| 成交量环比增幅普遍超50%：3月重点城市成交量的增长幅度超过市场之前的预期，环比数据除了苏州下降10%、武汉下降31%以外，其他城市都是大幅上升，其中西安、重庆增长低于50%，其他城市环比增长基本都在50－100%之间，杭州增幅超过100%达到了142%，整体成交量增长基本可以用井喷来形容。在有07年对比数据的9个城市中，上海、杭州、深圳、无锡、北京、天津、青岛7个城市的09年3月成交量高于07年的3月。 对成交量回升可持续性的观察：对于市场所担心的这轮成交量回暖是否能持续，我们认为，除宏观经济之外，可以从以下两个角度对成交量回升的可持续性进行进一步的跟踪。第一，大部分城市的单套成交面积3月均比2月、1月有所增加，这也许反映出在1－2月首次置业等刚性需求集中释放后，改善性需求正逐步进入市场，如果4月该数据继续上升，那么这个判断基本可以成立。第二，4－5月开发商将会增加推盘量，同时，4月拟新推销售资源的已积累了较高的蓄客量，有望能支撑4月的销售量。 库存继续下降释放开发商降价压力：3月，各城市商品住宅库存继续下降，由于3月销售量的大幅上升，导致消化时间曲线更加陡峭向下。在供给增幅放缓和需求回升的推动下，开发商的降价压力得以进一步释放，并且，部分项目成交价格还出现了小幅上涨。我们预计消化时间下降的趋势仍会继续，但由于4月起市场供应量会有较大增长，可售面积的下降幅度可能会减缓。从有库存数据的城市看，上海、南京、深圳的可售面积下降速度较快，这些城市未来回暖的持续形势可能会相对较好，甚至不排除在09年下半年起出现短期供不应求的局面。 上市公司3月销量高增长已成定局：相对于市场整体销量在3月取得的高增长，尚未公布的上市公司的3月销售业绩料不会低于市场的平均水平。从我们跟踪的各城市重点项目销售进度来看，估计万科3月的销售增长在四大A股地产公司中可能会较靠前。 成交量趋势未改，短期仍可持有：由于地产股前期的涨幅已基本反映了近阶段的房地产市场回暖，4月的股价升幅可能趋缓，短期来说股价的上涨空间有限，如果市场成交量在4月超过预期，地产股的股价也将随之有所表现。基于短期内房地产市场恢复性增长的趋势未改，我们对房地产股票的投资建议还是“持有”，维持行业“增持”评级。推荐的股票组合是：保利地产(23.27,0.52,2.29%)、招商地产(22.45,0.22,0.99%)、新湖中宝(8.32,0.14,1.71%)、中华企业(11.99,0.66,5.83%)、滨江集团(14.00,-0.02,-0.14%)。 |
