| 核心投资策略： 斗转星移，时空变迁。前期奥运概念刚刚扬帆起航，中报业绩浪大潮又借预增喜报频掀波澜，而调整幅度深、业绩增长好的房地产板块更是凭借低股价与高业绩的优势而成为资金竞相追捧的宠儿。循此思路，我们认为，中关村（000931）作为借定向增发转型房地产业务的奥运地产新贵，在经历了前期前期的充分调整后，其业绩增长的明确预期和较高的增发价格具备发动持续性反攻狂潮的动能，其中潜藏的投资机会值得重点把握。 一、定向增发转型地产 奥运地产新贵横空出世 中关村（000931）08年5月7日发布公告称，公司将向控股股东鹏泰投资及一致行动人非公开发行股份，用于收购其合并持有的北京鹏润地产控股有限公司100%的股权，由此发展和扩大房地产业务。如果收购完成，鹏泰投资旗下包括了重庆解放碑国泰广场项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、大康国际鞋城、金尊大厦项目等涉及住宅、商业和酒店的开发以及土地一级开发、土地综合整理等价值约180亿的产权明晰的房地产项目将注入上市公司，公司的实力将得到明显提升，主营业务发展方向也将更为清晰。据公司有关负责人透露，重组后的中关村将着重发展四大板块，具体为：住宅开发、持有物业的租赁业务（如商业、酒店、写字楼）、科技园区开发和一级土地开发。其中，土地一级开发和土地整理项目占地面积大，可以确保项目开发收益，并且有望成为未来房地产二级开发的项目储备。而房地产二级开发项目以住宅地产和科技地产并重，商业地产为补充。 未来一旦资产置换成行，中关村（000931）将成为继北辰实业、北京城建之后的奥运概念地产新贵。在北京奥运召开在即，奥运股受到市场青睐的情况下，作为横空出世的奥运地产新贵的中关村（000931）潜藏的投资机会无疑值得重点把握。 二、高业绩预期与高增发价格共振 前期充分调整预留巨大反弹空间 在中关村（000931）08年4月24日发布的一季度报告中，公司预计08年1-6月净利润在1,500-2,500万元之间，较07年中期-4935.12而言将实现扭亏为盈。更为值得关注的是，公司高层表示，如果定向增发或批、资产置换成行，预计公司2008年和2009年净利润将分别达到4.5亿元和7亿元以上。而2007年公司净利润仅为8901.82万元，按照08年净利润4.5亿、09年净利润7亿粗略估算，未来两年业绩将分别增长405.51%和55.56%，业绩持续高增长预期值得期待。在当前上市公司预增喜报不断，中报业绩浪炒作频掀高潮的情况下，具备良好业绩增长预期的在中关村（000931）有望在市场资金的关照下成为下一波预增浪潮中的佼佼者。 此外，根据定向增发预案，中关村（000931）向本次控股股东鹏泰投资及一致行动人非公开发行股份的发行价格为14.67元，而经过前期市场的非理性杀跌后，该股二级市场价格尚不到9元，而增发预案并未因二级市场价格的波动而做出调整，足见控股股东对公司未来发展的信心，高增发价格提供了充足的安全边际。 投资评级：买入 鉴于公司未来资产置换成行后的业绩持续增长预期和奥运概念提供的炒作题材，较高的增发价格提供的二级市场安全编辑，我们看好公司未来的价值回归行情，给予中关村（000931）“买入”评级。 |
