| 一、公司2008 年经营情况介绍 从华发股份（600325）(<SPAN class=red><A href="http://guba.eastmoney.com/600325,guba.html" target=_blank>进入该股吧</A> ，<SPAN class=blue><A href="http://quote.eastmoney.com/600325.html" target=_blank>新版行情</A> )2008 年年报披露的数据看，公司发展速度很快，2008 年公司业绩保持快速增长。全年实现营业收入为347929 万元，同比增长60.66%;全年实现归属母公司所有者的净利润为65126 万元，同比增长79.50%;基本每股收益0.88 元，全面摊薄每股收益为0.8 元。 公司营业收入及净利润的增长主要来自于公司结转面积及结转收入的大幅度增加，公司在2007 年及2008 年紧跟市场形势，加快商品房销售，回笼资金;同时我们看到公司净利润增长率快于主营业务收入增长率，说明了公司的盈利能力在逐渐提高，这点与公司毛利率及净利率水平有所上升相符合。 公司EPS 增长率显示负增长，其原因在于2008 年公司配股及股份送转的导致公司总股本增加，从而每股收益下降。 二、公司营业收入细分数据 2008 年全年公司实现业务收入34.79 亿元，比上年增长60.66%;实现利润总额7.69 亿元，比上年增长76.05%，结算项目面积30.49 万平方米;实现归属于母公司所有者的净利润6.51 亿元，比上年增长79.50%。 公司2008 年主要收入来源于珠海市和中山市以下项目：华发新城三、四期;华发世纪城一、二期;中山华发生态园一、二期;华发九洲等。详细结算数据见下表，其中世纪城一期结算106764 万元，结算收入占营业收入的31.1%;世纪城二期结算53960 万元，结算收入占营业收入的15.7%;新城四期结算收入为94036 万元，占营业收入的27.4%;华发九州项目结算54162 万元，占营业收入的15.8%。 预计公司2009 年的结算收入来自于世纪城二期、华发新城五期以及中山生态园一期、二期等项目，其中华发世纪城二期及新城五期占绝对地位。 预计公司2010 年的结算收入来自于华发新城五期、六期、华发水郡以及中山生态园三期、四期等项目。 三、公司财务优势明显 公司拥有账面货币资金充足，为18.52 亿元，在行业内是比较靠前的，充足的账面现金使得公司有能力在行业调整期逆势扩张。 公司对行业周期把握较好，在2007 年及2008 年全力销售公司产品，积极回笼资金，年报账面预售账款为31.29 亿元，巨大的预售账款说明了公司未来业绩将会比较稳定。 根据公司的数据，总资产负债率为64.49%，扣除预售账款后的真实负债率为41.36%，公司负债率比较低，偿债能力强;公司流动比率为2.13，速动比率有所下降。 四、公司土地储备丰富，逆势异地扩张 公司总土地储备为555.5 万平方米，权益为结算面积为494.3 万平方米。根据我们的销售结算假设，公司2009 年、2010 年的结算面积分别为36.79 万平方米、52.5 万平方米，公司的土地储备足够支撑公司未来5 年高速发展。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 一直以来，珠海都是公司主要利润贡献地，近几年，公司逐步向异地扩张，逐渐深入中山、包头及大连等城市，在公司总的权益面积494.3 万平方米中，其中大连项目为2009年拿下的，权益建筑面积为37.72 万平方米;2008 年拿下了珠海红门楼项目、柠溪水库、淇澳桥东地块以及包头项目，合计权益建筑面积为121.37 万平方米;珠海及中山之外的项目储备占比逐渐提高，公司异地扩张能否成功复制珠海模式，还得进一步观察。 五、公司盈利预测 根据预测假设，我们预计在未来2009 年、2010 年中，公司的营业收入分别为39.19 亿元、45.38 亿元;净利润分别为6.81 亿元、7.49 亿元;每股收益分别为0.83 元、0.92元。 根据公司的销售、开工、竣工及结算等的预测，我们认为公司2009 年的主要结算项目为华发新城五期项目、华发世纪城二期、三期(部分)项目、华发生态园一期、二期项目，合计结算面积为36.79 万平方米，结算金额为39.19 亿元。 公司2010 年的结算项目主要为华发新城五期、六期项目，华发水郡，华发世纪城三期、四期项目，华发生态园项目，合计结算面积为52.50 万平方米，结算金额为45.38 亿元。 根据公司的销售结算状况及管理能力等指标，我们可以得出公司的盈利预测表，表中我们可以看到，公司未来几年仍然具有高速增长的潜力。 六、估值比较 1.公司RNAV 估值 我们对公司目前拥有在建拟建项目进行重估值，目前公司在建拟建项目共为20 个，采用净利润现值法对公司现有在建拟建项目进行重估净资产计算，得出现有项目权益净利润为695,059 万元。 根据净利润+股东权益的计算方法计算公司RNAV 估值，我们可以得出公司的总重估净资产为114.52 亿元，公司现有总股本为81705 万股，从而计算得出公司的每股重估净资产值为14.02 元。 2.公司相对估值 目前主要上市房地产公司的PE 一般为15 倍左右，因此我们给公司15 倍的市盈率估值是比较合适的。公司2009 年的预测每股收益为0.83 元，相对股价为12.45 元。 主要上市公司的PB 一般都在2.5 倍附近，而公司只有2 倍，具有估值优势。 结合公司RNAV 估值及市盈率相对估值，我们认为公司的合理价格在12.45 到14.02 元之间，目前公司股价为11.30 元，同时结合目前国家经济及房地产行业调整的市场形势，综合给予推荐的投资评级。 七、风险提示 1、公司盈利高度依赖于珠海及中山项目。公司在目前阶段主要开发项目位于珠海及中山，2009 年及2010 年的业绩也是来自于珠海和中山;珠海及中山的市场容量是有限的，因此公司项目的销售存在一定的风险。 2、公司异地扩张风险。公司逐步向珠海及中山之外的城市进行扩张，如在2008 年通过收购项目进入包头地区，2009 年进入大连市，公司能否在异地复制珠海模式存在开发风险。 |
