| 保定政治副中心虚火正褪去：二手房降价50万急抛 楼市供需失衡，库存超500万平方米，去库存需4年，二手房现抛售潮 保定楼市真相：高库存或致“空城”隐忧 “保定政治副中心”带来的“虚火”正在慢慢褪去。 近日，记者在保定调查发现，保定房地产市场已陷入低潮，大多新盘处于封盘停售状态。 此外，据当地多位房地产中介经纪人告诉记者，保定二手房交易市场也出现了较大的价格波动。其举例称，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套带小院和地下室、总面积171平方米的高端花园洋房，在上个月的时候，出价230万元不愿意卖，现在已经主动降到180万元，但依然难寻接盘者。 同时，保定房地产市场高达510万平方米的库存量，去库存周期超过37个月甚至更长的现状也引发业内专家的担忧。中国社科院专家李恩平就担忧保定或会成为另一个鬼城。 五证不全在售楼盘大量出现 记者在调查中了解到，在经历3月末的异常上涨后，保定楼市已归于平静，楼市“虚火”带来的后遗症也开始逐步显现。 近日，记者走访了多家位于保定市北市区、新市区在售楼盘售楼部发现，火爆的销售场面已经一去不复返，丽景蓝湾、领秀世纪城、清山公爵城等多家楼盘正处于封盘状态。 据当地房地产业内人士介绍，清明节前夕，保定市长马誉峰约谈了当地10家房地产开发企业领导开会，随之而来的则是《关于进一步规范我市商品房交易行为促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称《通知》)。“可能主要是为了抑制房价上涨过快势头、规范房地产市场，才以严查‘五证’为名，紧急叫停了大部分新盘的销售。” 而在保定，五证不全即开始售房也成为普遍现象。当地多位房地产经纪人向记者证实，五证不全的一说一大堆，但五证齐全的还真没几个，一般情况下都是先盖楼再补证，甚至很多楼盘房子卖完了五证都不一定能办齐全。 清明假期前后，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，开发企业积极推盘，购房者恐慌入市，保定房价迎来了一波上涨潮。统计数据显示，受京津冀一体化利好消息影响， 3月份保定楼市以4.8%的涨幅跃居国内首位。 以中国铁建股份有限公司开发的京南一品为例，数据显示，近1个月京南一品销售价格上涨了1900元，涨幅为25.0%；近15个月的销售价格上涨了3200元，涨幅为50.8%。 据了解，2009年12月4日京南一品首次对外报价仅为3500元/平方米，这也意味着，销售价格已累计上涨了6000元/平方米，涨幅超过171%。 为进一步规范房地产市场“坐地起价”的行为，4月15日，保定市住房和城乡建设局、物价局发布《通知》，要求房地产开发企业未取得预售许可证的商品房项目不得进行预售，在取得商品房预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，商品房销售明码标价。 在经历昙花一现的“狂欢”之后，保定北城区的优质楼盘销售处就开始门可罗雀。一方面因为一些优质房源都已经卖空，另一方面，当地人开始以更理性的眼光看待房产投资，观望情绪日渐浓厚。 “直观的感受就是买房的人少了。以前一个普通的置业顾问一天可以接六七十个买房咨询电话，现在可能只接到一两个。”当地一家房屋中介公司的经纪人告诉本报记者，在3月底的时候，可能一天就成交五六十套，现在可能要一个月才达到这个水平。 降价50万元急抛二手房 “现在很多售楼部都处在已经关门状态，从表面上看似乎保定的房价没降，但私人手里的房源已经出现了很大的松动。”保定一位房地产中介负责人告诉记者，“房价不同程度的下降已经成为一种趋势，特别是一些高端楼盘降的非常厉害。” 与新盘封盘停售不同，保定二手房市场正显现出价格松动的迹象。