| 导读： 国务院部署促进房地产市场健康发展措施 中国放松二套房贷政策 鼓励普通商品住房消费 国务院决定将按照法定程序取消城市房地产税 国务院:争取用3年解决750万户城市困难家庭住房难 发改委下达保障性住房建设中央补助投资100亿元 陈国强：改善性住房政策明确对楼市是重大利好 李国平:二套房政策松动将刺激中层收入人群消费 李国平：建议逐步取消经济适用房 房地产：成交量连续四周环比上升 房地产业：不经风雨 怎见彩虹 优先配置万科保利 房地产业:把握低利率时代行业投资机会 荐6股 两市地产股一览 国务院部署促进房地产市场健康发展措施 温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。 会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 会议研究确定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。(二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。 会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。 会议还研究了其他事项。（中国政府网） 々 中国放松二套房贷政策 鼓励普通商品住房消费 中新网12月17日电 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。 会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。（中国新闻网）々 房地产：成交量连续四周环比上升 12座城市总体成交量连续四周环比上升，较上上周（11.24-11.30）环比上升12.14%。长三角和其他区域止涨反跌，环渤海和珠三角区域则止跌回升。在可以统计同比增长率的6座城市中，北京和天津同比回落，上海、南京和武汉连续两周同比上涨，而深圳则持续22周同比上升。12个城市中，有8个城市环比上升，其中深圳、福州和长沙创出新高。 成交套均面积下降。除武汉外，11个城市本周成交套均面积为99平方米，分别较上周和上上周下降3.58和0.28平方米。12个城市中，北京，深圳和重庆市场成交套均面积继续在100以下，青岛和武汉本周也在100以下，另外7个城市成交套均面积都在100以上。 6座城市库存去化周期平均为55.55周，较上周下降7.08%，较上上周则下降9.56%，库存压力持续四周下降。 12个城市市场活跃度变动不一。 分区域来看： 环渤海：成交面积环比上升11.01%，较上上周上升3.91%。北京地区，限价房成交量进一步放大，商品住宅所占市场份额由上周的53.45%降至48.11%，商品住宅成交面积止跌回升。 长三角：成交量环比下降9.28%，较上上周上升3.67%。统计的四个城市中，只有南京环比上升；南京连续两周成交量同比上涨。 珠三角：成交量环比上升27.84%，较上上周上升25.18%。其中深圳较07年同期持续22周同比上升，本周为413.30%。 其他：成交量环比下降1.56%，较上上周上升22.58%。武汉连续两周同比上升。 未来趋势： 随着经济的继续走缓，中央政府和地方政府有可能进一步出台刺激房地产的新政策。而商品住宅供给的减缓，市场供求结构矛盾的缓解以及小户型产品的推出，市场预期仍将有所好转。（具体内容请见附件）（来源：渤海证券研究所) 々 国务院决定将按照法定程序取消城市房地产税 中新网12月17日电 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议决定将按照法定程序取消城市房地产税。 会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。 会议决定，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。（中国新闻网） 国务院:争取用3年解决750万户城市困难家庭住房难 中新网12月17日电 据中国政府网消息，国务院常务会议研究确定，要加大保障性住房建设力度。 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定，加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。 会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 （中国新闻网） 々 发改委下达保障性住房建设中央补助投资100亿元 中新网12月17日电 据国家发展改革委网站消息，近日，国家发展改革委下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。 加快保障性住房建设，是党中央、国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。国家发展改革委强调，各地方和有关部门要切实落实责任制，加强保障性住房项目的建设和资金管理，认真落实地方资金、建设用地以及设计施工力量等建设条件，加快工程进度，尽快形成实物工作量，让困难群众早日住上使用功能齐全、配套设施完善的住房。（中国新闻网） 陈国强：改善性住房政策明确对楼市是重大利好 针对17日国务院常务会议上关于促进房地产市场健康发展的3项政策措施,北京大学房地产研究所所长陈国强认为,这是对房地产市场进一步释放利好消息,其中对改善性住房政策的明确及对房地产企业合理融资需求的支持,具有重大的现实意义。 会议研究确定了以下政策措施:加大保障性住房建设力度;进一步鼓励普通商品住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,减轻住房转让环节营业税负;引导房地产开发企业积极应对市场变化,支持合理融资需求。 陈国强表示,早在中央经济工作会议召开之前,关于"合理改善居住条件"的相关政策能否出台就一直作为业内关注的一个焦点,悬而未决。此次会议重新界定了二套住房的购买标准,支持居民购买改善型住房,对楼市来说是极大利好,"救市"意味深重。 此外,引导房地产开发企业积极应对市场变化、支持合理融资需求,解决了众多房地产企业一个最现实的问题,有助于其缓解资金链紧张局面,对企业解困最为关键。不过,他同时也表示,能否满足企业的正常融资需求,还将取决于商业银行的具体执行和实施情况。房贷新政以来,银监会对于金融风险的提示直接影响商业银行的信贷态度,还应继续关注银行和银监会对这一政策的消化和落实。 未来是否会继续出台"组合拳"政策？陈国强认为,继续出台相关政策的可能性仍然存在,对于市场预期的购房退税以及放宽外资限制等政策,可以进一步期待。不过,他表示政策从出台到真正发挥效力仍需要时间,预示着市场将向好的方向发展的可能性,政策效应累积到一定时候,楼市就会出现回暖。 对于近期历次房产政策均将"加大保障性住房建设力度"放在首位,陈国强说,这表现了政府对于保障性住房建设的信心,以及未来住宅市场的方向。建设保障性住房将是市场坚定不移的大方向,未来将占具相当的比重,此外,普通中小套型住宅产品也将因政策的支持受到市场欢迎。 