| 导读： 新经济政策近期或再出台 首项措施或调整个税 4万亿力度不足 财政部大规模筹资方案呈国务院 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见 国务院：支持房地产开发企业积极应对市场变化 国办：确定保障性住房建设时间表 国办通知：强化地方政府稳定房地产市场职责 国办：支持房地产开发企业合理融资需求 新经济政策近期或再出台 首项措施或调整个税 由于近期经济继续下行,而此前颁布的4万亿基础设施建设方案效用尚未显现,不少机构预测,中国很可能需要在近期推出第二套经济刺激方案,以刺激消费拉动经济。 首项措施可能是调整个税 美林银行经济学家卢婷(音)表示:"中国经济已进入了一段较艰难时期,必须加大对失业者及普通家庭的扶持力度,才能使得中国扩大内需的策略有效地实施。"包括美林、中金及巴克莱资本在内的多家投行分析师都认为,在部分国家和地区推出发放消费券等措施之后,中国政府首先要做的就是降低所得税税率并开拓帮助民众增加收入的新渠道。这些分析师认为,通过颁布新的经济刺激计划,将有助于这个全球第四大经济体早日走出经济困境。 中金公司驻北京经济学家邢自强表示,中国很可能在2009年初宣布一项新的经济刺激方案,以刺激国内经济信心的复苏。为了刺激中国国内消费的增加,中央的财政赤字也会出现大幅上升,并有可能从2008年的1800亿元人民币上升至2009年的9000亿元人民币。 目前来看,政府所采取的首项措施很可能是提高所得税门槛。根据最近举行的一次经济峰会,部分经济学家呼吁将所得税征收起点提高至月收入3000元。此外,邢自强还认为,中国很可能效仿日本1999年时的做法,通过发放消费券的措施来刺激国内消费。目前,成都已经宣布向包括部分低收入人群在内的38万人发放价值100元的消费券。 专家吁推出刺激居民消费措施 中国在11月9日宣布了一项价值4万亿元的经济刺激方案。一位巴克莱银行驻香港经济学家表示:"相比于通过增加政府开支来刺激投资而言,刺激居民消费往往是一个难度更高的问题。中国应该尽早推出相关措施。" （广州日报） 々 国务院：支持房地产开发企业积极应对市场变化 新华网北京12月21日电(记者 孙玉波)国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。 意见提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行 企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。意见明确，取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。（.新.华.网） 々 国办：确定保障性住房建设时间表 新华网北京12月21日电(记者 孙玉波)国务院办公厅21日在中国政府网发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。 通知提出，加大保障性住房建设力度，一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。 意见明确，2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。（ .新.华.网） 々 国办通知：强化地方政府稳定房地产市场职责 新华网北京12月21日电 国务院办公厅21日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。 意见主要有以下几项内容。一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。 二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。 四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。 意见提到，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。（ .新.华.网） 国办：支持房地产开发企业合理融资需求 新华网北京12月21日电 国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。 意见提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。意见明确，取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。（ .新.华.网） 々 2008楼市之变:"拐点论"兑现 人气重聚仍待时日 ２００８年的中国楼市，无疑是变化多端的一年：从年初对"拐点论"的激烈争论，到"百日剧变说"的应验；从"面粉贵过面包"，到流拍退地纷纷上演…… 或许正如ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹所说："在夏天，我们看到草长得总比树快，但最后成材的还是树，而不是草。"经历了非理性上涨之后，中国楼市将在行业分化和优胜劣汰中更健康发展。 