上述房地产中介负责人举例称，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套带小院和地下室、总面积171平方米的高端花园洋房，在上个月的时候，出价230万元不愿意卖，现在已经主动降到180万元，但依然难寻接盘者。此外，在丽景蓝湾一套两居室也已经从85万元降到75万元，同样无人问津。 据其估算，现在二手房市场降价5%~10%已经很普遍，“资金量小的炒房客已经开始赔钱了，从接触到的投资客的情况来看，不考虑资金成本，仅从拿房卖房的价格比较来看，已经处于亏损状态。” 恐慌入市之后，急于出手房源的业主也开始多了起来。记者在清山公爵城售楼部附近看到多份业主“急售”的宣传广告。其中一份这样写道，“急售清山公爵城楼王双阳房屋一套，黄金楼层96.29平方米，71万元包改名。” 此外，PARK湾一置业顾问也表示，手头有业主转让房源，每平方米6500元左右，包改名费用，但需要全款交易。 “3月底十天的销量就可以抵平常的几个月，在经历了一轮火爆之后，开发商回笼资金状况不错，甚至很多房地产企业在等待着新的利好政策出台。”上述业内人士表示，拟将6月份出台的《京津冀一体化发展规划》，或将再次带来看房热潮。 不过，业内人士提醒，保定房价不管怎么炒作，去库存的潜力最终都要落到本地刚需身上，真正外地的投资客占很小的比例，几乎可以忽略不计。“高速上涨的房价已经超出很多本地刚需的购买能力，仅依靠短时政策利好，反而容易导致房价的大起大落，最终伤害房地产市场的健康发展。” 金阳地产总经理杨华表示，现在的火爆实际上是透支了后面的成交量。“保定楼市的供应量还是比较大的，下半年或者明年保定楼市可能就会降温，价格也会出现一定的回落。” 高库存隐忧 保定房地产市场库存高企，去库存周期过长的现状也引发业内专家的担忧。 保定市房地产交易中心网站数据显示，截至4月24日，保定市可售楼盘共269个，可售总套数46218套，可售总面积513万平方米，其中，北市区、新市区推盘数量分别为90、84个，占比65%。 根据搜狐焦点发布的《2013年保定房地产市场分析报告》数据，2013年1月至11月，保定商品房累积成交150.919万平方米，自住型购房需求在保定消费者中所占比例保持在74%左右。按此推算，保定市仅库存楼盘存量房就可供销售37个月。 不少分析人士指出，保定楼市高库存风险正加剧。李恩平表示，保定或会成为另一个“鬼城”。李恩平的担心在于，河北省部分官员急于参与区域一体化发展，以便从中受惠，导致部分城市过度扩张。 而中原地产首席分析师张大伟更是发出预警，“保定房价很快就会出现比较尴尬的回落”。张大伟指出，通州在2010年至2011年出现的市场暴跌风险很可能在京津冀“重演”。2010年初，因为当时的通州次中心概念，结果在2011年的楼市调整中，很多区域出现房价腰斩。 在“做大保定”的战略下，保定承接京津产业园、高铁新城等概念陆续出笼，《保定环首都地区概念规划》《保定服务首都对接京津概念规划》等专项规划正在编制和对接。 这或将加快保定推地的步伐。数据显示，2013年保定市国土资源局国有建设用地使用权共挂牌出让67宗地块，出让39宗国有建设用地使用权，其中居住用地共计30宗，总面积818984.5平方米，约合1228.5亩。 “区域一体化的战略特别容易诱发房地产市场的异动，如果缺少强有力的统一规划和顶层设计，一体化的概念极有可能在各个地方政府各自的理解下成为炒地卖地、开发房地产的由头。”中国房地产研究会副会长胡志刚表示。（.中.国.经.营.报 .张.家.振） 半岛另类"鬼城"：胶州造城"造"出全国最大别墅群 十年精心大手笔，如今变身大鬼城。初具规模的胶州少海新城，以其漂亮的姿态，诠释着地方政府和开发商投资冲动之后的尴尬与忧伤。 记者近日在山东青岛胶州市采访时发现，当地倾力打造的少海新城，被众多规模巨大的别墅群覆盖，湖景靓丽，建筑簇新。