| 事件描述： 住房和城乡建设部、国家发改委、财政部和人民银行等四部委就促进房地产市场健康发展相关情况举行新闻发布会，会上公布了2008 年的房地产交易数据，商品房销售面积同比下降20%。发改委1 月9 日公布了08 年12 月份全国70 个大中城市房屋销售价格，新建住房销售价格同比、环比双降，二手房价格环比也有所下降。北京市崇文区已收购千套商品房用于安置搬迁危改户，顺义区政府今年拟回购商品房用于保障房。1 月8 日，成都市住房储备中心和成都市住房保障中心联合发出招标公告，将公开向社会采购3300 套现房及准现房，用作经济适用房和廉租房。相关机构公布数据表明，北京、上海写字楼空置率持续上升，租金有所下降。去年11 月，上海土地交易量环比增加138%，交易价格环比下跌25%。 评论： 1. 刺激成交成政策重点，后续政策有望出台。四部委在新闻发布会上公布的08年商品房交易数据基本与我们的预期相符。在我们统计的有可比数据的多个主要城市销售面积数据中，08年成交量的跌幅在10%至50%之间，多数城市成交量降幅在10%至30%。这些情况说明，房地产行业的形势依然十分严峻，虽然在去年的最后两个月住宅成交量有所恢复，但部分城市居民购房的观望气氛依然浓厚，消费信心依然需要恢复。四部委在新年伊始即针对房地产行业发展召开新闻发布会，显示了政府对于房地产对经济的拉动作用十分看重。目前前期政策的效果对于刺激成交的作用仍不十分明显，经济减速的趋势也未明显扭转，房地产作为支柱性产业，将在实现GDP增长8%的经济目标中发挥重要作用。在此情况下，我们预计，国家将进一步加大政策力度，可能的政策选择有进一步降低交易环节税费如营业税等政策;降低开发商开发环节税费，增强其以合理价格主动促销的的动力;购房财政补贴或购房退税等。 2. 房价三年首降定调09年房价走势。12月房价三年来首次下降，基本在预期之中。房地产市场自07年底开始调整以来，量缩价跌是行业08年运行的主旋律。在成交低迷的市场下，开发商销售回笼资金不畅，再加上08年银行整体信贷趋紧，因此面临较大的资金压力，降价促销成为大部分房企的必然选择。建设部副部长在新闻发布会上的讲话为今年的房价走势定下了基调，在刺激成交成为重点的情况下，房地产商降价成为大势所趋。从11月上海土地交易成交数据来看，交易价格已有所下降，这将降低未来开发商的开发成本，为房价回到合理区间打下了基础。我们预计，09年上半年整体房价将维持温和调整的格局，下半年有望回到06年年中时的水平，并趋于稳定。 3. 商业地产将面临调整。根据发改委数据，非住宅销售价格同比、环比都还保持上涨态势。我们认为，商业地产市场相对平稳主要原因有两点：一是商业地产市场06、07年的时候发展平稳，并没有出现类似住宅市场的飙涨;二是我国商业地产存量略显不足，供给相对短缺。可以关注商业地产经营类代表公司中国国贸(600007)和销售类代表公司金融街(000402)。但在金融危机和经济下行的背景下，商业地产市场也可能面临一定的调整压力，上海、北京写字楼空置率上升、租金下降也证明了这一点。 4. 保障性住房来源渠道拓宽将减小对商品房市场冲击。去年底，上海多个楼盘被国企收购用于经济适用房、动迁配套房及人才公寓的房源，地方政府通过间接的方式疏导存量房的消化，而从北京和成都等地方政府的举措来看，在目前存量房数量持续增加的情况下，地方政府为缓和房地产市场供需矛盾，已经开始采取直接折价采购商品房用于保障性住房的方法。保障性住房的发展将使市场细分更加明确，商品房开发的市场定位在今后将更加重要，这有利于提高商品房的质量，满足中高端客户的需求，达到活跃市场刺激需求的目的。但市场环境的理顺首先需要解决目前供需的不平衡，改变消费者预期。我们认为，如此项政策在各地方陆续推广，将有利于稳定商品房市场价格。不过采取政府采购的方式也存在隐忧，采购楼盘的选择标准、采购价格的确定等方面易给暗箱操作以机会，需要更公开化、规模化、透明化的运作模式，否则这种形式可能成为地方政府变相托市、挽救开发商的一种行为，难以得到中央政府的支持，将无法成为一种通行模式加以实施。 5. 商业银行可自主确定贷款利率，投资性需求有望得到释放。我们认为，在首套房和改善性住房可以享受优惠利率的情况下，对于其他类型住房贷款利率的确定权交由商业银行自身后，由于这部分购房者一般都是还款能力较强的消费者，是所谓的银行优质客户，因此，各银行为了抢夺这部分市场份额，必定会给予客户足够优惠的贷款利率。这样，原先二套房贷款政策的彻底放松或许将成为既成事实。这部分高端需求的释放也将指日可待。根据测算，如果购房者购买第二套普通住房，按房贷100万元、贷款期20年、1.1倍的贷款利率计算，购房者须支付利息79.4万元左右，如果按照基准利率的7折计算，购房者所支付的利息约为47.4万元。两者相比，7折利率可为购房者节省约32万元的利息，相当于房价下降约20%。 6. 1月重点城市成交量分化，均价有所下降。根据我们跟踪的数据显示，从环比来看，尽管元旦假期各主要城市的日均成交量都较12月有明显下降，但在之后的一个星期成交量又恢复到了12月的水平左右。城市之间出现成交量走势的微幅分化，深圳、广州、天津、成都、杭州等地成交量较12月有小幅增长，其余3个城市的成交量有所下降，其中北京商品房日均签约量大幅提高。另外，从同比来看，1月前10天各主要城市的日均成交量同比变化趋势分化比较明显。除上海、长沙外，其余城市均较08年1月前10天的日均成交量有所增加，其中，深圳和广州同比增加均接近200%。我们认为，尽管春节前后一般为成交淡季，但今年成交量没有出现明显萎缩的情况，一方面是因为1月前两个星期仍处于12月份成交放量的消化期，另一方面，房屋均价持续走低也带动了刚性需求一定程度的释放。此外，发改委公布的数据中，深圳、广州等城市房价回落幅度相对较大，而部分二、三线西部城市如银川、乌鲁木齐等房价同比仍呈上涨态势。我们预计，深圳、广州等前期房价调整较充分的城市，成交回暖的迹象较为明显，房价进一步大幅下跌的可能性不大，而部分城市在目前房价仍然偏高的情况下，房价仍有10%-15%的下跌空间。 |
