| <SPAN class=hangju id=zoom> 摇摇欲坠的地产行业走势牵动着管理者和众多投资者的心，房市由价稳量减，再到价跌量稳(11月份出现了成交量的回暖，但是趋势没有改变)，最后价量齐跌，管理者最不想看到的就是量价齐跌，但是目前的房市的趋势就是这样运行的。所以房贷政策松动(17日国务院常务会议上关于促进房地产市场健康发展的3项政策措施：鼓励普通商品住房消费;引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售)的一场“及时雨”洒下，似乎给房地产行业带来了“春的希望”，但是能否起到“扭转乾坤”的能量?还有有待各地方具体执行情况。我们国诚投资认为房贷新政利弊兼具，不是一边倒真的支撑房市的发展。 首先，从有利的一面说，放松二套房贷政策，鼓励普通商品住房消费是地产行业“迟来的春天”。自从去年出台了二套放贷政策之后，市场各方观点不一，议论纷纷，同时由于07年持续的紧缩的货币政策及这棵最后的“稻草”压垮了房地产市场的欣欣向荣的局面。至此房地产泡沫论成立了，房市开始衰退。这一次的房贷政策的松动，是很多房地产商及投资商众所期待的，终于“靴子落地”，政策的疏导，会起到疏通房地产行业资金链的“血管”，让“资产”流动起来，让“血液”流动起来，会激发自住房刚性需求这一部分群体的购买欲望。这对房地产市场是进一步释放了利好消息，其中对改善性住房政策的明确及对房地产企业合理融资需求的支持具有重大的现实意义。 其次，房贷政策的松动是否能够有效地刺激需求的增长?需要质疑?更需要时间来检验，来给评分。一是，政策出台是我们看到地产行业问题的严重性——“资金链的断裂，现金萎缩”，同时更是看到了地产成功的绑架了“市场及银行”，房地产与银行是共同的利益体。地产行业所涉及的产业链很大，涉及建筑建材、水泥、钢材、银行等诸多行业，政策的救助是出于“夹缝中的选择”。二是，认真解读政策“二套住房的购买标准”是有限制条件的，就是“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”这就抑制了“投机及投资”的购买欲望。三是，目前整个地产行业的库存积压量过大，新政的出台也只是消化原有的库存。四是，政策的第一条“加大保障性住房建设力度”，政策的目的很明确，很清晰，就是要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。这说明政策根本出发点落脚到了“民生”的需求，改善城镇居民的住房水平。同时保障性住房的入市，使房源扩大，供给加大，可能会使房地产的成交量放大，但是也有可能挤压商品房的部分市场需求，相反会使价格继续下跌。 最后，落脚到放贷新政对二级市场房地产板块的影响，也是要一分为二的分析。一是政策第三条“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”对市场热点的激发将会起到明显个的作用，就是“兼并重组”的投资主题，重点关注“新湖系”“中粮系”及珠江控股后期的运行，存在交易性投资机会。二是，其它的个股要谨防盘中借利好出货的动机，今日不可盘中追高，风险较大。 综述，房贷新政的效果如何?我们要一分为二的看待，时间是最好的见证人。也只有通过时间才能检验这些措施是否能够有效地刺激需求的增长，我们要冷静客观的分析，拭目以待。 |