但这座基础设施及配套公建造价高达数十亿的新城，并未拥有规划中的繁荣，人烟稀少，房屋空置，销售不畅，建设迟缓，已经成为另类的别墅鬼城。 "少海新城有近2000套别墅，恐怕是全国最大最集中的别墅群。想消化掉这么多别墅，恐怕5年都不行，10年后再看吧。开发商要承受疯狂的成本，政府也要担负冲动决策的责任。"胶州市一位企业负责人对本报记者说。 疯狂的别墅 当地人称少海为东湖，这里本是黄海潮涌反灌形成的浅水区，当地政府在河道之上设闸治涝，蓄水成景，经过人工挖掘，获得6.28平方公里的湖泊。因面积比杭州西湖还大，当地人常以"南有西湖，北有少海"自美。 少海新城即以这湾湖面为中心，大兴土木而成，包括水面在内，方圆16平方公里。查询胶州市政府历年政府工作报告，少海新城的规划、立项可追溯到十年前，其定位从最初的治涝，到后来的"湖滨公园、旅游新地、居住新城"，再上升为托起胶州经济腾飞的三大发展平台之一，与产业新区、胶州湾国际物流中心并驾齐驱。 在2008年胶州市政府工作报告中，其完美设想是，将少海新城打造成集城市综合服务、休闲旅游、商务研发办公于一体的旅游新城。不过，如今的面貌早已与初衷相悖，"变脸"成为一个超级别墅群。 以正阳路为界，少海分南北两个面积相仿的区域，即南湖和北湖。天鹅堡别墅项目位于北湖的西北区域。4月23日，本报记者在现场看到，该项目北侧基本完工，别墅外墙已粉刷，但工地仍在施工，到处都是大坑，土石成堆。 值守工地的工作人员告诉记者，按照计划，北侧别墅项目应在今年5月31日向业主交房，但目前看来，施工收尾没完，绿化还没开始，恐怕年底都难交房，"因为开发商资金紧张，建筑商未能按时拿到钱，导致许多工人离去，延缓了工程进度"。 据介绍，北侧有别墅30栋，面积在300到800平方米左右。值班的工作人员称"户型较大的每栋卖价应在千万元以上"。 南侧工地仍处在建设初期。在现场的公告板上，竣工时间为2013年11月。但记者注意到，别墅项目仅完成框架，而多栋高层还未封顶，一栋高层目前刚完成地上一层。 "按现在的情况看，这个项目估计还得两年才能结束。"据施工现场一位负责人介绍，甲方一直拖欠工程款，去年的账也没结清，今年自春节复工后，一直没有支付工程款，对工程进度影响较大。现在来这里看房的人很少，如果胶东机场建成了，可能会带动些人气。 2013年9月，青岛新机场选址报告获得国家民航局批复，新机场位于胶州市东北部，距离少海新城大约30公里。 与天鹅堡相邻的项目名为宝龙城。沿少海环湖道路行走，一路全是别墅项目，包括璞玉岛、森林湖、胶州湾一号等；其中森林湖三期、熙湖项目尚未完工，璞玉岛，森林湖一、二期等项目均已对外出售。 森林湖一期是少海新城的早期项目，该项目一位物业人员告诉记者，一期共307套，全部为独栋别墅，面积在200到400多平方米，目前基本售完，但入住的只有11家。因为入住率不高，暖气无法供应。 一位在此工作一年多的工作人员表示，他刚来工作时，只有3家刚搬入，在后续的一年多时间里，总共也只有8家入住。 璞玉岛也属少海新城早期项目，该项目基本建成，但记者在项目门前等待近十分钟，也难见人影进出。 胶州湾一号别墅项目坐落于南海湖心，位置得天独厚。不过，其人气一样冷清。记者注意到，项目大门铁栅栏紧锁，门岗无人值守，大门内宽阔的场地无人无车。 尴尬的商业 在少海新城的规划中，当地政府安排有两个商业项目：板桥镇和欧洲镇。板桥镇本是胶州古代商业集聚区，借用古名，有承袭和弘扬之意。 据胶州市一位政府部门人士透露，当地政府最初并没有建设板桥镇、欧洲镇的规划，其所在区域土地也已出让给相关公司，后考虑到打造旅游业需要商业配套设施，于是通过置换将土地换回进行商业开发。 记者4月23日在少海西南侧看到了气势宏伟的板桥镇，巨大的牌楼背后，是连片的仿古建筑，上挑的斗檐、红色的外墙，分外显眼。不过，令人意外的是，在宽阔的广场上，难见人影。 与板桥镇一路之隔的欧洲镇，其建筑以欧洲风格为主，除一段临街二层欧式尖顶建筑全部完工外，其他部分只完成框架工程，目前处于停工状态。