| 1．事件 近日我们调研了保利地产(进入该股吧，新版行情)，与公司就行业的发展状况和公司的发展策略、计划等进行了交流。 2．我们的分析与判断 （1）公司2008年销售状况远远好于行业平均水平。业绩增长完全有保障，并且增幅高于行业平均水平。 公司2008年1-11月实现销售面积234.55万平方米，同比增长27.97%；实现销售认购金额187.41亿元，同比增长21.02%。预计全年销售额超过200亿元，是国内少数几个销售额上200亿元的公司之一。同时也成为A股三大龙头住宅开发企业中，唯一实现前十一个月累计销售金额与销售面积同时增长的公司。 由于公司2007年已售未结算金额116.34亿元，2007年房价大幅上涨导致项目毛利率提高，同时公司2008年结算产品结构中高档居多，因此公司2008年结算毛利率将高于2007年，预计在40%以上。 （2）公司目前项目储备足够未来3年以上的开发，现有项目资源可以保障公司未来4-5年业绩的稳定增长。 公司目前在建面积约976万平方米，土地储备约1460万平方米，项目总储备2436万平米。2008年全年新开工面积由年初的630万平方米调整为500万平方米以内，竣工面积由年初的360万平方米调整为约290万平方米。2009年计划开工面积较2008年可能下降10%-15%。公司的开竣工面积将视市场销售状况而随时调整。 此外，公司目前的项目中拥有约120万平米的商业地产，公司的策略是不排斥商业地产，并择机继续增持优秀商业地产，最终达到商业地产利润贡献占30%，进一步保障公司业绩的稳定性。 （3）公司作为央企，是国资委认定的几家主业从事房地产的大型中央企业集团的控股公司，相比其他地产公司具有较好的政府资源。 由于公司的实际控股股东保利集团是国资委圈定的主业为房地产开发的13家大型央企集团之一，2009年国资委将加快对央企的重组，公司面临重组国资委下属其他央企房地产资产的巨大机会。 （4）广州金沙洲地块不排除计提减值准备的可能。 公司在2007年获取的土地中，有一些楼面地价较高。根据目前的市场状况，目前面临减值压力的主要是广州白云区金沙洲B3701A02和B3701A04两地块，该地块楼面地价高达8000元以上。公司可能考虑推掉一块，另一块也可能考虑与政府协商缓建和修改部分规划。对此块地公司有可能在2008年计提存货减值准备。 （5）2009年公司的目标是各项业绩指标不低于2008年，力争有增长。 2009年公司预计需要付建筑成本100-110亿元，偿还贷款35亿元，未付地价37亿元。公司计划完成销售额200亿元。对于土地获取，公司将主要视资金状况，采取比较谨慎的态度，原则上不进新城市。 （6）保障性住房中经济适用房和双限房的比例增大，将挤压普通商品房的需求。对于经济适用房和限价房建设规划比例较高的城市，其商品房交易将受到影响。 3．投资建议 根据我们的分析和预测，我们预测保利地产2008年销售额实现200亿元，结算收入143亿元，归属于母公司利润21.85亿元，每股收益0.89元。公司估值短期具有压力，考虑到公司较强的融资优势以及利用调控进行行业资源整合的优势，我们维持公司“谨慎推荐”评级。 |
