| 地方政府救市路径再演2008年版本：放权限购信贷 实际上，对于楼市调控来说，地方政府一直将“适度放松信贷和税收”的做法作为“曲线救市”的首选动作。 地方政府“救市”路径浮出 限购、信贷、税收调控进一步放权 近日，有关限购松绑的消息不断传来，“救市”的声音再度响起。 据记者了解，在库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持；地方出台购房税费减免政策；实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。 而开发商的诉求正好与决策层给出的下一步调控路线相呼应。在今年全国两会期间，住建部副部长仇保兴明确表态，将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限，包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税负。这让地方政府出手“救市”成为可能。 “实际上，从我们市里的情况来看，在信贷、税收方面能够进行政策调整，这是比放松限购更为有效的办法”，东部某二线城市一位住建厅官员对记者表示，“放松限购只是改变预期，信贷、税收的调整却能直接为购房者降低购房成本。” 放权地方政府 “我们已经在部署监测楼市各项调控政策的效果，一季度的调研报告和情况说明正在汇总中。”上述东部二线城市的住建厅官员向记者表示，在对调研进行汇总后，市里将集中讨论关于楼市调控工作中的相关问题。 按照他的说法，尽管中央层面尚未直接表态地方可以调整楼市相关政策，但目前高层关于楼市调控的“口风”没那么紧了。“目前市里在限购、公积金贷款以及契税优惠方面都在进行相应的政策储备，一旦其他城市有所松动，我们的政策也能跟得上。” 从今年3月份开始，几个楼市成交大幅下降的城市已经对“限购”政策作出了“松动”尝试。温州市限购松绑方案已经上报浙江省政府，长沙、杭州、常州等地也在酝酿对楼市调控政策做出调整。 “除了严控土地供应量，我们预计在需求方面也有可供备选的方案，如放宽公积金贷款限制、降低政府性规费收缴标准并分期缴费、购房入户等政策。”常州一位知情人士如是说。 值得关注的是，从2013年年底开始，“放权地方政府、对不同城市实行分类指导”的思路就已经在住建部工作会议上被确定下来。 “尽可能放权给地方政府的思路已经确定，问题就在于放什么权、如何放权”，住建部一位内部人士对本报记者表示，“在这两个问题上，从部里来说仍然是有不同的声音，现在只能视情况而定，根据各地上报的政策调整方案我们再酌情研究。” 据上述东部二线城市的住建厅官员透露，目前其所在部门已经开展了对公积金贷款情况进行调查，预计先出台调整公积金政策的可能性比较大。 实际上，已经有城市在这类政策上先动起来。近日，有媒体报道，营口市相关主管部门出台政策称，在4月1日-30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策。同时，在这一时段购房，办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。 “如果地方政府可以在信贷、税收等方面进行调整的话，调整的效果不亚于放松限购。从以往楼市调控的经验来看，在限购不能明确松绑的前提下，地方政府都是通过在信贷、税收方面的调整获得喘息机会的。”北京市房协秘书长陈志对记者表示。 2008年“救市”将重演？ 实际上，对于楼市调控来说，地方政府一直将“适度放松信贷和税收”的做法作为“曲线救市”的首选动作。 2011年底，在银行信贷压力持续不减的情况下，各地就曾经出现利用住房公积金做“微调”文章的举动。当时，宁波、南京、重庆等地就分别出现了购房贷款“商转公”、提高公积金贷款额度等调整政策。 “这类政策比直接松绑限购要温和许多，”中原地产市场研究总监张大伟认为，在楼市限购博弈时期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与中央政策对着干”。 “现在地方出政策主要还是随大流，只要是对地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反对，其他城市基本也会跟着出。”上述东部二线城市的住建厅官员告诉记者，除公积金贷款之外，其他的减免税费政策也是各地调整政策的重点。 而地方政府的这类举动不难让人联想到2008年的“救市之举”。 2008年7月份，全国楼市普遍处于低谷，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或直接给予财政补贴等政策。 业内分析人士表示，对比之下，如果今年楼市调控中给地方政府放权，令地方政府在信贷、税收方面有调整的权限，政策的走向有可能类似2008年的老版本，而对于目前的房地产市场而言，这无异于政府出手“救市”。（.华.夏.时.报 .董.映.颉） 杭州政府救市密谋：已多次召集开发商讨论对策
杭州政府救市"密谋" 已召开多次开发商参加的座谈会，商讨"救市"措施 杭州多个楼盘频繁降价，引发了杭州乃至浙江对楼市的担忧。"如果政府不采取措施，杭州楼市会出现崩盘。"开元房产(萧山区域)营销总监骆成武4月初对记者说。 3月20日，开元房产旗下楼盘开元名郡宣布降价，降价幅度在10%到20%之间。在此之前，杭州多个楼盘已启动了通过降价回笼资金的举措。 "供求关系迫使开发企业通过以价换量，整个开发公司看空楼市预期。"双赢机构总经理章惠芳表示。 种种迹象显示，开发商集体看空楼市既是基于对市场危机的认知，同时也希望以此来获得政府对宏观调控政策的改变。据有关信息显示，杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会，有意放松楼市限购。 降价冲击波 3月20日，开元名郡突然宣布降价售房。