| 国办要求地方政府担起稳定楼市职责 国务院办公厅２１日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。 意见主要有以下几项内容。一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。 二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。 四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。 关于强化地方人民政府稳定房地产市场职责,意见要求，稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。 廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。 意见提到，因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。 々 国办：支持房企积极应对市场变化 引导当事人通过法律途径解决企业调整住房售价过程中出现的纠纷 国务院办公厅２１日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。 意见提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。意见明确，取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。 看点 确定保障性住房建设时间表 意见明确，2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。 多渠道筹集保障性住房建设资金 意见提出，保障性住房建设要多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。 意见提到，开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。 进一步鼓励普通商品住房消费 意见明确，要进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 意见明确，以上政策暂定执行至2009年12月31日。(.新.华.社) 々 国务院办公厅促进房地产市场健康发展的意见 国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展的若干意见 国办发 〔2008〕131号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现提出以下意见： 一、加大保障性住房建设力度 (一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。 2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。 在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。 (二)多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。 (三)开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。 二、进一步鼓励普通商品住房消费 (四)加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。 (五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 以上政策暂定执行至2009年12月31日。 三、支持房地产开发企业积极应对市场变化 (六)引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 (七)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。 (八)取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。 四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责 (九)落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。 (十)因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。 五、加强房地产市场监测 (十一)继续加强房地产市场监测分析。各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。房地产市场各地情况不同、差异较大，要加强分类指导，并注意总结和推广各地好的经验和做法。 (十二)加强监督检查。国务院有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门，加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查，特别要加强对棚户区改造工作的监督指导，确保改造工作顺利进行。 六、积极营造良好的舆论氛围 (十三)坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。 国务院办公厅 二○○八年十二月二十日 々 房地产板块受益股一览 <TABLE style="FONT-SIZE: 9pt" cellSpacing=0 borderColorDark=#ffffff cellPadding=2 width="100%" borderColorLight=#000000 border=1> <TBODY> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">股票名称</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">代码</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">阳光发展</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000671</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">珠江控股</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000505</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">绿景地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000502</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中国宝安</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000009</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">绵世股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000609</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">宜华地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000150</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">ST 重 实</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000736</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">招商地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000024</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">光华控股</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000546</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">深振业A</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000006</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">广宇发展</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000537</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中天城投</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000540</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">金 融 街</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000402</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中航地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000043</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">ST 东 源</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000656</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">名流置业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000667</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">深深房A</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000029</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">银基发展</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000511</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">万科A</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000002</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">天伦置业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000711</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中粮地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000031</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中国武夷</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000797</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">渝 开 发</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000514</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">粤宏远A</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000573</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">*ST 高新</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000628</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">苏宁环球</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000718</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">深 长 城</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000042</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">ST 达 声</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000007</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">阳光股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000608</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">亿城股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000616</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">莱茵置业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000558</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">世纪星源</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000005</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">旭飞投资</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000526</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">华联控股</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000036</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">海德股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000567</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">泛海建设</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000046</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">沙河股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000014</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">三木集团</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000632</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">泰达股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000652</TD></TR></TBODY></TABLE>々 房地产业:把握低利率时代行业投资机会 荐6股 行业处于调整期、09年盈利能力将回落。08年1-10月，商品房销量同比下降16.5%，月均销售跌至05年来最低水平;开发商纷纷调整开竣工计划，商品住宅新开工面积同比仅增6.9%;房地产投资增速急剧下降，10月同比增速降为24.6%;08年房价普成跌势，且建安成本上升，09年行业毛利率下滑几成定局。 本轮调整周期预计为2-3年。GDP、房价和利率保持高度的相关性：如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性;而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。若09年GDP增速保持在8%以上且贷款基准利率继续下降108bp,行业的本轮调整将不会是长周期，而是2-3年的中期调整。 保障性住房影响有限，09年房价有10-20%下调空间。9000亿元保障性住房建设计划与商品房对应不同的市场需求，对市场冲击应该有限。按照国际比较5%的正常租金收益率，我国目前一、二线主要城市平均租金收益率约3.5%，由此推算，我们至少还有30%的泡沫，预计09年实际房价会有10%-20%的回调。 09年政府将择机推出救市政策。政府刺激房地产市场的政策只是刚刚开始，对于房地产业，09年政府可能的政策选择至少还包括购房退税、降低营业税、降低个人所得税、放宽二套房贷限制等。 风险提示：09年宏观经济恶化，不能保持8%经济增长率;房价与销售量持续下滑，业绩下滑超预期。 调高房地产行业至"推荐"投资评级。前期救市政策累积效应将在市场逐渐显现，信贷放松可能是促使市场回暖的主因，09年政府仍将力挺楼市，且目前板块估值已不构成主要风险，故给予行业"推荐"的投资评级，并重点推荐资金压力小、土地储备成本低、销售回款快的龙头企业，如万科、招商地产(000024)、金地集团(600383)、保利地产(600048)、华发股份(600325)、滨江集团(002244)。(.东.海.证.券) |