3月末，潘石屹爆出"百日剧变"论，他认为"中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期"。此论一出备受争议，4月进入争论高峰。 "拐点论"和"百日剧变说" 从去年底抛出"拐点论"以来，万科掌门人王石就陷入"卖拐"与"假摔"的口水仗中，遭遇开发商阵营激烈反驳。仅仅隔了３个月，"无拐点论"代表、ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹却又抛出"百日剧变说"，认为受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。 真实情况很快显露出来。首先出现的是成交量持续陷入萎缩--根据上海易居房地产研究院ＣＲＩＣ中国房地产决策咨询系统数据，北京、上海、深圳、南京、杭州等标志性城市前三季度商品住宅成交量分别同比下降了４３％、５９％、４９％、５５％、５０％。 之后，原来势如脱缰的房价开始呈现上涨乏力--月度房价同比涨幅在２００８年１月达到１１．３％的历史高点之后，增幅加速递减，今年１１月已降至０．２％，预计１２月可能进入负增长区间。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年８月份，全国７０个大中城市房屋销售价格环比下降０．１％，这是近三年来首次出现环比下降。"这是一个标志性的变化，表明我国房价开始从快速增长、涨幅回落，转向小幅下跌，价格拐点正式出现。" 率先兑现"拐点论"的是去年领涨的珠三角城市深圳，从去年１０月１．７４万元的均价跌至今年９月的１．１８万元，跌幅约３５％。之后，降价鲶鱼万科将战火烧至长三角。中秋节前夕，万科在上海的８个楼盘全线降价，部分甚至"直降１０万"，其位于浦东三林路的"金色雅筑"楼盘，则一降再降，最高幅度超过２０％。 随后，万科降价风暴登陆杭州和南京，所到之处，业界震动、业主震惊--此举迫使其他"死扛"的开发商把遮遮掩掩的暗扣变成"明折"，也催生了一个奇怪的群体"退房团"。由于资产缩水，杭州的老业主们冲砸万科售楼处，上海退房团更用送花圈、撒纸钱、念悼词的过激方式，哀悼"万科丧失的商业诚信"。 复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科的举动拉开了行业洗牌大幕，那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场，行业分化和优胜劣汰进程将加快。 土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至"退地"的现象普遍出现，"面粉贵过面包"的豪赌式扩张走向终结。 从"地王"频出到流拍退地 ８月中旬，一则短短的消息为本不平静的楼市再掀波澜。江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布，其于去年８月拍得的总价４４．０４亿元、楼板价６．６９万元／平方米的全国最贵"单价地王"，因地铁施工迟迟无法交付，已与相关方面解除原土地出让合同，已支付的土地出让款全额退还。 另一个备受关注的"退地"事件主角，是上海普陀区长风生态商务区４Ｃ南地块。去年９月２６日，名不见经传的上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头，以总价１１．０４亿元、楼面单价１６４５６元／平方米摘得这一"普陀地王"。今年４月底，志成公司提出"退地"，为此不惜损失１亿多元。 此外，长沙新河三角洲地块、广州恒大的广州绢麻厂地块、香港信和的重庆三钢厂地块、香港九龙仓集团的成都成百家电地块等，都因项目迟迟没有动作而陷入"退地"传闻。 ２００８年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至"退地"的现象普遍出现，"面粉贵过面包"的豪赌式扩张走向终结。 来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近５０％都是以底价成交收场，更有１０％左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。根据北京产权交易所的消息，在该所挂牌出让的房地产项目中，仅二季度挂牌出让的就多达２０余个，其中涉及北京的项目达到１６个，转让地块以住宅用地为主。 土地市场急剧降温，导致各地方政府土地出让收入锐减。广州今年上半年土地出让金收入约为６０亿元，而去年全年这项收入高达２０７亿元；深圳市已将今年的国土资金收入预期从去年的２１５．６亿元大幅降低到１５４．３３亿元，下降２８％；厦门调低土地出让收入预算至１７７亿元，为２００７年土地出让金收入的６６％，但实际情况更糟，上半年全市商住用地出让成交率约５５％，近半流拍，全市共出让土地（商住）１１幅，总成交金额不足４０亿元。 "今年土地市场的降温，是对去年土地拍卖非理性集体亢奋的一个合理回归。"上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波说，"世界上没有只涨不跌的市场，单向度增长的市场是很可怕的，现在振荡收敛的价格波动正是市场理性回归的表现。" 江苏华泰证券行业研究员张驰飞分析认为，２００７年"地王"频出是与牛市互为呼应的，是为推高股价或筹备上市而圈占。