| 投资要点： 成交：普遍超过 07 年月均成交量，部分城市超过07 年高峰时期成交量。最近2 周11 个重点城市成交量达到去年的239%，达到2007 年的134%。成交量的主力是中小户型和中低价房。 房价：近期由于成交量大幅回升，小部分开发商收回优惠，或者高档楼盘推盘和成交相比前期活跃，个别城市价格略有回升。 供给：由于近期销量普遍回升，目前大部分城市一手房可售面积持续小幅下降。二手房可售面积居高位。 长三角：上海、杭州、苏州成交量继续上升，均超过07 年同期。价格仍在调整，无明显上升迹象。可售面积继续小幅下降。 珠三角：深圳、惠州成交仍继续上升;深圳价格在底部徘徊，近期略有上升;可售面积持续下降。 环渤海：北京、天津近期成交稍有调整，仍处高位;北京内城区房价近期明显回升;可售面积稍有下降，但整体继续维持高位。 二线核心城市：重庆因为春交会成交大幅上升，单日签约超过3700套;武汉稍有下降，但仍高于07 年同期。价格仍在调整中，稍有上升。 土地成交：北京4 月发布成交43 块土地，地价上升;天津4 月成交土地24 块，33%为住宅;上海3 月住宅用地供给开始增加，成交土地3块，均为工业用地;深圳3 月成交4 块，为工业地产，地价上升。 目前成交量中以中小户型的刚需为主(见后文刚需指标：套均面积)，对价格敏感度高。成交量明显回暖后，作为以利益为首要标的的开发商将取消价格优惠和降价，并且加快推盘速度，加上政府为改善民生和保经济而发力的保障性住房即将上市，因此预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程。 A 股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，一二线主流开发类08 年PE 为27 倍，09 年19 倍，RNAV 溢价7%;出租类08 年PE 41倍，09 年29 倍，RNAV 溢价5%。开发类PB 3.1 倍，出租类3.0 倍。 行业反转趋势尚不确定，维持行业中性偏正面的评级，建议标配或适度超配为主。维持“关注区域，侧重个股”的判断，提供五类选股思路：(1)大股东资产注入预期明确：张江高科、建发股份、香江控股为主。(2)预售房款规模及其估值优势突出：浙江广厦、大连友谊、为主。(3)未来业绩弹性大：浙江广厦、新湖中宝(新湖创业)、泛海建设、北京天桥为主，关注北京城建、首开股份、苏宁环球、上实发展、沙河股份。(4)广深区域受益龙头：深振业、华发股份、中国宝安为主，关注万科、华侨城、招商地产和保利地产。(5)关注Reits：包括金融街、浦东金桥、张江高科、陆家嘴。 |
