好的公司，如保利地产、建发股份、厦门国贸、万科、海泰发展和中华企业等。另外随着土地市场的活跃，也可关注土地资源较多的中天城投和云南城投等上市公司。（东兴证券） 々 申银万国：房地产量稳价升 再次上调09销量价格预测 投资要点： 月度观点：（1）再次上调了09年全国销量预测，由此前8%上调至21%。需求的相对刚性和累积需求的释放将导致09年成交量大幅超越市场预期。在不受到太大的外力冲击下，每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平，08年由于悲观的经济和收入预期，购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常的萎缩。由此09年，当所有的负面因素消除和淡化，叠加的消费需求将使得09年的潜在需求异常大。根据我们初步的测算，北京、上海等城市理论上潜在的需求到少是08年成交量的1.5倍；而剔除10大城市之外的其他区域，也将会恢复其稳步上升的状况。由此，我们特别将10大城市以外的其他区域09年销量增速由5%上调至18.9%；（2）需求恢复状况良好，短期供给不足，价格有望超越前期预测，上调09年全年价格涨幅至1.7%。反观供给，开发商08年过度收缩开工、09年惯性收缩开工以及房地产建设周期较长决定了短期供给将出现不足。预计主要的大城市下半年供给压力将逐步显现。由此我们也根据主要城市和全国供需状况上调了价格预测，全国09年价格涨幅由前期-2.9%上调至1.5%，其中10大城市价格同比上涨3.5%，其他区域调整至-0.6%。（3）价格上涨带动企业盈利上调，2010年重点开发类公司利润增速由16%调整至26%，维持行业"看好"的评级。板块投资机会来自于房价超预期上升带来的毛利修复。毛利修复一方面能大幅提升企业盈利状况；另一方面能够提升ROE水平，带动估值的进一步上调。推荐两类公司：房价上涨对企业业绩敏感度更高的公司：金地、万科；土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的可能，房价上涨对其重估值提升明显，且未来ROE保持在相对较高水平的公司：冠城大通、华侨城、深长城、泛海建设。（4）我们继续看好房价可能的风险：一是来自政策层面。房价涨跌完全在决策层可控制范围，但我们判断，在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前，房地产政策出现紧缩概率不大。但是，随着房价的上升，股票市场的投资者对政策的预期会有所加强，从心理层面上影响板块股价表现。二是房价涨幅过大再次透支购买力风险。 政策解读和展望：5月重点政策回顾包括：2009年5月21日，深圳拟合法化"小产权房"；2009年5月25日国务院下调保障房和普通商品住房的最低自有资本金比例至20%；2009年5月25日国务院发布文件称要"研究开征物业税"；2009年5月深圳向各房地产企业发文，进行土地增值税汇算清缴。详细政策解读见正文。我们认为未来一两个月，仍将是政策的"真空期"，从中央层面出台负面政策概率较小，原因是在经济尚未明确好转的前提下，出台打击购房的政策将面临较大的政治风险和成本，一旦力度和方法不当，引致市场成交量重新低迷，经济将再次受到冲击。因此，在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前，我们判断，房地产政策出现紧缩概率不大。但是，如果房价上升过快，面临的政策风险会有所加大，有效抑制房价过快上涨的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭贷款利率水平等。并且，股票市场的投资者对政策的预期会有所加强，从心理层面上影响板块股价表现。（申银万国） |
