| 板块行情：本周上证指数下跌0.4%、深证成指下跌1.6%、创业板指下跌0.1%、沪深300 上升0.1%、房地产（申万）下跌2.2%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：大悦城(+17.1%)、京能置业(+12.5%)、新城控股(+11.4%)、京投发展(+7.7%)、招商蛇口(+7.1%)，涨跌幅后五的分别为：华联控股(-14.9%)、**城投(-13.6%)、城建发展(-12.9%)、华夏幸福(-11.9%)、万通发展(-11.5%)。 数据跟踪：新房：本周（1.24-1.30），42 个重点城市新房合计成交146 万**米，环比上升7.0%。1 月截至本周（1.1-1.30），42 个重点城市新房合计成交584 万**米，环比下降41.1%，同比下降30.6%，年初至今累计成交同比下降30.6%。二手房：本周（1.24-1.30），21 个重点城市二手房合计成交218 万**米，环比下降2.4%。1 月截至本周（1.1-1.30），21 个重点城市二手房合计成交872 万**米，环比下降2.4%，同比上升9.9%，年初至今累计成交同比上升9.9%。 行业新闻：宏观方面，国务院鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设；自然资源部、民政部、国家卫生健康委三部门，要求新建城区和住宅项目按照规划标准同步配建养老服务设施。央行数据显示，2025 年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权**均利率为3.06%；2025 年四季度末房地产贷款有所放缓，房地产贷款余额同比-1.6%，房地产开发贷款余额同比-3.0%，个人住房贷款余额同比-1.8%。因城施策方面，上海延长《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期至2031 年1 月27 日；南京推动既有库存商品房全纳入房票超市。公积金方面，天津公积金首套\二套限额分别提至120 万、100 万，二手住房贷款最长期限由20 年延长至30 年。 公司公告：2025 年业绩预告（归母净利润）：万科A-820 亿元；华发股份-90 亿元至-70 亿元；招商蛇口+10.05 亿元至+12.54 亿元（YOY-69%～-75%）；华侨城A-130 亿元至-155亿元；天健集团1.82 亿至2.55 亿元（YOY-59%～-71%）；南山控股-22 亿至-18 亿元；大悦城-21 亿元至-27 亿元；中华企业+1 亿元至+1.5 亿元；我爱我家-0.7 亿元至-0.9 亿元。 融资方面，万科A 第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6 亿元借款，用于偿还公司公开市场债券本金与利息。 投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，**均跌幅35%，**均调整时间6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：在多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。 风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。 |
