| <SPAN class=hangju id=zoom> 兴业证券认为，虽然市场金九落空之后，银十也未有起色，但17届三中全会落幕之后，各地政府又进一步推出了各种类型的救市措施，我们也在近期调研了深圳、珠海的多家大型房地产开发企业，综合对开发商及市场的了解以及对政策的解读，我们主要有以下几个观点： 点评: 业政策放松成为了市场的一致预期。首先，从事实上我们看到了在党的17届3中全会之后，各地方政府再掀救市高潮，这一方面可以理解为对市场清淡的针对性措施，同时也暗含了之前以及目前地方政府的救市举措得到了最高领导层的默许。其次，就地方政府而言，手中的救市牌也还未出尽，比如交易环节税费、买房入户、买房退税的措施可能成为部分比较激进的地方政府的政策选项。第三，中央层面的救市措施也值得期待，如果在以上措施都不能止住楼市的下滑趋势，或者经济基本面和股市出现恐慌性下跌之时，为了挽救经济和稳定市场信心，二套房政策、增值税清算以及"90/70"政策的松动，都存在可能。 不过从目前出台的救市措施的效用上来讲，对开发商股价的影响可能大于对房价及成交量的影响。 对于预期房价还有10%下跌空间或者对未来收入悲观的购房者来讲，目前这样力度的就是措施还难以改变这部分人的观望情绪，并且开发商在政策利好的鼓励下，可能暂缓降价进程也可能导致成交不能相应的放大。因此，我们认为近期出台的政策对基本面的改善作用相对有限，但由于改善了房地产行业外围环境，房地产公司的估值可能会有所提升，从而使得地产行业相对大盘有一定的超额收益。 虽然部分城市的救市政策的确会对需求起到一定的刺激作用，但是从根本上讲，这并未改变房价超越购买力的事实。目前调整幅度较大的深圳和广州房价也仅回到了07年初的水平，上海和北京房价比07年初仍高出30%-50%，而过去一年股市对财富的毁灭，以及现阶段居民对未来经济和收入前景的担忧，都使得实际的购买力水平弱于07年初的水平。因此，我们认为目前还不具备楼市起暖回升的基本条件。 到09年中期，新增供应开始减少，但库存水平还会在高位维持一段时间。到09年下半年，本轮经济危机基本结束或者不再担心进一步衰退，民众信心得以恢复，而此时房价仅相当于2年前甚至3年前的水平，同时市场供应开始显得不足，因此市场趋势可能在开始真正开始重新向上。 综上所述，我们认为近期的救市措施可能还难以对成交量和价格产生明显的积极影响，不过政策转暖改善了行业的外部生存环境，地产股估值可能有所提升，维持对地产行业的"中性"评级。 |
