| 事件描述 银座股份（600858）(进入该股吧，新版行情)今日发布非公开发行股票预案，其主要内容为： 本次增发数量为不超过8000 万股，发行价格不低于14.99 元/股，具体有待竞价确定。 银座商城和世贸中心以其持有的淄博银座100%的股权作价人民币54272.77 万元，认购部分本次非公开发行股份 其余部分股份由其他投资者以现金认购，预计可募集现金65000 万元，用以投资建设济南振兴街Shopping Mall项目。 事件评论 第一，定向增发预案为收购淄博银座，兴建振兴街MALL 项目 依据银座股份非公开发行股票预案，本次非公开发行股票的数量为不超过8000 万股，主要用于两个项目: 1) 银座商城和世贸中心以其持有的淄博银座100%的股权作价人民币5.4 亿元，认购部分本次非公开发行股份;2) 本次非公开发行的其余部分股份由其他投资者以现金认购，预计可募集现金6.5 亿元，用以投资建设济南振兴街Shopping Mall项目。 —— 发行价格：发行定价以2009 年6 月2 日为定价基准日，发行价格为不低于定价基准日前20 个交易日公司A股股票交易均价的90%，计算为14.99 元/股，具体有待竞价确定，本次增发数量为不超过8000 万股。 ——淄博银座：收购标的淄博银座2008 年12 月31 日总资产为3.94 亿元，主要包括位于淄博市的总建筑面积为5.67万平方米的房屋建筑物和宗地面积为2.6 万平方米的土地使用权，截至2009 年5 月，淄博银座在淄博地区已经开设六家门店，合计营业面积 11.57 万平方米。2008 年营业收入达到10.20 亿元，净利润达到4536.06 万元。 ——济南振兴街Shopping Mall 项目：项目位于济南市槐荫区振兴街，项目总投资20.14 亿元，回迁房部分的投资为4.16 亿元，商业开发部分投资15.98 亿元，其中购物中心部分需要投资7 亿元。项目规划总建筑面积48.7 万平方米，购物中心部分计划于2009 中期开工建设，2010 年底试运营，2011 年正式投入运营，商业开发部分预计2012 年竣工。 第二，收购淄博银座资产价格合理，盈利能力较佳 定向增发完成后，公司总股本将达到31508 万股，山东省商业集团实际控股比例为29.36%。 收购山东银座商城股份有限公司和山东世界贸易中心所持有的淄博银座商城有限责任公司100%的股权，作价人民币54272.77 万元，公司预测2009 年淄博银座的净利润为5442.18 万元，仅相当于09 年10×PE，目前我们重点跟踪的A 股零售公司09 年平均为28 倍，低于行业平均水平，收购价格合理。 从盈利能力上看，淄博银座08 年ROE 为36.92%，净利润率为4.43%，高于银座股份12.03%和3.34%的水平。 第三，购物中心募投项目短期摊薄业绩，项目长期前景看好 公司另一个项目为募集现金建设济南振兴街Shopping Mall。济南振兴街Shopping Mall 项目位于济南市槐荫区振兴街片区，拟建设购物中心及办公楼、商务公寓、回迁房等。目前已经进行开工准备，购物中心部分计划2009 中期开工建设，2010 年底试运营，2011 年正式投入运营。商业开发部分预计2012 年竣工。 根据公司公告，该土地合计9 万平米，合计51452 万元，每平方米5700 元，价格比较适中。 考虑到购物中心2011 年正式营业以及3 年左右的培育期，因此，该项目对短期不会有业绩贡献，由于建设期财务费用等均可以资本化，我们预计目前年新增摊销额约1500 万元。 但同时，我们看好振兴街Mall 项目的前景，主要因为：1)济南市的经济发展状况和当地消费水平好于全国平均水平，从而保证了居民需求总量稳定增长，是本项目良好的市场需求基础。2)从选址上看，本项目位于济南市槐荫区振兴街片区，是主城区和西部新城区的连接区域，周边交通便利，商业地理位置良好。同时，项目区域周边已建成众多大型中高档居住社区，未来人口密度将不断增加。 但短期现金流支出较大。项目建成运营后的折旧和摊销成本较高。 第四，我们预计定向增发后公司释放业绩动力较强预计09/10 年EPS 分别为0.67 元和0.80 元。给予推荐评级假定公司在09 年年内完成定向增发，总股本为31508 万股，我们预计09/10 年EPS 分别为0.67 元和0.80 元，对应09/10 年市盈率为25 倍和21 倍，同时考虑到定向增发后公司释放业绩动力较强，我们认为目前股价具备一定的吸引力，给予推荐评级。 风险提示：考虑到振兴街Mall 项目体量较大，培育期可能较长，公司未来业绩具有一定的不确定性。 |