土地储备既是拉抬地产股价格的最主要卖点，也是谋求上市最有力的"王牌"。股市向好、流动性过剩、融资成本低廉，也使得高价圈地成为一种"低成本高收益"的资本游戏。但这种模式是建立在地价、房价单向度无限增长的海市蜃楼之上，一旦风向变幻，便无可支撑。 反弹行情能持续多久 错过了"金九银十"的楼市，却在一系列的政策利好下，迎来了１１月的普遍反弹行情。 根据上海市房地产交易中心监测，楼市新政策实施后，市场反应较为积极，成交量明显上升，１１月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比９月、１０月分别增长４７％、３６％；网上成交的存量住房买卖面积比９月、１０月分别增长７５％和６８％。 北京有关部门的统计数据显示，截至１１月２９日，北京当月期房签约总量１２７３５套，日均签约４３９套，环比１０月上涨６４％；深圳市国土房管局公布的数据显示，１１月新房签约量大幅攀升，一手住宅总成交６４３５套，日均成交２１５套，成交面积５９．２万平方米，环比１０月份，成交套数和成交面积分别激升约８５％和７４％，创今年以来新高。 反弹也在二线城市展开。南京网上房地产数据显示，１１月全市商品住房成交量高达３８１７套，为今年下半年以来月度成交量之最。中国指数研究院对长沙房地产市场监测数据结果显示：１１月２４日－３０日，全市商品住宅成交量继续回升，共成交新房２４．６万平方米，较上周上涨１６％。 "在房地产优惠新政策的刺激下，购房者择机入市，１１月全国住宅成交量显著回升，这是今年整个市场陷入长期低迷之后出现的第一次像样的反弹。"易居中国分析师薛建雄说。 从各地方政府纷纷出台针对房地产的"救市"举措，到财政部、国家税务总局、人民银行出台"组合拳"，再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，房地产调控的"政策拐点"逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后，很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴，对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。 但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经"回暖"，尚属言之过早。"要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。" 今年以来，我国房地产开发走出了一根逐月回落的下行线。国家统计局公布的最新数据显示，１１月全国房地产开发景气指数为９８．４６，比１０月回落１．２２点，比去年同期回落８．１３点，这已是今年该指数的第１１个月下滑。当月全国７０个大中城市房屋销售价格环比１０月下降０．５％，这是自８月以来，房价连续４个月环比下降。 中国指数研究院副院长陈晟表示，１１月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。 数据显示，截至１１月末，全国商品房空置面积１．３６亿平方米，同比增长１５．３％，增幅比前１０个月提高了２．２个百分点。要消化如此大的存量，显然还需要市场人气的进一步积累。（新华网） 々 09年楼市猜想：新房降幅超二手房 小户型主导市场 今年下半年以来,北京楼市呈现出量价齐跌的窘迫局面,一些原本在入市前被业界寄予厚望的楼盘甚至出现了单月零成交的景象,使上至政府部门下至百姓均深感楼市低迷,不少中小开发商更是叫苦不迭。随着政府一系列救市政策的出台和金融政策的"松绑",市场逐渐呈现出回暖迹象。一些购房者捂起腰包等了一年,终于在年底各种利好刺激下忍不住出手……持币者徘徊在两种猜测之间,一种是明年量升会带来价升,购房者购买需求被释放,房价再走高;另一种是虽然今年年底各种利好出台,但在大的经济形势影响下,明年价格会继续一路走低。到底房市在2009年是怎样的走势？ 土地量价走势 预测:土地供应充足,楼面价将现回落。 分析:亚豪机构副总王英男分析认为,2008年6月,北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》,该计划内容包括:2008年计划供应住宅用地1700公顷,其中:廉租住房及经济适用住房类用地400公顷,限价商品房用地300公顷,其他商品房用地1000公顷。但是,10个月过去了,京城共成交的住宅用地仅为709.7公顷,仅占总供应计划的41.7%,而限价房、经济适用房等保障性住房用地仅成交了18宗,与公布的供应计划更是差距甚大。2008年由于开发商资金紧张、对保障性住房建设热情不高导致了土地成交量的低迷。未来两个月,不可能消化大量土地储备,所以,2009年的土地供应将十分充足。 2009年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为开发商面对低迷的市场,投资开发将更加理性,争夺地王的现象不会再现。另一方面,保障性住房用地的不断推出,对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。