| 6 月8 日，国新办召开《城市更新“十五五”规划》吹风会，继5 月28 日该规划出台以来，城市更新从顶层规划逐步转向实操阶段。本次会议围绕城市更新的目标、资金来源、落地细则进一步给出清晰答案，标志着城市更新从顶层规划进入资金、项目和机制协同落地阶段。我们认为，城市更新对地产行业的影响正在从主题催化转向商业模式重塑，高能级城市、强政企协同房企、地方**台及商管物管运营商有望持续受益。 十五五城市更新的目标几何？围绕民生、发展、安全三类工程推进会上明确，《规划》顺应城镇化从快速增长期转向稳定发展期、城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效的“两个转向”，聚焦民生工程、发展工程和安全工程。民生工程重点围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”；发展工程重点在盘活老旧街区、厂区、低效用地和闲置楼宇，为新产业、新业态、新消费创造空间；安全工程重点在危旧房、城中村、地下管网和城市生命线工程。我们认为，城市更新不是单一旧改工程，而是围绕居住品质、城市功能、产业活力和安全韧性的系统性更新。 钱从哪来？四大维度支持城市更新 会上明确了城市更新最为核心的资金问题，中央主要从四维度给予支持：1、中央预算内投资：26 年中央预算内投资城市更新专项安排970 亿元，同比+21.3%，重点支持城镇老旧小区、城市危旧房改造等项目；2、特别国债： 26 年超长期特别国债安排1600 亿元支持城市地下管网建设改造，金额同比+18.5%；3、财政补助：中央财政自24 年起连续三年支持50 个重点城市先行先试，重点支持样板项目和机制建设，其中24-26 年分别纳入15/20/15城，单城补助上限约8-12 亿元；4、鼓励地方政府专项债、新型政策性金融工具、信贷资金、社会资本、REITs 和资产证券化等工具共同参与，中央资金引导多元工具协同发力。 城市更新下的房企机遇几何？存量改造与长期运营能力价值凸显城市更新带来的机会，核心在于改变房企资源获取和价值实现方式。会上为城市更新提供诸多通道：经营性项目优先使用存量用地，新增用地重点保障市政及公益项目；微更新可简化或豁免规划审批；老厂房、老旧街区可兼容科创、便民商业等多元业态；闲置楼宇、老旧厂房转型文创、养老等产业，五年过渡期内可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款。住建部同时强调“先体检、后更新”“无体检、不更新”，并推动物业服务向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。我们认为，低效用地再开发、片区综合更新将成为核心城市房企补储的重要方向，城市更新价值链也将从前端开发建设延伸至后端运营服务。 投资建议 在控增量前提下，城市更新会成为房企在核心城市补充土储的重要入口，我们认为高能级城市和强运营房企更受益，叠加全国房价跌幅持续收窄，地产板块进入布局期，建议关注：1、核心城市资源丰富、旧改经验强、政府协同和融资能力突出的央国企及地方**台型房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 |
