| 在本轮反弹中，地产板块表现不俗，但各方对地产行业的判断分歧也最大。从统计数据来看，最近各地的楼市确实有明显回暖的迹象，但这种回暖，能否作为见底的依据呢？记者日前到地产市场的一线城市深圳，对一些楼盘销售情况进行了实地调查。 记者首先来到兰溪谷二期。这个项目位于比较偏僻的蛇口，主要是170平方以上的大户型，均价超过3万元，定位主要是中高级管理人员和私营企业老板，目标人群的独特性决定了他们不可能像一般楼盘那样热闹，属于招商地产(21.56,0.16,0.75%)销售最不好的一个在售楼盘。在去年下半年的时候，由于是高端豪宅，总价较高，这个项目的销售受到了非常大的影响，而今年以来，情况已经大有好转。这里的工作人员宛娟告诉记者，去年12月份一个月的销量在七八套，但现在周末一天的成交量就达到了七八套，深圳的住宅需求被压抑了一年多时间，现在应该是一个爆发期了。 在深圳期间，关于万科金域华府的销售奇迹，记者听到很多，但是来到这里时，觉得还是有点冷清。由于担心说错话，万科金域华府售楼处的工作人员都不愿意面对记者的镜头，但一位负责人告诉记者，这个项目大部分是均价在1.2万元左右的小户型，今年元旦开盘的500多套，全部卖完用了一个月的时间，但2月21日开盘的200多套，当天就卖光了，而3月14日开盘的240套，当天也卖掉了92%。目前，整个项目只有几套价格高出一倍的联排别墅还没有卖掉。金域华府为此还上了深圳房地产销售的龙虎榜。 深圳楼市的回暖，也使得一些很久没有项目开盘的房地产公司重新燃起了开盘的激情。在深振业的振业城二期项目现场，振业城项目部总经理彭庆伟告诉记者，振业城项目是整个振业集团在2009年的一个重头戏，因为这是一个54万平方米的大盘，今年推出的量可能有18万平方米，振业城二期推出的都是300平方米左右的联排别墅，3月15日已经正式对公众开放，之所以选在这个时候推盘，考虑的是市场方面的因素。项目计划今年10月份交房。 记者在现场采访的一些看房客，有的认为房价已经见底，有的还在犹豫不决。而振业城二期工作人员告诉记者，这里一周的来访量能有600多人，和2007年一期时相比增加了一倍以上。深振业董秘方东红也对记者表示，深圳的房价调整幅度最大，应该已经触底。不过万科董秘谭华杰表示，这段时间局部的回暖虽是事实，但从此判断调整已经结束，还为时过早。 研究机构中，长城证券房地产行业研究员黄清林认为，珠三角市场的回暖确切无疑，反弹的持续性应该能够得到一定支撑。而广发证券房地产行业研究员花长劲表示，综合来看，广深市场的调整在全国最深，房价收入比已经从原先的11倍降到了目前的8倍，未来继续深度调整的可能性比较小。 对于全国房地产市场的未来趋势，黄清林认为复苏基本上已成定局，因为从价格上来看，下降空间已经不大，其次从交易量来看目前也已经回升， 2009年全年的情况肯定会好于2008年。而花长劲则认为，投资和投机的需求还没有参与到目前的回暖中，去年观望的需求以及今年需求的累加效应会逐步减退，全国性的调整还会继续。 深圳房地内参总经理尹香武，拥有15年房地产行业营销与研究经验，曾经为177个楼盘、95家房企提供专业服务，签约服务于深圳主流房地产公司。他的看法是，目前还是一个技术反弹，但是这个技术反弹会积累成为复苏趋势，真正的复苏可能要到明年年中。尽管如此，目前的房地产市场严格意义上不能叫熊市，因为熊市的意义就是开发商会出现大规模亏损，购买者出现大规模负资产，现在这些情况并没有出现，所以应该叫羊市，羊市完了之后，进入一个讲究规律的阶段，大家开始有价值共识，这个时侯交易将很平稳。 深圳国土局的数据显示，一季度全市一手房成交量同比增长两倍多，而另外两个一线城市北京和上海，也出现了明显升温。尽管如此，各方人士对房地产是否见底，还是有很大分歧。 房地产很乱很纷争 最近一段时间，有关房地产的报道、声音、观点、看法又异乎寻常地多了起来，但其间的差异之大，用“乱”与“纷争”来形容，并不为过。 先来说说“乱”。最“乱”的，恐怕莫过于对楼市是否回暖的判断。认为楼市已经回暖，一个非常重要的依据是，一季度成交量的放大。有数据显示，今年以来，全国一线城市住宅市场交易量，开始有了明显的起色，像上海整个3月份的成交量已经接近2007年楼市顶点时的水平；深圳、北京、广州、成都、重庆等地的成交量也都同比出现了明显增加。同时，有关房展会和重点楼盘“人头攒动”的报道，也是跃然纸上。但是这里面有几个与房地产开发企业业绩密切相关的问题，至今无人讲得清楚，比如：成交量是以平方米为计算单位的，而与此相对应的，以人民币元为计算单位的成交金额是多少？成交量有了，但成交价格呢？现在卖得好的是一手房还是二手房？是什么样的户型？这样的户型占到近2亿库存的比重有多大？等等。有人认为，从1、2月份的数据来看，个人住房按揭贷款不仅没有增加，反而在2008年迅速下降的基础上进一步萎缩。至于“人头攒动”，最近有媒体报道，有开发商在雇人制造“繁荣”，成本是“一人一天50块钱”，实在有点“乱”。 至于有关房地产市场的纷争，最大的纷争应该是楼市见底了吗？认为楼市已经见底、房价已无太大下降空间的声音，主要来自于房地产市场最大的利益方——开发商。而持相反意见的，主要来自于一些研究机构，有专家甚至认为，经济形势和居民收入状况，都不支持房价上涨，我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能会出现在两年之后。这样的预测，其冲击力实在不小。 应该说，房地产具有很强的地域性，北京的房价和乌鲁木齐的房价并不是一回事，和上海、广州的房价，也未必能够划上等号。因此，楼市见底与否，恐怕也要“就地论事”。纷争也好，纷乱也好，原因可能是多方面的，在一个利益纠缠不清的市场中，“屁股决定脑袋”应该是不足为怪；并且市场之乱、声音之乱，在很大程度上，是相关部门的心乱了。 |
