| 4 月11 日，星期六，我们对深振业(000006)重点在售楼盘振业城进行了实地调研，总体感觉现场人气活跃，销售速度超预期。 别墅销售超预期，推盘速度望加快 振业城二三期别墅于3 月28 日开盘，首批推出24 套联排别墅单位，中间单位售价均价15000 元/平米，两头单位均价17000 元/平米，比我们之前的预期售价超出33%。 超出我们预期的还有振业城的销售速度。3 月28 日开盘，公司首批推出24套联排别墅单位，很快就销售一空。截至4 月10 日，公司共推出73 套单位，售出66 套，仅剩余7 套未售。 如此快的销售进度也远超公司原先预期。先期推盘的热销，我们判断公司推盘速度有望加快。 多重优势助项目热销 振业城别墅出现热售，我们认为原因主要在以下几点： 1)深圳市场回暖 深圳市场整体出现回暖，很多楼盘出现了热售，振业城推出时机较好，受益于市场的回暖。我们同时调研了与振业城紧挨的中海大山地，在现场同样观察到旺盛的人气，事实上，中海大山地同样出现了热销。 2)基础建设提速，交通不便将彻底改观 振业城位于深圳市龙岗区横岗六约，紧邻深惠公路和地铁三号线六约站。当前深惠公路扩宽工程和地铁三号线正如火如荼进行中，2011 年深圳大运会前将投入使用。两条枢纽工程通车后，振业城至关内各区时间将缩短至半小时内，当前交通不便因素将彻底改观。 3)社区功能完善，小区环境优美 振业城项目总占地面积42 万平米，总建筑面积54 万平米，周边项目中规模最大。项目实行全封闭式管理，定位低密度大户型开发，高层项目也全部为200平方米以上的大户型，有利于别墅项目的销售。 项目每期均配备了完善的商业及其他配套设施，充分保证了各期居住生活的完整性和便利性。 项目自建了人工生态湖，优化了项目的居住环境，也是吸引购房者的重要因素之一。 4)高比例送配为一大亮点 在我们实地调研中，还有一个比较强烈的感受就是室内面积比预想中的要宽敞，一个重要原因就是公司实行了高送配。不管是位于中间还是两端的别墅，赠送面积均达到1：1，赠送比例要远高于一般的别墅项目。 5)定价较为合理 振业城最大的竞争楼盘就是北面的中海大山地，项目类型也是联排别墅加高层。大山地联排别墅当前均价为17000 元/平方米，而振业城地理位置更加优越(靠近深惠公路和地铁三号线)，且拥有人工生态湖资源，均价在16000 元/平方米左右，定价较大山地更具优势。 此外，振业城一期的成功运作也给后期销售带来了帮助，实地调研了解到，现在购买别墅的不少客户即为一期住户所推荐，甚至有不少一期住户同时购买了二三期的别墅。 未来市场压力将来自高层销售 从当前情况来看，振业城的别墅部分快速去化已成定局。未来的市场销售压力将主要来自高层部分的销售。我们调研了解到，振业城二至五期的高层共有大户型768 套。 不过我们判断，随着深惠公路的扩宽和地铁三号线投入使用，振业城至关内各区的交通时间将缩短至半小时内，从而将大大提高振业城高层的市场吸引力。我们将对振业城的后续销售情况我们保持持续跟踪。 上调盈利预测 基于振业城别墅项目售价超出我们原先预期，我们上调了公司盈利预测，调整后09-10 年EPS 分别为0.71 元和0.73 元，若增发完成，摊薄后09-10 年EPS分别为0.55 元和0.57 元，对应动态PE 均为17 倍，维持“增持”评级。 |