如果周边商品房用地的楼面成本过高,面对低迷的市场环境,周边保障性住房的竞争压力,开发商将无利可图,因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下,高楼面价已经丧失了存在的基石。 改善型房贷松绑 预测:改善性购房二次房贷的限制或可取消。 分析:关于改善型购房二次房贷的限制能否取消成为目前热议的话题。在日前举行的上海市房协专题会议上,中房协副会长兼秘书长朱中一透露,包括为"二套房贷"松绑等进一步刺激楼市政策已经上报政府决策部门,业内预期该政策将在近期出台。朱中一明确表示,近日中房协已将稳定楼市、进一步鼓励居民合理购房的相关研究和建议上报建设部和发改委。这些措施包括:呼吁银行在信贷方面对居民合理的改善型住房(俗称二套房)需求给予支持。 有消息透露,在年底之前,改善性购房需求的明确定义有望出台。住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示,随着房地产市场的变化,无论是中央还是地方,都还会采取更有力的政策调整来促进住房消费,在一定程度上包括第二套住房政策的调整。种种迹象表明,为刺激楼市消费,也许明年改善型购房二次房贷的限制或可取消(截至记者发稿时,国务院再度出台新政对一部分二次房贷松绑)。 购房交易税再调整 预测:专业人士认为,2009年,购房交易税有可能再获减免。 分析:国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,进一步鼓励普通商品住房消费。 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,减轻住房转让环节营业税负,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过3年(含3年)转让的,免征营业税;对个人购买普通住房不足3年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。我爱我家经纪公司副总胡景晖表示,今年国家已经对部分房产税作了下调。但从税率来看,房地产的税率一共有五种,按照上限累计在一起税率高达10.6%,这次合减的部分只减1.6%。调整力度相对较弱。 链家地产研发中心认为,10月22日,政府相关部门对税费进行调整后,咨询人数在一周后就显著增加。但是由于调整力度有限,消费者仍然还是问得多,买得少。成交量上不见多大起色,但是在信心上有了提高。税费及利率新政政策给低迷了大半年的二手房市场注入了一剂强心针,这一政策的利好将会逐步展现出来。 本次新政使得北京的部分购房者也对本市的后续细则产生期待,从而暂缓购房或过户。因此,预计2009年,为刺激消费,扩大内需,一系列减免交易税的政策将会陆续出台。 限价房路通向何方 预测:在完成抑制高房价的历史使命之后,限价房将面临被取消或与经济适用房合并的可能。 分析:限价房政策旨在解决"夹心层"住房问题,但政策在实施两年之后面临着多重尴尬的处境--限价地流拍、购房者弃购、模糊的定位又难以发挥其应有的功效。10月21日和22日,北京土地整理储备中心推出两块限价地,均因未收到报价而流标。另外,据北京市住房保障办公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的摇号已全部完成,首批1.4万余户限价房配售家庭的选房签约过程中,有2794户选房家庭放弃了选房,弃选率达20%。 针对目前出现的这些情况,北京市国土局副局长曾赞荣在10月24日召开的2008年北京市土地市场供应情况座谈会上表示,在保证今年限价房供地的前提下,将适当调整限价房的供应方式及结构,适当控制供地节奏,稳定土地市场。11月5日,国务院召开常务会议,研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。在会议确定的十项措施中,第一条就是加快建设保障性安居工程。随后,建设部副部长齐骥明确表示,今后3年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造,总投资将超过9000亿元,平均每年3000亿元,这其中并没有提到限价房。 王英男表示,取消限价房完全是可能的,毕竟《限价房管理办法》还没有出台,目前也仅有几个城市在进行限价房建设。经济适用房的相关法律法规已比较成熟,经济适用房肯定不会取消。目前存在的是如何更好地使用经济适用房政策的问题,包括功能、职能、路径和管理方面的调整和改善。从住房保障的概念上来说,限价房和经济适用房的性质都相差不多,比如都是政府进行土地补贴、限定购买人群、限定销售价格。如果要进行调整,将会是各取所长,采取撤销限价房,改良经济适用房的办法。相对来说,限价房的操作比较透明,而经济适用房的政策保障力度大一些。 房地产开发投资如何 预测:2009年房地产开发投资增速将下滑到10%以下,房地产投资增量从2008年的6800亿元减少为2009年的3200亿元,这将导致固定资产投资明显减速。 分析:据国家信息中心经济预测部宏观经济形势分析课题组分析,2008年1-9月份,房地产开发完成投资21278亿元,增长26.5%,占固定资产投资总额的21%。但房地产成交量大幅萎缩,房价调整迹象明显。 