| <CENTER><IMG src="http://img.cfi.net.cn/readpic.aspx?imageid=20080906000084"></CENTER> 中秋促销外包售楼 万科上海遭退房难题 九十月一般是房产销售的旺季，地产商为了在这两个月获得好的销售业绩已经开始了促销活动。9月1日开始，万科上海8个楼盘集中进行迎中秋的促销活动。 然而在万科金色雅筑日前推出10万元促销让利的活动后，前期购房业主在金色雅筑高举"强烈要求退房"、"不再信任万科"的标语，要求万科退房。这些业主对前来金色雅筑看房的购房者表示："如果你们现在购房，过不了多久也会加入到我们的退房行列中。" "对万科来说，退房风波发生在金色雅筑这样开发、销售周期比较长的楼盘上，他们多半会以补偿差价或准允退房的方式来平息风波。而其他楼盘不一定有这样的问题。"地产评论专家叶檀认为。 转变策略冲击"金九银十" 公开数据显示，2007年万科销售额500亿元，2008年万科计划销售额达到800亿元。但目前万科的销售额尚不足300亿元，这意味着万科需要在接下来的3个月内销售完成500亿元的计划，而目前万科每个月的销售额仅有50亿元不到。 为了在剩下的3个月内迅速回流现金，完成今年的销售目标，万科展开了销售攻势。首先发力的是万科在上海的项目。9月1日，万科上海方面传出消息，万科在上海的金色雅筑、新里程、燕南园、白马花园、花园小城、四季花城等8个楼盘将集中展开迎中秋八盘集中优惠促销活动，楼盘平均打9.5折。该促销活动效果立现。万科在上海8月30、31日两天内购房者共认购了176套房源，销售金额达2.68亿元。 同时万科还在上海首次联手二手房中介公司，将部分销售业务外包出去。据了解，万科在上海独家委托汉宇地产进行"场外推介看盘"团购活动，汉宇地产将其自己的客户推荐给万科，进行购楼洽谈业务。汉宇地产相关人士告诉记者，目前该业务是针对金色雅筑的团购优惠活动，汉宇地产方面告诉记者，目前已有近百套房产由订金转为合同。 "万科在上海的销售任务较其他地区重，因此万科在上海推行价格战的力度较其他地区相对更大。"世联地产一位客户总监告诉记者。 "如果不抓住接下来3个月的时期，万科今年的销售目前将很难完成。"道邦房产董事林荣时指出，这将对其财务报表产生重要影响，而财务状况的不佳将进一步影响到万科明年的融资计划和发展。而上海是万科主营业务收入的主要来源，所以，上海"金九银十"对于万科有着重要的意义。 接受退房继续打折？ 万科在上海的楼盘频频打折促销使其面临前期业主的退房纠纷。在上海浦东三林板块，万科旗下就有新里程、金色雅筑等5个楼盘。万科8月上旬已推出过优惠活动，不到1个月再次降价，累计降价幅度达到了30%。很显然8月的优惠并没有产生很大的刺激作用，这才会有了这一次更大幅度的降价。 然而从最高18000元/平方米的单价下调至14000元/平方米左右，这对"高价"购入万科楼盘的业主来说是个打击。万科金色雅筑的业主表现得尤为激烈。自从万科抛出不同标准来解释降价原因后，不少一期、二期的业主已表现了不满，在今年8月初已组织过一场交涉。当听到金色雅筑减10万、打折的消息后，前期一些购房者组成"退房团"来到金色雅筑售楼处要求退房。 要求退房的业主在售楼处向前来看房的人表示："我们就是你们的前车之鉴。现在万科降价，后面万科会降得更厉害，你们也会加入到我们一行中。" "如果房子一下跌就要求退房，那么通过价格调节市场行为将起什么作用？岂不是鼓励所有的投资者都来买房产？"一位房产专家认为，因为这种行为某种程度上对投资者传达了这样一种信息，即投资房产是包赚不赔的。 不过这位人士也认为，对于自住者来说，每平方米房子下跌近4000元的确是非常大的损失，这无疑损害了他们的购买力，因此对这些自住购房人退房的行为在道义上是完全可以理解的。 "购房人应当为其购买行为负责。从法理上讲，如果万科在销售环节上符合法律规定，而且没有其他退房约定的，那么万科没有什么退房的法律义务。"中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，是否接受退房或补偿差价取决于万科对该项目价格的评定及事件对其他楼盘影响等的综合评定。 林荣时认为，万科接受退房的可能性还是存在的，这主要是为了不影响其总体销售计划。"