| 每股收益 0.43 元，与预期基本一致 金融街（000402) 08 年实现营业收入56 亿元，同比增长32.76%；利润总额14.2 亿元，归属于上市公司股东的净利润10.4 亿元，同比分别下降49.67%与下降48.10%；每股收益0.43 元，与我们的预期（每股收益0.42 元）基本一致。营业收入增长的动力主要来自房产开发、物业租赁和物业经营同比分别实现了21.6%、80.7%与56.2%的增长。 整体出售给光大银行的金祺大厦在2008 年结算，增加了23 亿的收入是房地产开发收入增长的主因。物业租赁收入增长的原因在于金融街购物中心在08 年经营时间超过一年，而 07 年的经营时间不足一年。物业经营收入的增长则得益于两个方面：1）惠州喜来登酒店从08 年6 月开始营业，增加了收入来源；2）北京奥运会增加了丽斯卡尔顿酒店的客源，营业收入较上年同期大幅增长。在收入增长的同时，利润总额及归属于上市公司股东的净利润同比反而大幅下降的主要原因，在于公司从08 年开始对投资性房地产包括金融街购物中心、金树街和C3 四合院项目采取以公允价值计量的方法，继而对07 年报表进行了追溯调整，导致07 年因公允价值变动而产生净收益16.96 亿元。若剔除掉公允价值变动所带来的影响，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润在2008年实际同比增长26.6%。 此外公司还对2007 年新增的储备项目北京大屯项目计提了1.78 亿元的减值准备。也是造成公司2008 年增收未增利的原因之一。三项费用率在08 年出现了较大幅度的下降，从07 年的12.35%下降到了08年的8.14%。原因在于公司08 年增发募集资金82 亿，存款利息增加致使财务费用大幅下降。 资金充沛，逆势扩张，发展重心重回北京 08 年公司踏准融资节奏，增发募集到82 亿元资金，使得公司在行业销售较为困难的时期仍持有较充裕的现金，从而使得公司的发展也把握住了主动权。一方面公司开工面积保持了稳步增长：公司06-08 年的开复工面积分别为96 万平米、120 万平米和152 万平米。 2009 年公司计划开复工面积达到187 万平米，其中新开工面积约89 万平米，相比08 年将分别再度增加35 万平米和65 万平米。 另一方面公司在新增储备项目上亦有所收获：2008 年公司新获得五个储备项目，规划建筑面积105 万平米。其中位于北京的项目规划建筑面积高达80 万平米，为公司2010 年以后的利润来源提供了保障。也凸显公司发展重心重回北京的战略意图。从项目的盈利质量上，公司新获得的北京项目都难以与金融街项目相提并论。但我们认为在重回北京的战略意图下，未来公司在北京仍会获得更多的优质项目。 风险因素：未来两年业绩释放较慢 公司在未来两年可结算项目利润率大多较低，业绩贡献很大一部分将是靠投资性房地产公允价值的变动，其中09 年金融街A5 项目将投入使用，预计将带来公允价值变动收益6.8 亿，10 年天津津门项目将投入使用，预计将带来公允价值变动收益4.2 亿，预测09-10 年公司EPS 为0.53 元和0.57 元，对应动态PE 分别为17 倍和16 倍。假定房价不变，贴现率=8.81%，可得公司RNAV 为11.68元，当前股价相比RNAV 折价22%。具有一定估值吸引力。 |
