| 1. 08 年房地产业务发展较为顺利 08年度，房地产业务发展较为顺利。万业企业（600641)实现营业收入 13.92 亿元，利润总额4.64亿元，投资收益1.99 亿元，归属于母公司的净利润3.7 亿元。每股收益0.827元。 其中，中远两湾城项目实现销售收入4.31亿元，宝山海尚明城福地苑项目结转销售收入9.53亿元，另外有房产租赁收入600万元。房地产开发销售收入占全部主营收入的接近100％。 08年度利润分配预案为：以2008年末总股本 447,865,971股为基数，向全体股东每10股派发现金红利4.50 元（税前），共计送出20,153.97万元，结余未分配利润56,128.76万元转至下一年度。 08年度资本公积金转增预案为：以2008年末总股本447,865,971股为基数，以资本公积向全体股东按每10股转增股本8股，共计转增358,292,777 股。 2. 公司战略发展“房地产＋能源+矿山”业务，近期业务支柱是房地产 公司在年报中述及“做强做大房地产业务、积极探索和发展能矿业务”的既定战略，显示公司总体经营思路基本稳定。 公司整体资产配置情况与该战略相吻合。报告期末母公司资产总额为30.66 亿元，其中房产业务资产20.60 亿元，占67.19％；能源矿产业务3.95 亿元，占12.88％；其他资产6.11 亿元（其中货币资金和可供出售的金融资产共计5.65亿元），占19.93％。 08年，公司增设了矿业部，在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，为未来拓展海外业务搭建了运作平台。 公司还投资了内蒙古昊源煤焦化有限责任公司，进入了能源矿产领域。 该公司在内蒙古拥有三个煤矿，白云乌素矿的技改计划正在实施，昊源煤矿和广远煤矿有扩产计划。煤矿自08年开始生产，存在管理磨合的过程，因此产能尚未获得充分发挥。目前正在调整管理，可能到09年中期产能利用情况会变得更加明朗。 公司持股67％的内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司08年度实现收入1.33亿元，亏损5000万元（计提减值准备，系08年焦煤价格波动，使昊源公司对其子公司长期股权投资的商誉发生减值准备，该减值准备以后年度不会冲回）。 集团公司在印尼有铁矿，矿石品位高，但目前运输条件缺乏。该业务是否会、何时会注入股份公司存在不确定性。 在新加坡成立的矿产业务平台公司目前尚未开始经营业务。 3. 未来几年房地产业务基本稳定，有择机扩张的可能性 3.1. 预计在 09 年结算的房地产项目情况 08年末预收帐款余额为1.72亿元。因此，09年的房地产业务业绩主要取决于09年的实际销售进展。 中远两湾城：一至三期已结完，四期部分结算，五期因规划原因搁置。四期未结面积有住宅约3 万平米（加上少量其他期的尾房），商铺1 万平米，地下7 万平米。住宅近期即将开盘。预计价格在20000 元附近。该最后一批住宅景观较好，销售前景良好。 宝山福地苑：东区已90％销售完，并大部分在08 年结算。福地苑西区计划09 年交房，08 年已开盘3 万平米，09 年预计再开盘5 万平米，价格预计在8000 元左右。08 年销售较慢，近期销售较好。 3.2. 其他项目将在 09 年以后陆续释放业绩 其他项目预计在09 年以后几年中结算收入： 宝山紫辰苑：建筑面积共52 万平米，较福地苑位置更好，靠近公园，分期开发，一期为多层，2010 年竣工，09 年下半年可能开盘； 合肥瀚海星座：6 万平米，位于合肥市中科大南门，湖滨路，目前已达到预售条件，09 年二季度将开盘，2010 年竣工； 长沙望城县万业优加城（即万业青山城）：占地64 万平米，规划容积率1，拥有真山真水的自然环境，交通便利，目前在平整土地，分期开发，一期约8 万平米可能会在09 年开盘，2010 年底竣工。 南京秦淮河项目：系合作开发，产品定位较高，住宅4 万平米。目前股份公司通过安徽公司参股该项目。 公司注重在长江中下游发展房地产业务，有望在行业调整时期抓住机会增加房地产项目，为未来增长奠定基础。 4. 09 年预计有股权转让带来的大额投资收益 4.1. 计划出售招商银行股票 08 年末公司持有招商银行6,855,000 股流通股。09 年计划出售。如果按照16－18元的均价全部出售，可获得资本利得约1 亿元。 4.2. 转让泰龙电力 30％股权 公司已经于08 年签约退出对泰龙电力的投资，将在09 年内履行完毕，按照1.1248亿元的初始投资，1.4657 亿元的转让价，可获得投资收益3000 万元。 5. 投资建议 投资评级：中性-A。 按照市盈率法估值：预测09 年房地产开发销售的盈利约为EPS0.53 元，给予22 倍市盈率，股价11.6 元；煤炭业务09 年预计可贡献EPS 约0.094 元，给予20 倍市盈率，增厚股价1.9 元；转让股权、股票获得投资收益，增厚股价约0.20 元。合计13.7 元。 按照RNAV 法估值：每股RNAV14.35 元。 综合两种估值方法，给与公司股票6 个月目标价14.00 元。 |
