| 盈利模式：结算规模扩张为业绩增长的核心动力源 保利地产的业绩增长90%以上来源于房地产业务。而03-07 年房地产业绩增长，81.09%、12.95%和5.96%分别来自于结算面积、结算均价和毛利率的贡献。因此，公司业绩增长主要来源于项目结算规模扩张。相对于万科、金地和招商，公司业绩增长最快，原因在于其结算面积增长最快。未来结算来源仍将以广州为核心，但二三线城市比重将提升，而且结算区域将向环渤海地区和除三大经济圈之外的其他区域转移。 09 年业绩增长有保障，资产为王时代的受益者 随着流动性反转、09 年房地产市场的回暖以及资源整合机会的增加，资产为王的时代来临。而保利地产09 年销售业绩将受惠于广州房地产市场的率先回暖，预计同比增长10.84%-59.89%，68.42%的09 年结算收入基本锁定，并且为10 年贡献72.72 亿元的已售未结算资源。另外，公司土地储备，42.43%为06、07 年获得，55.26%位于一线城市，土地成本在四大龙头公司中最低，升值空间较大。还有，09 年公司将有110 亿元资金进行资源整合。因此，保利地产将是资产为王时代的受益者。 投资建议 依据我们的预测， 08、09 年净利润分别为21.53 和24.67 亿元，每股收益分别为0.88和1.01 元。依据现有房地产项目，公司重估每股净资产为17.09 元，若房价下降10%，重估每股净资产为13.81 元。另外，按照2009 年1 月19 日收盘价，公司08、09 年PE 分别为19.42 和16.94 倍。考虑到09 年行业的回暖、资产为王时代的来临以及公司业绩的保障性和成长性，给予09 年20 倍市盈率，公司合理估值为20 元。给予买入评级。 |
