| 折戟安置房项目 如果说高价拿地是兴润置业对房地产市场的豪赌，那么由其参与主导的奉化长汀村旧村改造项目，则是让该公司倒下的一个关键因素。 长汀村地处奉化市城区北郊的锦屏街道，是奉化最大的一个“城中村”，拥有14个村民组，1299户人家，3000余人口，该地与奉化市台商、外商开发区接壤，甬临公路横穿村西，交通便捷。 2003年，长汀村启动了旧村改造工程，这项工程被列入了奉化市政府当年的重点工作。彼时，奉化市政府同意长汀村实施旧村改造，前提是村里的所有集体土地要按政府指导价征用，征用工作在2003年6月底前完成。 2004年5月，奉化市政府将长汀村约22.9659公顷集体土转登记为国有土地。是年6月21日，奉化市国土局与宁波洛兹置业有限公司(下称“洛兹置业”)签订了一份《国有土地使用权出让合同》，正式将长汀村旧村改造的地块出让给该公司。 洛兹置业隶属于洛兹集团，是宁波地区一家大型民营企业，该公司主营业务为服装。奉化市国土局当时的材料显示，该项目土地出让金为3.37亿元，总开发面积为20.36万平方米，其中开发商能够开发出售的面积为8.6万平方米。 长汀村旧村改造项目，实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。与许多政府公共项目一样，政府引入民间资本，同时以土地作为支付对价，长汀项目亦如是。政府引入地产开发商建造安置房，作为回报，政府提供相应地块供地产商开发。 但是，洛兹置业在此后的开发过程中遭遇了村民的抵制，由于各种原因，多位村民开始与政府打起了数年的行政诉讼官司。 2007年1月，浙江省人民政府53号行政复议决定，撤销此前作出的同意将22.9659公顷国有土地出让给洛兹集团的具体行政行为，此案也被称为“农民因征地问题告赢省政府第一例”。 长汀村旧村改造工程在当时被叫停了，这让当地政府和开发商都陷入了尴尬局面，如何收拾这个“烂摊子”成了当地政府头疼的事。 2007年后，洛兹置业在完成了588套住宅后宣布退出长汀村的旧村改造，兴润置业则成为接盘者。长汀村一位人士告诉记者。 彼时的兴润置业正值鼎盛，此前的2006年，该公司完成营收25亿元，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位，是奉化市最大的房地产企业。 2008年前后，兴润置业以代建方式正式接盘长汀村项目。记者掌握的材料显示，除了长汀村的安置房项目外，兴润置业用于商业开发的奉化长汀小区项目总用地面积152.13亩，容积率约3.99，总建筑面积40.38万平方米，小区预计建造13幢33层高层，绿化率约为30%。 按照兴润置业的计划，长汀小区项目将分三期开发，一期计划2012年4月开工，2014年8月交付;二期计划2012年8月开工，2015年1月交付;三期计划2013年1月开工，2015年4月交付。按照兴润置业的计划，为加速资金回笼，该项目开发的长汀小区开盘的预售价格定位于10000元/平方米左右。 但兴润置业在接手长汀村项目后，即遇到了此前洛兹置业曾遭遇的困难。长汀村旧城改造项目已开展10年，其中利益纠葛难以理清，由于当时很多地方的征地拆迁、整理都交给企业负责，引发了大量的征地拆迁矛盾。 “这个地方非常难拆，拆迁进程不顺利。”前述长汀村人士向记者分析，兴润置业在长汀安置房项目上至少投入了五六亿元，“兴润置业被这个地方拖死了，这个项目损失很大。” 按照规划，投资4.7亿元的长汀村旧村改造项目，奉化市财政出资1.7亿元，其他资金均来自一家政策性银行—2009年9月，农发行浙江省分行贷款3亿元，支持长汀村旧村改造。 