| 全国销售和房价同比增速继续下滑今年下半年市场需求清淡，前11个月全国的商品房交易量和销售价格增幅出现明显下滑，从二季度开始住宅交易量出现负增长，即便传统的9月和10月的销售旺季，全国住宅销售依然萎靡，11个月销售面积同比下降了34%，全国住宅价格从三季度同比出现下跌，11月的全国住宅的交易均价为3,618元/平方米，同比下跌了8%。沿海的五大主要房地产开发城市房价都呈现不同程度的下跌。 政策转向保经济，刺激需求成为主线由于预测09年经济增速可能出现迅速下滑，为保经济增长，政府将稳定房市，作为重要的政策之一。货币政策方面，在央行9月15日宣布下调存款准备金率和贷款利率后，各类有利于鼓励购房的政策就陆续出台。中国人民银行自08年10日27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。接着10月8日、10月30、11月26日和12月22日央行四次大幅降息。 同时财政部宣布，从11月1日起，个人首次购买90平方米及以下的普通住房的契税税率统一下调至1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。结合降息等政策，消费者购买普通住房的购房成本下降了15%-20%。在这些政策利好刺激下部分城市销售反弹。 在12月12日国务院出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》的文件中明确指出还将落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。预示着未来在金融政策方面还将出台的利好政策包括继续降息、继续放宽普通住房的认定标准和改善型住房的贷款比例，引导对房地产企业的贷款。财政政策方面，将可能实施购买普通商品房将可能抵扣个人所得税并降低房地产交易环节的税费。土地政策方面将可能放宽土地款的缴纳时间。 因销售不振，库存继续增加 商品房库存增加，11月底全国的空置商品房面积为1.36亿平方米，同比增长了15%，其中住宅空置面积为7,084万平方米，同比增长23%。我们可以看到由于销售的不振，而房屋又在不断竣工，全国的住宅空置面积在下半年开始逐月增加。预计未来房地产商将采取继续降价的措施来刺激需求。 结论 由于各项利好政策的实施力度以及对市场的影响具有滞后效应，我们预计市场的销售状况在经历了四季度的反弹后一季度仍会在底部，预计真正销售回暖将在明年下半年。由于库存仍高同时降价才能真正刺激需求，我们虽然继续认为明年房价仍有10%-15%左右的下跌，但由于利好政策的频繁出台将带动市场的提前落底。我们将对房地产行业的评级调升至“中立”。我们看好行业中龙头企业如深万科(000002.SZ, Rmb6.5,增持)和金地集团(6.51,-0.13,-1.96%,吧)(600383.SS, Rmb6.64,增持)，他们具有长期增长潜力，有融资和收购优势。 |
