| 事件 今日广东省出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。内容包括促消费、援开发和增保障三个方面，具体内容有省财政继续加大廉租住房补贴投入；继续推进经适房建设；二套房贷限制松绑；老贷款客户享受新利率优惠；直系亲属购房可提取公积金；个人转让住房减免营业税和契税；有条件城市放宽购房入户政策；港澳居民广东购房执行内地居民同等政策；开发商土地款给予最长2年的延期支付时间；给予暂时出现经营困难的企业给予信贷支持；土地增值税分期缴纳等15条措施。上述措施的暂定执行截止时间均为2009年12月31日。 评论 广东省此次出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》是对去年年底国务院“131”号文件的落实，内容框架也分为增保障、促消费和援开发三个部分。相比北京上海等地的相关政策，《意见》在促消费和援开发等方面均有所突破。 促消费：放宽购房入户政策是最大亮点 《意见》中涉及促消费的共有九条，其中二套房贷限制松绑和老贷款客户享受新利率优惠等政策在《意见》出台前均已执行，《意见》仅对其在政策上予以明确，不会对市场造成实际影响。契税营业税的降低在预期之中，通过降低居民购房成本，会对活跃广东楼市起到一定刺激作用。此前呼声很高的取消“限外令”在《意见》中也有体现，由于紧邻香港澳门，“限外令”中对广东影响最大的就是港澳居民在内地买房的限制，此次放开对活跃深圳珠海等地的楼市会起到一定积极作用。促消费中最大的亮点在于购房入户政策的放宽，但由于目前还仅停留在指导层面，具体有哪些城市会执行，会带来多大的影响还有待观察。 援开发：为房企大幅松绑 《意见》中关于“援开发”的内容虽然仅有三条，但不管是从开源还是节流都给予了开发商极大的政策支持。 “开源”方面，《意见》直接鼓励银行对暂时出现经营困难的房地产开发企业予以信贷支持，而之前不管是“131”号文件还是北京上海等地的配套政策，都仅仅鼓励银行支持信用良好的优质企业，政府扶持房企意图明显。此外，考虑到广东企业在香港上市较多，《意见》也提出支持境外上市房企在境内发行A股，当然这个还有赖于A股的市场环境。 “节流”方面，《意见》涉及土地出让金和土地增值税清算两方面。《意见》提出对08年签约的土地款最长可延期两年支付，由于通过07年非理性扩展，到08年开发商拿地已变的越来越理性，所以这一政策对开发商实质影响有限。我们认为《意见》的最大突破在于土地增值税的分期缴纳，如果落实，将会极大缓解开发商资金压力。 或延长行业调整 周期我们认为在当前楼市回暖之际，政府出台扶持政策或将延长行业调整周期。房价理性回归是行业调整到位的关键，开发商的降价主要有主动和被动两方面的因素，主动因素是成交的持续萎缩，而被动因素就是开发商的资金压力。近几个月的成交回暖已经极大的削弱了开发商主动降价的动力，从我们调研情况来看，深圳已有项目出现了提价销售。而在当前时点政府推出扶持房企的政策，为房企资金松绑，这又将缓解开发商被动降价的压力，使得房价很难理性回归，继而延长楼市调整周期。 看好三类投资机会 1)主动管理周期的公司。从企业较长的发展阶段来看，生命力较强的企业，都具有主动管理周期的特点和能力。尽管在顺周期的时候，忽视周期的企业也可以分享到行业景气，实现较快的发展速度。但是，经历一轮周期调整之后，就是主动管理周期的企业变得更加强大的时候。包括万科、金地和保利地产(20.09,0.18,0.90%)。 2)资产型的公司。一旦新的周期开始，可分享到这类公司资产重估的收益。包括泛海、上实、首开、北京城建(11.10,-0.08,-0.72%)和深长城(13.77,0.08,0.58%)。 3)在深圳项目相对较多的公司。这是由于深圳市场的回暖程度略领先于国内的其他城市，在深圳项目较多，可潜在受益于当地市场的回暖。这类公司包括招商地产(19.15,-0.20,-1.03%)、华侨城与深振业。 |
