| 招股说明书显示，按照世联地产各项业务占主营业务收入比重，依次为代理销售、策划顾问、经纪业务。 虽然代理销售业务收入仍占世联地产营业收入过半，但由于代理销售与易居中国、合富辉煌、中原地产等对手的竞争中仍处于下风，相对优势业务策划顾问仍然成为了世联地产此番上市主推的卖点。 全面落后于竞争对手 据世联地产招股说明书，世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山等城市从事新房代理销售业务，主要集中在珠三角。其中又以深圳和东莞为重中之重。 数据表明，代理销售业务实际上是世联地产营业收入的主要支撑点。但从招股说明书公布的近三年数据看，代理销售业务占其营业收入的比例呈逐年下降的趋势，2005年该项业务收入为1.5547亿元，占比为70.67％，2006年为2.2065亿元，占比为64.08％，2007年为51.28％，占比为51.58％。今年一季度该项业务占其营业收入比例与上年有小幅上升，为53.58％。 不过，与其全国市场主要竞争对手易居中国（NYSE:EJ）相比，虽然世联地产代理销售金额接近易居中国，但在代理销售收入上与易居中国差距甚大，以2007年为例，两家公司代理销售金额均为286亿元左右，但易居中国代理销售业务收入为7.3294亿元，世联地产为2.6804亿元。一业内资深人士指出，这跟主打市场交易差异有关，易居中国所在的上海市场习惯包销方式，即地产中介直接向开发商购买建好的楼盘，然后再进行销售，而世联地产所在的深圳市场习惯以抽取代理费的方式进行销售。 此外，与其竞争对手易居中国、合富辉煌相比，世联地产毛利率也较低。2007年易居中国，、合富辉煌的毛利率分别达到80.57％、83.5％，世联地产该项数据仅为44.75％。 某外资地产中介研究部分析人士也向理财周报记者指出，世联地产布局北京、上海和深圳三大业务区域为中心，其中，上海为中心的业务区域在发展顾问业务能力上很强，但在产值较高的地产营销代理的竞争中却处于弱势地位，发展势头远不如易居中国、同策咨询等新兴公司。 代理销售业绩狂跌20％ 世联地产一季度已完成的代理销售面积仅为48.96万平方米，同比下降19.78％。 显然在楼市低迷的情况下，世联地产难以独善其身。国都证券提供的数据显示，世联地产业务所在的主要城市，深圳东莞等地，今年1-7月的房屋销售也已较去年大幅萎缩。其中深圳下降幅度最大，2008年1－7月份，深圳住宅销售面积与销售额同比下降均为60％，此外，2008年1－7月份广州住宅销售面积与销售额也同比分别下降28％、17％。 招股说明书中，世联地产强调其“采用客户跟随策略，与万科、金地等战略客户建立多项目的代理合作关系。” 但是招股说明书中披露的数据却显示，世联地产从2005年至2008年一季度历年的五大客户中，仅有万科在2007年进入第二位，占其当年营业收入总额的2.77％。 此外，世联地产招股说明书还披露，截至2008年3月31日世联地产与万科、金地、复地集团、中信签约代理的面积分别为121.21万平方、106.11万平方米、74万平方米、77.55万平方米。 一季度收入主要来自去年 今年一季度世联地产代理销售业务收入为6631.1万元。而其中，上海绿庭房地产开发有限公司成为该季度业务收入的最大贡献者。 作为世联地产2008年最大的客户上海绿庭房地产开发有限公司，其与世联地产的代理业务——绿庭霞飞苑，所应支付的代理费和溢价金额总额为3049.63万元。据世联地产公布的招股说明书显示，上海绿庭房地产开发有限公司支付2551.24万元的交易额，占了世联地产2008年1－3月份营业收入的20.61％，为世联地产今年一季度利润最大的贡献者。 但据招股说明书资料显示，该笔交易营业收入是2007年至今的营业收入回报，也就是说并非2008年1月份以来的营业所得。 理财周报记者暗访该楼盘销售中心，其销售人员透露，该楼盘从2007年6月开始销售，到今年8月份共销售1400套左右，“其中多数销售量都是去年完成的，从去年6月份到年底半年时间，大约销售了1000余套，但今年年初以来八个月销售量只有300套左右”。 也就是说，作为世联地产最大的利润贡献项目绿庭霞飞苑一期代理的营业所得2551.24万元中，有71.42％的营业收入是2007年的，2008年1月至8月该项目的营业收入只有739.85万元左右。 上市主推顾问策划业务 据世联地产的招股说明书，顾问策划业务在世联地产的营业收入构成中，是仅次于代理销售业务收入的。 从招股说明书提供的历年数据来看，顾问策划业务呈逐年上升趋势，其中2005年-2007年占营业收入分别为18.57％、21.75％、30.32％。2008年一季度该项数据为38％。实际上，顾问策划业务也是世联地产上市最重要的概念支撑和利润增长点。 其顾问策划业务主要是为地方政府、土地运营机构及房地产开发商等提供土地出让、土地获取、房地产项目开发等顾问咨询决策服务。