| 投资要点： 成交：近期成交量保持持续上涨态势。以深圳为代表的广深地区成交量继去年11月后持续回暖，目前保持放量态势，由于08年同期成交低迷，两周成交量达到去年的466%。而上海、天津、重庆等城市也有明显放量现象，近两周分别达到去年的143%、191%、333%。 房价：因为成交量的主体是中小户型和中低档房，各城市成交房价普遍下跌。在趋势上深圳和广州房价调整相对到位，其他城市尚未到底。 供给：由于近期开盘数量较少，同时节后销量普遍回升，目前大部分城市一手房可售面积有所下降，但均处高位。二手房可售面积居高位。 长三角：上海、杭州量升价跌；苏州成交量由于前期举办购房节成交量放量，这两周环比稍有下降。可售面积继续小幅下降，总体处高位。 珠三角：深圳、惠州成交量环比持续上升，因去年同期楼市低迷，同比达到466%、242%；价格下跌，可售面积有所下降，整体维持高位。.。环渤海：北京、天津成交量环比上升；北京内城区房价明显下降；可售面积稍有下降，但整体继续维持高位。 二线核心城市：重庆、武汉成交量环比上升，同比达到去年的333%和197%。重庆、武汉成交价格处下跌区间。 土地成交：上海3月成交土地6块，均为工业用地；深圳2月仅成交1块，为工业地产，地价上升；北京2月成交29块土地，住宅占18%；天津2月成交土地55块，住宅占11%。 维持09年行业投资策略报告《房价定乾坤》中“行业前景三段论”的分析框架。判断行业依然处于三段论中以房价下降为最终结果的多重博弈阶段(第一阶段)，政策刺激替代不了房价所代表的市场调整。 在政府未作救市措施之前，深圳由于调整时间早、幅度深而成交量显著回暖，再次说明房价定乾坤，房价(调整到位)决定成交量。因此，深圳回暖不能代表房价没有调整到位的其他城市也将回暖。杭州、珠海、武汉等房价下降空间也许有限，但成交量恢复时间将比北京、上海更长。维持一二线重点城市房价下降幅度在15-20%的判断。 一旦成交量明显回暖，开发商将取消价格优惠和降价，并且加快推盘速度，因此预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程。 因房价调整尚未到位，居民收入预期不稳定，开发商推盘和存量供给压力，开发商盈利预期尚未改善，所以维持行业中性评级，维持标配建议，建议侧重个股。香港H股10家重点公司09年PE 9倍；A股一二线主流开发类08年PE 23倍，09年18倍，RNAV折价7%；出租类08年PE为34倍，09年26倍，RNAV折价10%。开发类PB 2.82倍，出租类PB为2.61倍。 |