其中，在售的13号、14号楼共170套左右的房源，原价为折前15000元/平方米，降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，实际价格根据具体房源而定。 这一次的降价是杭州市萧山区块的"首降"，但不是马年杭州楼市第一次降价。在此之前，2月18日，杭州楼盘德信·北海公园调价，从原先的均价19000元/平方米调整到16000元，打响了杭州楼市降价第一枪。 业内人士普遍认为，作为浙江房地产最为坚挺的区域，杭州楼市的突然降价让人感到一阵寒意。 随后，更多的杭州楼盘加入了降价行列。天鸿·香榭里从均价17200元/平方米降至13800元，阳光郡从均价17500元/平方米降至13800元，运河协安蓝郡从16800元/平方米降至14400元。此外，协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光都有不同程度的降价。 降价并没有带来逾期效果。"开元名郡推出的170套特价房，一个礼拜成交不到50%。"骆成武表示，这个价格几乎达到了周边楼盘的楼面价，仍然无法诱惑到购房者。 同时土地市场开始降温。3月25日，萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍，每幅土地均只有一家竞买人，结果都以底价成交。 距离中铁房地产所拿北干街道地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块，于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得，折合楼面价9830元/平方米。 尽管两地块位置紧邻，但仅仅过了半年，楼面价却跌了1812元/平方米，跌幅18%；阳光城(9.20, -0.40, -4.17%)于去年11月以楼面价11395元/平方米拿下的一幅土地与中铁房地产所拿地块亦相隔不远。 这不是一个好兆头。"价格没有最低，只有更低。"骆成武由此担心，如果降价还无法走量的话，接下来开发商还就不敢继续降价。 巨量库存压力 降价来自供求关系的巨大改变。数据显示，2014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同比的50%。 库存加剧了购房者的观望情绪。3月26日，隶属于杭州房管局的透明售房网同期数据显示，杭州将可售住宅数量由11.3万套调整为7.47万套。这被当地民众指为"认为库存"。据章惠芳介绍，在楼市火爆的2013年，杭州一年销售住宅不到8万套。 与此同时，4月杭州市区(含萧山、余杭)预计共有49个楼盘可能开盘，首开新盘将占不小的比重，这就意味着新盘供应高潮到来，再次加剧杭州房价下行压力。 更大的供应量还在后面。章慧芳认为，杭州今年这一波供过于求的市场行情，与2013年杭州土地供应量过大以及开发商开发节奏变快有关。 中天房产副总裁金伟成接受本报记者采访时表示，外地房地产大鳄的进入，打破了杭州楼市的供求关系。"几乎所有的大型开发商在去年都进驻杭州。" 2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元，这个数字比2012年的611亿元翻了一倍还多，刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。此前的2009年杭州土地出让金以1054亿元位居全国第一，2010年以738亿元位居全国第六名。 章惠芳介绍，2012年前10名的房企平均开发周期为21个月，到了2013年，前10名的房企开发周期只需要18个月。"开发企业之所以看空未来房价，据初步估计，包括在售和潜在的供应量，未来杭州住宅供应总量将超过40万套。" 开元名郡所在的萧山更让骆成武认为楼市面临崩溃。据其介绍，目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套，在建项目的潜在供应量也在两万套左右，再加上去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻后，形成的两万套左右的市场供应。"现有存量需要两年多才能消化完。" 期待政府救市 开发商唱空的另外一层含义则是期待政府救市。"尽管大的经济环境影响到购房者，但限购限贷限制了改善性住房需求。"骆成武表示。 目前，杭州的开发商的确遇到了麻烦。"从成本上看，市场缺乏定价基础。即使不降价，开发商也赚不到钱。"金伟成说。 金仓集团在萧山拿地的楼面价为15000元/平方米，目前销售价格为19000元/平方米。尽管金地一楼盘的销售价格为25000元/平方米，但2009年拿地的楼面价为12000多元/平方米。"这些外地企业在杭州要交学费，据我估计恒大帝景至少要亏10亿元。"骆成武分析。 据其介绍，开元名郡拿地时的楼面价只有5000多元，目前销售价格相当于大开发商的拿地价格。"即使开元名郡降价，效果也不明显，这些企业能不亏损吗？" 2013年，万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻开元名郡所在的萧山，218亿元的土地出让金由此而来。 据《杭州日报》报道，3月25日，杭州市政府召开房地产企业座谈会。杭州市市长张鸿铭在会上强调，杭州正处于新型城市化发展的关键阶段，房地产行业事关杭州转型发展大局，要保持房地产市场稳定健康持续发展，要防范"系统性风险"。 骆成武介绍，以"双向调控"为依据，杭州市政府也有意放松房地产限购政策，已召开多次沟通会。包括杭州当地房企绿城集团、滨江集团(6.81, -0.17, -2.44%)及全国性大型房企万科、龙湖地产、融创中国在内的10家房企一把手或区域公司负责人均参加了座谈会。 座谈会上，张鸿铭表示："要加强市场监测分析，抓紧研究相关政策，不断完善周边配套，分类调控供地节奏，引导企业规范自律。要继续做好舆论引导，完善新闻发布机制，引导消费者理性看待房地产市场。" 截至目前，杭州方面并没有出台救市措施。（.中.国.经.营.报 .晏.耀.斌） |
