| 事件：事件一：国家税务总局5月20日在其网站上发布关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。该规程将于6月1日起开始生效。 事件二：国务院5月25日在其网站上发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。在发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的第九条“加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制”中提到：“深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)”。 事件三：国务院5月27日在其网站上发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至30%。 评论：事件一和事件二属于行业利空事件，事件三属于行业利好事件。 土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》从1994年1月1日开始执行以来，国家多次发文进行修订和调整，但清算工作一直紧张缓慢，这与土地增值税清算工作难度极大有关。 国家此时出台土地增值税清算管理规程有以下三方面作用：1、进一步完善土地增值税收管理体制；2、增加税收收入；3、释放信号抑制房价上涨。在这三个作用中，我们认为第三个作用更为强烈一些。 物业税：又称不动产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。物业税是商品房保有环节征收的税种，且为每年征收，若开征，将会使商品房投资需求和改善性需求大幅萎缩，抑制房价上涨。 我们认为政府在短期(2年)内不会开征物业税。主要有以下几方面原因： 1、理清物业税与现有税费之间的关系比较困难：物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这造成了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状。若要征收物业税，必须理清物业税与土地增值税、土地出让金、城市房地产税等一次性税费之间的关系，否则属于双重收税。 2、物业税征收成本高：征收物业税的技术条件十分复杂，税基如何界定？税率如何确定？税制如何确定？如何统计个人房产情况？房屋如何估价？要完成这些工作需要政府的统计制度非常健全和发达，目前来看，短期内难以做到。 3、地方政府或不热衷。虽然物业税也属于地方财政收入，但每年交纳与目前一次性交纳土地出让金的短期财政政策相抵触，许多寅吃卯粮的地方政府并不热衷。而且物业税开征后，地方政府要想保证稳定的物业税增长需要在效率和透明度上有极大提高。 基于以上分析，我们认为物业税在短期内不会征收，而政府此次将其发布的主要目的还是在释放一种信号，即不希望房价过快上涨。 从4月29日国务院常务会议通过决定，到5月27日固定资产投资项目资本金比例的调整结果正式公布，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。 我们认为政府此次调低普通商品房资本金比例有以下几个目的：1、减轻以普通住宅开发为主的企业的财务压力；2、鼓励普通住宅开发企业加大房地产投资。相比较而言，我们认为第二个目的更大一些。 通过对以上三个事件分析，我们可以得出如下思路：从去年12月到目前，全国房地产成交量回暖明显，房地产企业库存明显改善，政府希望通过释放一些信号和采取适当手段保持目前房价的稳定，从而保证房屋成交量的稳定，并由此促使房地产企业加大房地产开发投资，发挥房地产业关联度高的优势，从而保证经济稳定增长。 政策的连续出台也印证了我们在以前一直提到的“不排除未来出台更为有利的刺激政策”的判断。因此，我们继续维持对房地产行业“增持”的评级。 |
