| 投资摘要： 08年房地产行业经历重大调整。“国房景气指数”破100，创近五年新低。至2008年底，国房景气指数为96.46点，全年下跌了9.99个点，与07年底同比下跌了9.38%。商品房销售面积为62089万平方米，已跌至近2006年的水平。房地产开发投资全年累计金额为30580亿元，同比增长20.97%。购置土地与开发土地同比双双由高增长调整为负增长。 企业普遍出现的“浮肿”和“贫血症”现象。企业存量房明显增多，资金严重缺乏。这些因素已导致大部分企业的进一步经营开发能力大大地被削弱。商品房开发企业已普遍出现了“浮肿”和“贫血症”，并且部分企业可能会经受不住长久的压力而存在“休克”的可能。 行业复苏尚需“消肿”和“养血”过程。2009年房地产行业“消肿”是关键，“养血”既需要体外输血补充，更需要通过减轻和消退“浮肿”后行业机体内自身血液再造功能的及早有效恢复。在上市的房地产公司中，前三十名的存货都在30亿元以上。房地产企业总体上“浮肿”是严重的，“消肿”的压力大。摆脱“贫血症”的关键还是需要企业内存量商品房流动的加速，从而使得企业恢复正常的经营开发能力。 投资策略：商业地产和工业地产的资产多数是可出租的商业写字楼和工业厂房或者研发楼等。在房地产市场不景气地情况下，这些房地产资产仍具有较好的有效使用性。这类公司的代表如金融街、张江高科和中国国贸等；另外我们仍然期待在3月份公布年报的上市公司中有业绩优良的公司值得投资，这类公司的代表有万科、招商地产和华侨城A等。 |
