| 投资要点： 2008年全国商品住宅销售面积5.59亿平方米，这是在08年全国房地产市场低迷、宏观经济下行情况下取得，我们对以前报告中所提到的城市化和人口红利再次进行分析，得出5.59亿平方米基本是未来几年全国商品住宅需求的底部。 受宏观经济下行的影响，房地产有关政策在2008年下半年发生转变，在宏观经济尚在底部运行，而房地产业关联度大的背景下，我们认为2009年房地产的各项利好政策将会继续。 2009年1季度，全国楼市成交量同比大幅上升。成交量的回暖有两个因素，一是08年以来积压的刚性需求的释放，一是刺激房地产消费的各项政策作用的集中显现。我们认为成交量回暖有助于房地产市场信心的恢复，在各项利好政策的继续刺激下，二季度全国房地产市场成交量有望维持在比较高的水平。 尽管我们对房地产市场全面回暖持谨慎的乐观态度，但综观全国房地产市场，仍然存在较多局部性和概念性投资机会，尤其是世博会、迪士尼、两个中心等概念影响下的上海板块的投资机会在未来几年中长期存在。 受全国房地产市场回暖影响，房地产上市公司一季度销售取得丰收，并且我们仍看好上市公司二季度销售，大多数公司上半年销售将奠定全年的业绩。 为了灵活应对未来土地成本上升导致的毛利率下降和未来房地产市场的不确定性，房地产上市公司在2009年采取了更加灵活的经营策略。 受去库存化、宏观经济下行以及土地成本上升影响，我们认为08年将成为房地产行业毛利率的拐点，未来两年房地产企业销售毛利率将可能会下降。 2008年，全国房地产百强企业销售额为5244亿元，市场份额继续扩大。随着行业毛利率下降，部分企业可能会选择退出，大型企业在抗风险能力、开发能力、信贷能力等方面具有很强的优势，我们认为房地产行业集中度会继续提高。 我们二季度继续维持对房地产行业“增持”的评级。建议重点关注与上海板块、港珠澳大桥等概念有关的区域性地产公司和抗风险能力强、现金充裕、开发周期短、销售能力强的大型地产公司，如：万、保、金、招、陆家嘴、中华企业。 |
