| 一、公司介绍 1.1 公司简介 烟台新潮实业（600777)股份有限公司前身为牟平县毛纺厂，始建于1985年，1987年2月正式投产，主要产品有各种毛纱绒、毛棉针织品等。1996年11月经中国证券监督管理委员会批准在上海证券交易所上市，股票简称“新潮实业”，股票代码为“600777”。截止到2007年12月30日，公司总股本为62542.3279万股，总资产为32.69亿元，净资产为13.38亿元。 由于纺织行业不景气，目前纺织产业已经逐步退出公司主要经营业务。目前纺织产业主要经营罗布麻产品，包括凉席、床上用品、内衣和袜子等。公司下设4家分公司，控股17家子公司和参股两家公司。经过多年发展，逐渐形成了以房地产、电缆为主导产业，同时，涉及、纺织、机械制造、建筑、汽车销售、旅游、进出口贸易等多个行业的多元化经营格局。 1.2 房地产、电缆成为公司核心 在房地产方面，公司主要土地储备都在烟台地区。已拥有可开发土地2000多亩，是烟台市土地储备最多的房地产企业之一。其中不乏众多优质海滨别墅用地。这将成功公司未来业绩的主要增长点。其中银和怡海·天越湾项目地理位置优越，占地面积达1180亩，规划建筑面积77.92万平方米，主要为别墅、商业用地。由于相关土地拿地时间早，成本低，房地产业务将成为公司未来亮点。 在电缆方面，公司下属的烟台新牟电缆有限公司主导产品为高物理发泡同轴电缆和宽带网络数据电缆，产品各种技术指标均达到国际标准，并取得国家广电总局入网许可证，“新牟”电缆品牌被认定为中国驰名商标、山东省著名商标和山东名牌，产品远销全国各地及欧美、东南亚市场。公司电缆产品主要应用于有线电视和通讯行业，其中CATV高物理发泡同轴电缆在国内处于领先水平，有300多个品种可满足有线电视双向网改造的最新需求，为国内有线电视电缆行业三大龙头品牌之一，国内市场占有率名列前茅。在数据电缆方面，公司引进世界上最先进的高速数据传输电缆生产设备和技术，可开发生产六类、七类高速数据传输电缆，属于能够生产七类高速数据传输电缆仅有的几家企业之一，技术达到国际领先水平，已经成为新一代数据通讯电缆龙头企业。公司还具备行业内独有的既能够生产宽带接入网同轴电缆又能生产高速数据传输电缆的优势，研制、开发出在市场上极具竞争力的同轴缆和高速数据缆并联的复合式电缆，实现了两个系统和终端的同时集中辅线，能有效减少施工工作量，市场前景广阔。 目前公司计划利用未投入的募集资金，建设公司数据缆二期工程，通过对项目的“填平补齐”适时扩大原有同轴电缆的生产规模，加强了对小同轴电缆、复合式电缆、六类和七类数据电缆等高端产品的营销力度。 由于电缆原材料铜的价格大幅上涨，以及下属的纺织、汽车销售等部门经营业绩不理想，导致公司07年出现亏损。08公司已经开始着手剥离不良资产，目前已经将汽车销剥离，剩余部分也在逐步处理之中。08年公司开始着手铜材料的套期保值，加之对市场进行优化，预计电缆业务将实现盈利。 1.3 公司股权结构 公司改制之前法人控股股东是新牟国际集团，实际控股股东是新牟里村民委员会。 此后，村办企业进行产权改革，新牟国际集团将其直接持有的新潮实业130,723,712股，以及通过烟台全洲海洋运输公司间接持有2,400,548股，即合计占新潮实业21.28%的股权，全部转让给东润投资。转让价款为3,587万元。目前东润投资实际控制人为常宗琳占该公司股本的51%。 二、地产业务将成为未来亮点 公司先后通过股权收购、股权置换等方式取得优质土地。目前公司下属三家房地产开发公司：烟台新潮房地产开发有限公司、大地房地产开发有限公司和山东银和怡海房地产开发有限公司。正在开发的项目包括银和怡海·天越湾项目、新潮怡海花园项目、国奥天地。 