“顾问策划业务一般是做一个阶段即给付账款，收入实际回收速度快，只有合同签订了，一般也不与房地产开发销售结果关联。”深圳房地产中介一不愿具名的资深人士指出。 “地产中介中，代理销售业务好比摘桃子，顾问策划业务则好比播种子，楼市好的时候，大家都会往能带来丰厚收入的代理销售业务里面挤，一旦楼市低迷，收入较小但相对稳定的顾问策划业务则会变成大家追捧的香饽饽了。”上述人士指出。 值得注意的是，理财周报记者根据其公布的最新顾问策划业务项目查询发现，其最大的业务合作方为中信集团房地产开发有限公司和万科企业股份有限公司，在近三年内分别有8个合作项目，但自2007年年底以来，其最新的合作项目只有中信红树湾项目和万科大梅沙项目，而该两个项目都已于去年年底开盘销售，这两个项目的策划业务都已于去年年底接近尾声。也就是说，2008年一季度，世联地产尚未接到一个新的顾问策划新项目，目前正在进行的策划项目都是对往年签单的执行，2008年未有新项目入账。 经纪业务收入负增长 目前，世联地产的经纪业务规模相对较小，2007年经纪业务收入不过为9572.19万元，占其营业收入的18.31％。 据世联地产发布的招股说明书中所公布的数据显示，2008年一季度，世联行经纪业务收入较上年同期下降了40.72％，世联行的经纪业务门店由2007年最高峰时的74家店缩减至2008年3月末的48家店。世联地产2008年第一季度的经纪业务还出现了负增长，经纪业务亏损达665.54万元，2007年全年世联地产经纪业务总利润为1375.55万元。 深圳中原地产研究部分析人员向理财周报记者透露，深圳一季度二手房交易面积比去年同期减少了64.48％，房地产经纪行业亏损率在30％左右。交易规模的持续缩少直接导致很多房地产中介公司不得不减少门店数量，或者干脆直接退出，其介绍说，在二手房交易的高峰时期，深圳从事房产经纪和与之相关的按揭、担保等业务的人员有近6万人之多。市场的持续低靡迫使很多人不得不转行，或者离开深圳转投他地。 某国际中介公司董事对理财周报记者分析，在未来3年时间内，房产经纪中介公司的日子都不会好过，其言世联地产的经纪业务和同行该类业务的竞争力相比还有一定的差距，在接下来两年内没有可能实现突破性增长。 “但是开发商最看重的是中介地产商的数据库资源，也就是经纪业务带来的二手资源库。所以目前的地产营销的最新潮流是‘一二手联动’，把二手资源争取到一手市场。所以经纪业务好的中介公司机会更多。地产服务类的公司也面临着优胜劣汰。”广州一不愿具名的地产中介公司首席分析师说。 未来业绩增长不易 值得注意的是，按照净利率=利润／营业收入比较世联各个区域市场的情况，世联北京、上海的净利率上升幅度非常快，2006世联北京净利率不过为9.9％，2007年即飙升到19.36％，2008年一季度该项数据再度刷新到35.5％，上海世联的净利率也从2006年的3.63％上升到2008年一季度的56.1％。 世联地产招股说明书中披露，截至招股说明书签署日的7月28日，世联已在环渤海地区的沈阳、大连、青岛，在长三角地区的苏州、常州、合肥，在西南的成都、重庆，在中部的长沙、武汉，以及西安、三亚等地设立子公司，世联地产公司意欲在全国布局的意图十分明显。 “世联地产之所以到处扩张，是因为深圳楼盘快放完了。深圳楼市的变化很快。”一家上市地产服务公司董事长接受理财周报记者采访时指出。 在世联地产大本营深圳，可供其发展的市场容量逐渐下降的情况下，世联地产公司意欲在全国布局的缘由十分明了，也是其困境中必然的选择。但是世联地产能否克服异地发展的水土适应问题呢？ “各线城市都有机会，但是各个企业比，优势都不很明显，就看你在这个城市有没有根基了。文化的不同影响是很大的，比如北方比较粗，而南方比较细；模式也不一样，华东地区一般代理的模式是交保证金，比如易居，于是就形成包销制度，而南方的合富辉煌和世联地产都是以收取佣金为模式。”广州地产行业分析师韩世同说。 同时他还指出，“正是这个导致了南下北上的地产服务公司最终都在东道主身上通通败下阵来，比如广州市场一年放给中介商代理的楼盘也就90-100个左右，但合富辉煌即垄断了其中的60个盘，中理行大约有二十来个，经纬有十多个，中原有几个，世联地产更是屈指可数。这其中的一个重要原因是，在进入一个区域市场的初期，你还不能依靠自己的品牌，都是人脉。所以，绝大多数地产中介商，都只能在自己的大本营耕作。” 今年年初时，易居中国曾发布消息称，其将成为万科在中国10个城市的16个现有项目的独家销售代理，还将成为万科将于2008年在中国东部推出的至少一半新项目的独家销售代理。此外易居中国还与万河南建业和中新集团（0563.HK）两家大型地产公司达成排他性的销售战略合作关系。 世联地产在招股说明书中也不断地强调其与万科、金地的合作关系。据招股说明书，近三年世联地产从万科接手的14个项目中，大部分仍是集中在深圳，少部分分布在佛山、东莞、珠海、中山等珠三角城市，仅有一个项目是处于天津。 |