全国70个大中城市房屋销售价格一季度上涨11.0%,二季度上涨9.2%,三季度上涨5.3%,部分城市房价开始回调。 房地产市场成交量的调整幅度远远超过房价调整幅度。1-9月份,全国商品房销售面积4.0亿平方米,下降14.9%,降幅比上半年扩大7.7个百分点,比去年同期增幅下降48.8个百分点。房地产开发商资金链紧张,前三季度房地产投资资金到位增长10.7%,比上年同期回落27.2个百分点,落后于施工量增长进度15.8个百分点,房地产市场可能由前一阶段"量跌价滞"进一步发展为"量价齐跌"。 由于房地产是产业链较长的支柱产业,也是这一轮经济扩张的龙头产业,它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降,钢铁、建材等相关产业固定资产投资可能随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入,今年以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响明年的基础设施建设规模。 1-9月份,固定资产投资新开工项目计划总投资61310亿元,同比增长1.7%,考虑到投资价格上涨因素,实际增速为负。2009年固定资产投资形势不容乐观。 建设成本影响房价 预测:建设成本不会直接作用到房价上,但开发商还有很多高价钢材没有消化掉,所以建设成本直接增加了开发商承担的风险,而"建设成本降低会使得房价降低"的说法并不十分准确。 分析:华高莱斯副总公衍奎表示,三大建筑材料之一的钢材,由于铁矿石价格高,生产量少,从源头上压缩市场,很多开发商囤下的钢材还没有消化掉,现在最大的问题是材料价格高,产品卖价低。钢材企业难受是一定的,因为生产线运转不能停,生产能力大,但开发商开发面积小了,对钢材的需求也小,所以也存在生产过剩的问题。 从这个角度上来讲,建设成本高,卖价低,这也在一定程度上增加了开发商的风险,考验了开发商的资金流动能力。 虽然建设成本没有直接作用于房价,但其增加了开发商的开发风险,给如履薄冰的开发商们脚下的冰又削掉了几厘米。 拿地明年畅不畅 预测:拿地不畅在今年已经显出苗头,明年开发商们在市场预期降低的前提下,信心下降,资金链也愈发紧张,拿地热情降低。 分析:专家认为,拿地是要看市场预期和对市场有没有信心,明年最主要的新开发内容就是大规模城中村改造和保障房的建设,另外一些已经拍下土地的开发商,在这么大压力之下,这个环节本身也有可能出现问题,比如开发商资金断流,地不要了,把包袱丢给政府等,这些可能性都是存在的。 保障性住房冲击房价 预测:保障性住房明年大规模上市供应,如果顺利推出的话势必要对商品房有影响。 分析:中原华北区总经理李文杰表示,明年保障性住房的供应量是非常大的,加上今年没有卖掉留到明年的房和明年推的35万-40万套,总共约50万套左右,而北京市场每年消化在10万套,所以供大于求是肯定的。 有这么大的体量冲击商品房,从这个角度上来说,价格不会上涨。 新盘降价惯性滑到明年 预测:明年价格不会上涨,而且会出现一手房与二手房倒挂的现象,因为一手房不单是价格没有优势,而且也存在各种风险,二手房相对稳定。 分析:下半年来,很多新盘均价在下降,从万科在全国打响第一枪,北京众多楼盘紧随其后,记者近日每天都会接到一些楼盘降价的广告短信,各楼盘降几千元不等,东四环的某项目以12900-13900元/平方米的价格入市。以国家统计局公布的四环期房均价14744元/平方米来看,也是区域超低价。 位于东二环的冠城名敦道11月25日报价23000元/平方米,11月28日更新为22000元/平方米;北京inn项目,网上标明均价26000元/平方米,销售报价25000元/平方米。 还有新楼盘以区域超低价入市,如位于西五环的雍景四季以10500元/平方米均价开盘,而周边楼盘价格已达14000元/平方米以上;位于清华大学附近一新盘起价21000元/平方米,其中包含1000多元/平方米的装修费,一次性付款9.9折,这比中关村(000931)核心区其他公寓价格低了1000多元。 中原华北区总经理李文杰表示,从降价惯性上来说,明年价格不会上涨,而且会出现一手房与二手房倒挂的现象,因为一手房不单是价格没有优势,而且也存在烂尾等各种风险,二手房相对稳定很多。从区域上来讲,北京周边的供应量大,城内供应量小,一手房降价速度会高于二手房。 小户型大规模上市 预测:户型大小已经不重要,大量保障房解决了小户型需求,商品房小户型集中推的可能性不大,现在购买者更看重的是价格,而不是户型大小。 分析:华高莱斯副总公衍奎认为,现在虽然有小户型的呼声,有人认为明年会有大量小户型上市,但保障性住房已经解决了小户型需求,商品房应该不会再大量推小户型。 保障性住房明年同样存在风险,大规模城中村改造计划出来,建设成本高,量又大,虽然有助于拆迁户的信心上升,但对消费市场信心没有提升作用。而开发商现在主要追求的就是现金流和规避风险,现在很多项目都处于停工状态,很多项目都选择了延后开盘,到底谁能够承担这么大体量的工程建设和风险,还是个未知数。 综述 综合以上各种信息进行大胆预测,今年选择推后开盘的项目和明年打算新开盘的项目将受到拿地风险,建设成本增加风险、保障性住房冲击房价、资金断流风险等几方面作用,开发商将承受很大的价格压力,将导致明年的房价继续走低。建议购房者谨慎出手。（ 京华时报） |