々 李国平:二套房政策松动将刺激中层收入人群消费 12月17日,国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,并出台三条相关措施。就此北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平表示,二套房政策的松动将对房地产市场产生比以往政策更加显著的效果。 会议研究确定了以下政策措施:（一）加大保障性住房建设力度。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。对此李国平对政府的做法十分肯定,他认为政府已经做了目前所有可以做的事情。第一条体现了国家目前的基本政策,即政府投资来完善基础设施建设,改善民生,与4万亿的计划是相吻合的。第三条则体现了政府定向救助开发商的方针,即支持有实力的、基本面良好,暂时遇到困难的企业,同时支持企业之间的并购行为,实现产业整合。 其中第二条规定具体内容为对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;对个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 李国平认为房地产市场最具有购买力的就是已经拥有一套房子但是想再购买新住宅来改善住房环境的中层收入人群,这群人有着自己一定的经济实力,同时第一套房子出售后还能回拢资金。之前国家政策抑制了这方面的需求,使得改善住房有着很大的成本,但目前却开始松动了。李国平强调,该抑制和打压的是房地产市场的投机行为,而不是正常购房者的需求,目前的政策则刚好符合这点。 对于以后可能出台的政策,李国平表示,如果能够在个人所得税上有所减免,那将对经济起到更加好的促进作用。而贷款方面则比较复杂,需要由央行出台指导措施之后各个商业银行分别独立进行。 々 李国平：建议逐步取消经济适用房 12月17日,国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,并出台三条相关措施。就此北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平表示,限价房和经济适用房都处于比较尴尬的位置,限价房已经逐渐消失的时候,建议经济适用房也要逐渐取消。 会议研究确定了加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售三个方面的措施。其中保障性住房规定具体为争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。 李国平认为,国家应该在这项政策上有更加明确的划分界限。廉租房应属于国家进行的社会保障政策,产权归国家所有,居住人接受救济,而一旦他们有实力购房的时候则进入商品房市场进行购买,从而实现廉租房的流转过程,始终供应给那些没有购房能力的人。商品房市场则应该全面市场化。这样一来就会使得国家补贴住房以及商品房之间有了很明显的界限,避免了经济适用房冲击商品房市场的尴尬局面。 但同时李国平也表示,目前的经济适用房存在也是有自己的原因的,这是需要政府需要逐步解决的问题。 々 基金吸筹 吞下24.6亿地产股（名单） 地产行业的基本面虽然笼罩着一片悲观气氛，而这丝毫不能影响基金对地产股的投资热情。 本轮大盘反弹以来，地产股是基金增持力度较大的品种，这已是一个不争的事实。Topview数据显示，从11月7日至12月12日，地产股的机构持股比例上升了2.13%，同期基金净买入地产股金额约24.6亿元。 纵观上半年基金定期报告，基金经理也无不将地产股列为主题性投资机会。另外，记者调阅基金三季报发现，早在三季度末，就有11只基金持有的地产股市值超出10%的行业标准配置比例，即"超配"地产股，其中，易方达科汇的地产股持股比例高达50.47%。"中邮系"大举杀入招商地产(、金地集团和保利地产，"博时系"选择了增持万科A，而广发系维持深套于地产股的处境不变。（扬子晚报） 々 房地产业：不经风雨 怎见彩虹 优先配置万科保利 投资要点： 内外交困的2008年--中国宏观经济快速下行。 2008年房地产行业市场形势――行业调整态势确立。 未来房地产市场趋势的判断：房价继续下行不可避免；我们判断此轮调整应该一次中期调整，预计至少在2009年底或2010年才有可能触底。 未来政策的影响：我们认为政策将是影响中国房地产行业走向的最大和最不确定的因素；政府的后续政策还有较大的空间。我们相信，有美国次贷危机的前车之鉴，中国房地产业肯定不会出现最坏的崩盘式的危机和调整；但市场是有其自身运作规律的，中国房地产市场无论从时间和空间上都还远不到结束之时。 行业财务指标：行业上市公司库存较2007年底继续上升1120亿元至历史新高4436亿元。库存占行业整体净资产和总资产的比重上升至历史新高174%和62%。2008年前三季度，行业公司的净经营现金净流量和投资现金流量继续为净流出，分别达到－399亿元和-128亿元，合计为-527亿元，行业的自身造血功能仍有待恢复。行业上市公司的销售利润率在2008年中期开始下滑，而毛利率指标在2008年一季度已达到了高点。 房地产行业投资策略：我们认为当人人都提防着危机的时候，危机肯定不会如期而至，因此随着股价的大幅调整，房地产行业股票反而会进入活跃阶段。但我们并不认为房地产行业将就此步入反转或者应该对行业持乐观态度，我们认为2009年随着行业调整的日趋深入和明朗以及政府相关扶持政策的逐步出台，房地产行业股票将存在阶段性投资机会。我们维持对行业中性的投资评级，建议标配地产股。 个股选择：我们推荐有资金和后发优势的万科A、B、保利地产作为优先配置个股。（东北证券） 々 房地产业:把握低利率时代行业投资机会 荐6股 行业处于调整期、09年盈利能力将回落。08年1-10月，商品房销量同比下降16.5%，月均销售跌至05年来最低水平；开发商纷纷调整开竣工计划，商品住宅新开工面积同比仅增6.9%；房地产投资增速急剧下降，10月同比增速降为24.6%；08年房价普成跌势，且建安成本上升，09年行业毛利率下滑几成定局。 本轮调整周期预计为2-3年。GDP、房价和利率保持高度的相关性：如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性；而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。若09年GDP增速保持在8%以上且贷款基准利率继续下降108bp,行业的本轮调整将不会是长周期，而是2-3年的中期调整。 保障性住房影响有限，09年房价有10-20%下调空间。9000亿元保障性住房建设计划与商品房对应不同的市场需求，对市场冲击应该有限。按照国际比较5%的正常租金收益率，我国目前一、二线主要城市平均租金收益率约3.5%，由此推算，我们至少还有30%的泡沫，预计09年实际房价会有10%-20%的回调。 09年政府将择机推出救市政策。政府刺激房地产市场的政策只是刚刚开始，对于房地产业，09年政府可能的政策选择至少还包括购房退税、降低营业税、降低个人所得税、放宽二套房贷限制等。 风险提示：09年宏观经济恶化，不能保持8%经济增长率；房价与销售量持续下滑，业绩下滑超预期。 调高房地产行业至"推荐"投资评级。