报告要点 行业增速步入下行期,房企成长性存疑 在中国经济三期叠加的当下,市场对地产行业长期下行的渐成共识。在“看空” 行业的同时,大家对于地产企业(或者说地产股)的分歧也在加大。事实上, 近年来主流开发商的利润增速和毛利水平的确处在下降通道之中。在这样的背景下,不管是产业内的经营者,还是资本市场的投资者,大家都心存疑问:房企真的没有未来吗?然而这个问题的答案在国内市场很难找到,因为中国的地产市场发展时间很短,还没有走完一个完整的长周期。因此我们希望通过总结成熟市场标杆房企的发展历史,希望能对国内市场有所借鉴。 国外房企发展路径有异,但增长空间皆存 我们回顾了美国的Horton 与Centex,日本的三井不动产、三菱地所、住友不动产,台湾的远雄集团和冠德集团,香港的新鸿基地产与长江集团这9 大国际地产商的发展历史。总结发现,他们的相同之处在于,在各自所处的市场进入饱和期以后,仍旧能保持稳定的成长速度,实现超速增长。而他们的不同之处在于所依赖的成长路径有显著差异。美国地产公司依靠兼并重组收割市场份额; 日本地产公司在泡沫破灭之后转向轻资产经营;港台地产公司在异地扩张和业务多元化上的卓越表现则引人深思。 行业与企业成长周期有别,关注兼并与跨地域发展 我们认为,不能简单的将地产行业的成长周期等同于地产企业的成长周期。从国外经验看,并购重组是美国住宅开发商实现扩张的重要手段。同时行业越成熟,并购重组的规模越大,集中度越高,Horton 等依赖兼并扩张取得了超越行业的成长速度。而跨地域扩张是港台房企的实现超速增长的主要途径。港台本地市场规模小,从八九十年代开始就逐渐趋于饱和,但新鸿基等港台房企通过跨区域发展,特别是通过布局大陆市场,持续保持高速增长。 从地产龙头到跨国企业集团,关注多元化、金融化 除了坚守地产主业以外,我们更观察到以长江集团和远雄集团为代表的房企, 通过利用资本运作和业务多元化,成功的实现了由地产龙头向跨国企业集团的转变。地产行业天然的具有轻资产重资金的属性,使得龙头房企在行业发展的黄金期就积攒了雄厚的资金实力。而当地产行业趋于饱和之时,他们可以选择利用自身资金优势,通过外延扩张,实现业务多元化,变身综合性的企业集团。 |