经过二年左右的建设周期，万科在上海很多的项目今年已经到了项目必须推出的时期。如果今年九十月份业绩不佳，压力就会留到明年。"地产评论专家叶檀指出，因此万科是不得不降价。 不过专家认为，如果万科接受退房，将对其他同样销售周期较长的楼盘，形成一种示范效应，从而对其他开发商造成相当大的压力。 "对万科来说，退房风波发生在金色雅筑这样开发、销售周期比较长的楼盘上，他们多半会以补偿差价或准允退房的方式来平息风波。"叶檀认为。（王海春）々 南京身陷"装修门" 万科欲补千万差价 8月29日，王石再次赶赴南京指导南京万科光明城价格门事件。王石对业主提出的"12、13栋按正常市场价销售，多出来的房款补偿给业主"表示认可，要求按照这个方向继续推进一揽子解决方案，在9月份协商解决，并指派万科华东区副总经理周俊庭全权处理此事。王石答应在10月份，还将到南京会见业主。 9月4日，万科与业主代表面谈，业主要求万科补偿差价5200万，而万科给出的底价是1600万，业主认为，这是个无法接受的价格，万科似乎没有诚意谈判。双方谈判再次陷入僵局。 3600万赔偿差 当初南京万科和业主签订装修合同时，装修标准大多为2000元-2500元/平方米。合同上只写了装修物品的品牌，而没有写明具体型号，所以没有确定具体价格。去年12月，业主意识到可能会出现的问题后，要求万科重新签订合同补充这些内容，但万科没有答应。 后经业主多次看房和市场调查，发现实际交付标准与装修合同标准严重不符，了解到的实际装修价值只有约五六百元/平方米。 8月份，万科对业主提出的装修质量问题进行了整改，也得到了业主的一定肯定。但装修标准不满足合同约定的问题依然存在，不过，占去80%成本的毛坯房价格，依然是双方最敏感的地方。 对此王石表示，万科给业主补偿的前提是在万科尽量减少损失的情况下进行。对此，业主提出了相应的解决方案，即把前8栋楼与后2栋楼分开定价，前8栋楼万科超出基准价5200万，先补偿给业主，这样一来前8栋楼价格就不存在违规，而后两栋楼自然可以卖高价。 今年3、4月份，万科曾打算以7000-8000元/平方米的团购价出售最后2栋楼，如果以此底线为基础计算，按市场价11000元/平方米销售的话，也将多出5200万左右。两个计算口径，但数字基本趋同。由此看万科只是少赚点，但不会有任何亏损。 万科光明城市花园12、13栋是该小区性价比最高的两栋楼，只要万科放盘，如果以11000元/平方米的价格销售，估计会立刻抢购一空，业主王先生告诉记者，最后两个楼盘是最好的，5200万算是保守估计。 9月1日和4日的会谈中，南京万科提出初步解决方案，即提取12、13栋楼售价的10％（大约1600万），作为业主提升生活品质专用基金，该基金的使用由业主自行决定，万科认为1600万已经是很大程度的让步，5200万的数额过于惊人，难以接受。而该金额也让业主大跌眼镜，认为南京万科与王石的指示前后不一，表示万科如果没诚意解决，将等待物价部门的最终处罚，并通过民事诉讼方式，直接状告万科。 政府没收强于5200万赔偿 业主代表李先生向记者透露，万科前8栋楼违反了政府指导价，南京市物价局已责令万科必须限期整改，如果在规定期限内未整改完成，物价局将依据《价格法》作出行政处罚决定，政府将没收万科违法所得5200万，并可处5倍以下罚款。此外，业主仍然可以民事诉讼的方式，向万科索赔5200万。 但记者询问物价局相关部门，其表示不能透露，目前还没有需要公告而没有公告的信息，而周俊庭也说没有接到物价局的整改通知和整改期限。 周俊庭对本报记者表示，万科一直是善待业主，心里也有底气，这次谈判已经充分考虑到了社会影响和承受能力。有业内人士告诉记者，因为维权是一个漫长的过程，业主精力有限，不太可能长期耐心等候，很可能会提前与万科和解。所以业主作出让步答应在不损害万科利益的前提下提出和解方案，这也是周俊庭说万科心里有底气的原因所在。 一位房地产专家向记者表示，赔偿业主5200万，不如等政府没收，因为政府没收了，还可以起诉南京市政府。也许后面还有变化，还有挽回的余地。现在如果赔偿业主5200万，那这些钱就要花出去了。此外，万科宁愿掏钱给政府，也不愿意掏钱给业主，因为掏钱给业主，也许会带来行业连锁反应。但掏钱给政府，毕竟只是个案。而且万科和政府可以再私下解决。(陈小瑛) |
