| 近日，我们对上海市场进行了实地调研，走访了浦东三林、张江、嘉定南翔、宝山顾村、杨行、闵行颛桥、吴泾、松江新桥和新城东区等板块。现场考察了万科白马花园、歌雅花园、阳光苑、四季花城、保利叶都、西子湾、金地格林世界、湾流域、招地雍华府、长城中环墅及周边一些楼盘和中介公司。 上海本轮楼市的回暖滞后于珠三角，楼市成交量大幅放量始于今年3月。进入5月份，市场热度仍在延续，截至23日，日均成交量与上月基本持平。而最近一周成交又有放量，日均成交量创出市场回暖以来新高。 调研了解到，当前需求中自住还是占了绝大多数，小户型房源更为走俏。调研项目中，09年以来共批售100平米以下户型2523套，截至5月22日，销售率达到84%，远高于100平米以上户型56%的销售率。 价格方面，我们发现有多个楼盘已经出现了涨价现象，包括金地湾流域、万科歌雅花园、四季花城和长城中环墅等，价格较年初涨幅在15%左右。 随着市场的快速去库存，上海市场新建商品房的库存出清周期仅为3个月，库存已低于正常水平。 对于当前楼市的回暖，我们的理解是政策的支持激发了自住需求的入市，再加上去年压抑刚性需求的释放，导致了当前楼市火热的现状。上海市06、07和08年住宅成交面积分别为2000万平米、2600万平米和1500万平米。我们假定06年是正常水平，那么08年被压抑的需求就有500万平米，如果这500万平米需求全部在09年释放，那么09年的正常住宅需求就将达到2500万平米。截至5月23日，上海市09年住宅共成交860万平米，后续月均需求量在230万平米左右。若宽松的房贷政策维持不变，我们预计上海市未来几个月成交量还将维持高位。 |