按照规划，这里作为特色旅游和购物、餐饮区域，并设有娱乐表演场地。 当地一位接近政府的企业负责人表示，由于少海新城入住率太低，来旅游的人也很少，商业项目的招商工作困难较大，"政府说奥特莱斯要进驻，但这么少的人气，谁愿意来？" 北京新发地市场一位负责人对记者表示，一般而言，企业投资最重要的是风险控制，项目上马前会进行可行性研究，论证收回成本时间和盈利前景。如果有财政资金参与，还要根据财政资金的多少，申请市或区发改委立项，获得审批后，才能开工建设。 "我们一般在取得立项或开工前即进行招商，有些更谨慎的企业甚至没有立项就开始招商，目的是降低投资风险。"上述新发地市场负责人说，企业投资失败，风险由企业承担；但政府决策失败，财政资金投入无产出，这样的风险应由政府来承担。 "设计得非常不错，很漂亮。"一位路过此处的当地市民对记者说，可惜胶州人口不多，购买力不强，再加上游客少，建成的项目没有启用，未建成的项目也受到影响。他甚至表示："现在中央反腐力度这么大，官员买别墅太招摇，房子估计以后也不好卖，这会影响这里的人气。" 何时能消化掉存量别墅，或许是开发商最为棘手的问题。胶州市某事业单位一位匿名的人士说，本地人多选择胶州新区而非少海新城改善住房需求。因为少海过去淤泥堆积，容易沉降，多次出现房屋质量纠纷。 冲动的代价 胶州多位企业负责人对记者表示，少海新城成为别墅鬼城，与政府的决策有关。 由于财力有限，政府与企业采取了BT（建设-移交）的模式，拿土地资源换项目建设。在风涌全国的造城运动中，少海新城迅速成形。 "这种创新做法有其正面作用，但问题是，少海新城铺得太大，超出了当前发展阶段。"一位企业负责人指出，企业垫资建设，其持续能力受信贷政策影响较大，在银根缩紧的背景下，企业都面临资金压力。 位于少海中心位置的中信少海五星级酒店项目即遭遇这样的尴尬。据一位参与少海新城项目建设的企业负责人介绍，中信集团旗下企业出资为政府建设酒店，作为交换，中信获得一块土地，建成璞玉岛别墅项目；但由于销售不如预期，资金压力大，导致酒店封顶后陷入停工状态。按照原规划，该酒店的竣工日期为2013年年底。 与上述五星级酒店一样，由深圳中洲集团负责投资、青岛昌林公司负责建设的少海新城重要商业项目欧洲镇，也迟迟未能完工。 一位接近当地政府的人士表示，政府部门对违法行为的纵容和庇护，是导致集4A景区和湿地公园于一身的少海新城沦为超大规模别墅群的主要原因。据介绍，在他小的时候，少海所在区域是荒芜的盐碱地，也是城市污水的集中排放区。 "少海当前宽阔的水面，就是在这样的背景下形成的，其改造的最初目的，就是防止洪涝灾害。"上述接近当地政府的人士称，大约在2003年前后，当地政府学习借鉴南方城市经验，开始规划打造少海旅游资源；不久后，全国楼市大繁荣，少海这个难得的资源随后被开发商充分挖掘，逐步向高端别墅"变轨"。 更令人惊讶的是，在少海新城的东南方，一处标注为"少海湾国际俱乐部"的项目，实为一个18洞的高尔夫球场。其宣传材料称，球场占地面积超过1000亩。 自2004年起，国务院及相关部委曾多次发文，要求停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。 记者随后采访青岛市国土局，反映了胶州少海新城违法建设别墅群现状，该局法规处赵姓负责人只要求记者留下采访提纲，截至发稿前，也未给予任何回复。 胶州市政府一位公务员表示，少海目前的状况令当地政府颇为尴尬，一是大量的别墅滞销，入住率低，少海新城有鬼城之忧；另一方面，有开发商继续违法建设新项目，存在监管失责问题。 记者此前前往少海管理处采访，相关负责人希望记者不要报道，甚至试图向记者塞送红包。记者随后向胶州市委宣传部提出采访要求，但被礼貌性地安排到少海管理处，始终未获正面回应。(.华.夏.时.报 .陈.锋) |