2.1 银和怡海·天越湾项目 银和怡海·天越湾项目是公司未来的主打项目。项目占地1180亩，土地规划方案经过调整最终确定为至总建筑面积99.28 万平，其中地上建筑面积77.92 万㎡、地下建筑面积21.36 万㎡，容积率为0.99，土地性质为商住。规划建筑包括独栋、连排别墅，低密度洋房、社区商业和公寓式酒店等。项目建成后将成为烟台市滨海景观带的重要节点，是环渤海地区的高端住宅项目。 公司2004年以项目公司收购的方式花费4.9亿元获得该处土地100%股权。同时陆续回购了项目内部已经出售的部分别墅，按照最新的规模面积来看，折合每平米楼板价在1500元/平米左右。07公司将该项目50%股权做价5.2亿出售给本地开发商银和怡海房地产开发有限公司。08年2月，公司以股权置换的方式拥有山东银和怡海房地产开发有限公司50%的股权，使其成为公司的子公司。目前新潮实业实际占有该项目50%的股权。 项目位于市区东部莱山区，紧邻滨海路，拥有1500米独特的海岸资源和黑松林资源。项目项目距离烟台市繁华中心区仅5分钟车程、距牟平高尔夫球场20分钟车程。周围有烟台市政府新址、烟台图书馆、规划中的烟台国际游艇码。 目项目一期按照内部销售的方式开盘，主要户型包括三层低密度阳房、独栋和联体别墅。密度阳房售价在8900元/平米，销售面积在1万平左右，独栋别墅售价2万元/平，联体别墅1.4万元/平，两项合计销售面积在2万平左右。预计该项目业绩将在未来4到5年逐步释放。由于项目土地成本仅1500元/平，未来业绩收益十分可观。 2.2 新潮怡海花园项目 银和怡海花园为原来的新潮时代广场项目，项目北临北关大街，东临通海路。总建筑面积8.3万平米，由三栋18层的高层和一栋高层写字楼组成,其中3栋住宅层高均为3米。共分两期开发，一期工程5.7万平方米，拥有现代化高档豪华住宅200多套。 2.3国奥天地项目 国奥天地项位于烟台开发区中心区域、长江路西段，占地28.6万平方米，地上建筑面积约70.64万平方米。其中品牌超市2.3万平方米，餐饮综合服务3.2万平方米，商务度假酒店总单位1068个，住宅总单位3176个，住宅停车位4730个。项目土地成本1.2亿元，折合楼板价在169元/平米左右。公司占有该项目50%股权。项目目前均价在3200元/平米左右。 国奥天地项目是一个集国家羽毛球队训练比赛、居民健身、国际品牌超市以及高档居住社区于一体的综合性项目，其中国家羽毛球训练馆建筑面积约2.3万平方米，建成后国际标准羽毛球场地、标准篮球场地、乒乓球场地、国际司诺克标准场地、落袋台球场地、跆拳道场地、女子形体训练等运动项目，都会在专业俱乐部的管理下投入运营;运动员之家和社区的高层建筑，约在三年内建成。酒店式公寓将引入国际上专业的酒店运营公司进行管理。项目分2期开发，每期各35万平。目前一期已经进入销售阶段。 三、盈利预测和投资建议 3.1盈利预测 公司08、09年主要利润来源是天越湾、银和怡海花园、和电缆业务。08年公司可以实现扭亏为盈。09年开始天越湾项目业绩将逐步进入上市公司，由于电缆铜价格下降，该处业务利润预计将明显好于08年。在保守估计其他业务盈利与07年保持不变的前提下，预计08、09、10年收入在11.1亿，15.25亿和19.51亿，对应每股收益分别是0.05元、0.29元和0.41元左右。目前公司RNAV为4.85元左右。 3.2 投资建议 公司估值暂时并不具备优势，因此维持对该公司的“中性”评级。但公司08年业绩可以实现扭亏为盈，同时海滨地产项目未来依旧具备看点，因此短期内存在很好的交易性投资机会。 <SCRIPT src="/mainjs/content_fun_2.js"></SCRIPT> |
