| 近期出台的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 保障性住房和普通商品住房的资本金比例由35%下调至20%，下调比例略超预期。政府目的有两点，主要是发挥房地产投资对关联产业和经济的拉动作用；此外对中低端项目资本金比例有更高幅度的下调也显示了政府保障民生的态度。 对行业自身的影响。 提升开发项目ROE水平。假设项目的总投资税前利润率是15%(大致相当于毛利率35%)，开发周期三年，则资本金比例在35%和20%情况下的ROE分别为8.2%和13.4%。投资利润率越高，对ROE的提升幅度越高。反而言之，如果投资利润率过低，例如低于5%，则资本金比例下降会降低ROE水平，所以这项政策的实施会对高利润率水平的项目开工有更高促进作用，对高价拿地项目的开工不会产生实质影响。 降低开工门槛。最受益于政策的是那些资金紧张而有开工意愿的小企业，资本金比例的下调能够使其达到开工条件。而重点上市公司目前没有大规模开工并非由于资本金比例不达标，是对未来销售预期的不确定性而主动性缩减规模，从这一点分析，《通知》对重点上市公司的影响并不明显。 对下游产业的影响。 《通知》对下游产生的实质影响会明显高于行业自身。因为房地产行业的集中度较低，企业普遍以项目型公司为存在状态，由于融资渠道的缺乏，大多数项目型公司的开工计划会受到项目资本金比例的制约，所以《通知》会对这部份企业的新开工产生一定促进作用，而这部份企业又是行业的主要构成要素，所以未来行业的整体新开工量和投资额都会得到改善。 09年1－4月份商品房新开工量和投资额分别同比下降15.6%和增长4.9%，我们预计全年商品房新开工量负增长5%，房地产投资额增长10.8%。考虑项目开工报建存在一定滞后周期，新开工和投资的改善从数据上得到反映会发生在6月份之后，房地产投资的最坏时期也将在上半年末期结束。 |