前期救市政策累积效应将在市场逐渐显现，信贷放松可能是促使市场回暖的主因，09年政府仍将力挺楼市，且目前板块估值已不构成主要风险，故给予行业"推荐"的投资评级，并重点推荐资金压力小、土地储备成本低、销售回款快的龙头企业，如万科、招商地产(000024)、金地集团(600383)、保利地产(600048)、华发股份(600325)、滨江集团(002244)。（东海证券） 々 两市地产股一览 <TABLE style="FONT-SIZE: 9pt" cellSpacing=0 borderColorDark=#ffffff cellPadding=2 width="100%" borderColorLight=#000000 border=1> <TBODY> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">股票名称 </TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">股票代码 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">外高桥</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600648 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">海泰发展</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600082 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">天创置业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600791 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">金地集团 </TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600383 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">珠江实业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600684 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">ST兴 业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600603 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中江地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600053 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">东华实业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600393 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">沈阳新开</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600167</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">海鸟发展</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600634</TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">高新发展</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000628 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">珠江控股</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000505 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中粮地产</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000031 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">万 科Ａ</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000002 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">深 长 城</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000042 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">*ST 天保</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000965 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">光华控股</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000546 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">名流置业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000667 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">泛海建设</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">000046 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">阳光股份</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600811 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">中华企业</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600675 </TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">陆家嘴</TD> <TD style="FONT-SIZE: 9pt">600663 </TD></TR></TBODY></TABLE> |
