| 维持09年行业投资策略报告《房价定乾坤》中“行业前景三段论”的分析框架。判断行业依然处于三段论中以房价下降为最终结果的多重博弈阶段(第一阶段)，政策刺激替代不了房价所代表的市场调整。 在政府未作救市措施之前，深圳由于调整时间早、幅度深而成交量显著回暖，再次说明房价定乾坤，房价(调整到位)决定成交量。因此，深圳回暖不能代表房价没有调整到位的其他城市也将回暖。杭州、珠海、武汉等房价下降空间也许有限，但成交量恢复时间将比北京、上海更长。维持一二线重点城市房价下降幅度在15-20%的判断。 一旦成交量明显回暖，开发商将取消价格优惠和降价，并且加快推盘速度，因此预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程。 因房价调整尚未到位，居民收入预期不稳定，开发商推盘和存量供给压力，开发商盈利预期尚未改善，所以维持行业中性评级，维持标配建议，建议侧重个股。香港H股10家重点公司09年PE9倍；A股一二线主流开发类08年PE23倍，09年18倍，RNAV折价7%；出租类08年PE为34倍，09年26倍，RNAV折价10%。开发类PB2.82倍，出租类PB为2.61倍。 |
