| 投资要点： 1、资产负债表分析：第一，09 年1 季度末货币资金余额同比和环比增长分别为26.54%和18.72%，显示房地产行业资金紧张程度得到一定缓解;第二，行业存货同比和环比涨幅大幅趋缓，表明在宏观经济刺激、刚性需求释放以及促销政策下，行业“去库存化”效果显现;第三，在“去库存化”的同时，商品房销售出现了一定的反弹，行业预收账款增长明显，同比和环比分别增长6.03%和16.01%。此外，行业“短期借款”、“一年内到期的非流动负债”和“长期借款”指标增长趋缓，显示行业财务压力改善明显。 2、利润表分析：一方面，由于房地产行业项目结算往往集中在第四季度，因此，09 年1 季度“营业收入”、“营业利润”和“归属母公司的股东净利润”环比均出现了下降，基本属于正常范围;第二方面，从同比的角度看，09 年1 季度盈利同比增速较08 年4 季度同比增速有了明显改善，显示房地产行业业绩低点或已度过。此外，行业期间费用(销售费用、管理费用和财务费用之和)增幅趋缓，有利于减缓行业营业利润率的下降。 3、现金流量表分析：从“销售商品、提供劳务收到的现金”看，商品房销售较去年同期有显著改善，表现为“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长20.44%。与此同时，从“经营活动产生的现金流净额”看，行业现金流得到有效缓解，由08 年4 季度的-1.34 亿元变为09 年1 季度的73.88 亿元。由此表明，地产公司采取的“减少拿地”、“控制开发节奏”等“节流”措施效果明显。 4、上市公司横向比较：我们依据“09 年1 季度期末货币资金”、“09 年1 季度期末预收账款”、“09 年1 季度营业收入同比”、“09 年1 季度营业利润同比”、“09 年1 季度归属母公司的股东净利润”以及“09 年1 季度期末存货环比”等6 个指标排序(取行业前30 名)得出房地产行业初具投资价值的公司(取综合排名前15 名)。 5、投资建议：鉴于房地产行业及其上市公司的财务状况日趋改善，且房地产市场近期逐渐回暖，我们上调房地产行业投资评级至“推荐”评级，建议价值投资者关注。在个股方面，我们推荐万科A、招商地产、保利地产等全国性龙头公司以及北京城建、金融街、华侨城A、华远地产、滨江集团等区域性公司。 |
