| 公司认为决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素，并未发生根本改变，阶段性理性调整不改变行业发展方向。未来只有真正创造价值的企业才能长存，只有转化资源效率最高、以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终胜出，行业整合彰显万科“现金为王、剩者为王”。 06-07 年资本融资141 亿元给公司高速发展提供了历史性发展机遇，07 年公司的开发、销售、竣工和结算量均创历史最好水平。毛利率、净利润率和ROE 分别提升1.93、1.12 和2.07 个百分点，5 年ROE 平均14.6%。市场份额从05 年的0.91%提升07 年的2.07%，08 年开盘量和市场影响力将进一步提升，开盘量150 个，市场份额可望达到3%，提前实现5 年战略目标。 公司财稳健，剔除预收帐款后的资产负债率43.2%，财务杠杆处于安全边际内。与其它一线蓝筹公司相比，其ROE、资本扩张能力、偿债能力、成本控制与营运能力更为优秀。 07 年剩余建筑面积和权益结算面积3147 万平米和2657 万平米，足够三年结算，成本可控，业绩增长可期。项目资源保有量2406 万平米，可开发到2010 年初。预计08 年底须增加1250 万平米的开发资源，需资金250-312 亿元。07 年底账面现金170 亿元、建行200 亿授信度，加上销售回款，公司有较充裕的资金获取更低廉的资源，合作拿地的比例也可望大幅提升。 历年公司的高速增长资本依存度大，未来能否持续发展资本支持非常关键。由于08 年公司的小户型将提升至90%，将获政策支持再获融。若不考虑资本融资，08 年ROE 将提升至22.7%，若融资占总资产的10%，ROE 仍可实现16.5%的水平。 根据市场需求，并减少增值税的负面影响，08 年装修房将占公寓房的80%，以抵消增值税，提升净利润率。 预计公司08 年1 季度累计销售额为88.2 亿元，同比增长91%，验证了我们提出的在房价涨幅较大的背景下，开发商适当促销让利销量能出来，盈利不受影响的判断。公司在销售淡季能取得如此的销售业绩再次说明强者恒强，此后的销售季节更有利于公司。 |