根据协议，兴润置业建好安置房后，随机将启动商业地块项目。然而，事与愿违，该项目后期用于商业开发的152.13亩地块拆迁进展缓慢，迟迟未见动静。 在资金紧张的情况下，沈财兴一度想过将现有安置房上市，先回笼资金，再将未来商业地产项目抵扣安置房，但是该方案被相关部门否决了。 这种损失还来自于时间成本，更关键的是，兴润置业用其他项目的贷款，也用于安置房建设，这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。 资金链断裂 客观而言，沈财兴与他的兴润系公司，并不是在一夜之间溃败。 3月中旬，奉化市金融办发布消息称，截至目前兴润置业的35亿元债务中，银行逾24亿元，涉及银行共16家，分布在奉化、宁波、杭州（楼盘）三地。其中，银行贷款额度最大的是建行，逾12亿元，浦发银行总共涉案贷款4亿余元，农发行近3亿元。 目前，奉化市政府已经紧急召集涉贷银行召开沟通协调和情况通报会，商讨如何处置兴润置业债务的相关事宜。 从时间上看，兴润置业的资金链问题恰恰是从接手长汀村项目后出现的。由于拆迁成本很高，而且拆迁进程不顺利，兴润置业的债务问题在2009年后就已显现，多次出现了银行贷款逾期付息的情况。 由于有阳光茗都和香山美邸等项目销售资金和新的银行贷款支撑，债务问题暂时得到缓解。2010年，为了保证长汀村项目顺利推进，奉化市政府一度召集金融机构开会，要求所有银行维持现有授信，降低利率，不得压贷迟贷，并且拿出财政资金给予转贷。 但沈财兴的摊子铺得如此之大，资金需求早已超过其项目盈利所得，债务问题并未因其他地产项目的销售得以根治。 随着当地房地产市场逐渐饱和、各种债务利息和本金偿付的压力，兴润置业的债务泡沫进一步膨胀，出于风险考虑，当地银行在之后基本停止给兴润置业新增贷款。 为了缓解资金压力与债务问题，兴润置业曾将希望寄托在高利润的别墅项目—桃源府邸项目。桃源府邸在2012年取得预售证。 但桃源府邸在2012年6月开盘即遇冷。奉化房产信息网显示，截至目前，桃源府邸一期总共147套房子，已经销售144套，二期36套，已经销售33套。桃园府邸本来定于2013年底交付，但最新计划，交付日期已经延后到2014年底。 2012年，兴润置业债务问题已经到了很严重的境地，一位与桃源府邸项目有过工程来往的人士告诉记者，“桃源府邸这项目，当时就觉得不对，5%的工程款结算，居然给的是当地消费券，还好我撤退得早，后来的人只能拿别墅(抵工程款)了。” 彼时的另一个背景是，奉化住宅均价在2013年5月和6月跃过1万元/平方米大关，但此后近一年里逐渐走低，到今年1月份仅有不到7000元/平方米。 在货币政策和房地产市场持续紧缩背景下，沈财兴无能力偿还债务。2013年6月，兴润置业资金链已经断裂，桃源府邸项目完全停工。 和大多数自有资金不足的开发商一样，已经负债累累的兴润置业此前就已经通过民间借贷等方式集资拿地，然后通过抵押地块获得现金流，以支付银行和民间借贷的利息。 压垮兴润置业的最后稻草，恰恰是沉重的民间借贷。据记者掌握的材料显示，从2010年起，包括陈行良、俞海蓉、孙永亚等在内的多位宁波当地债权人，均以民间借贷为由向当地法院起诉沈财兴和其所控制公司，而兴润置业的借款利息都高达月息3分左右。 在利滚利的高利贷雪球效应下，沈财兴的高成本借贷变得不堪重负。3月18日，奉化市金融办发布消息称，兴润置业的35亿元债务中，有7亿多元属于非法吸收公众存款，涉及98人，其中机关事业人员7人。 据当地一位债权人向记者透露：“参与兴润置业集资的公务员远不止这个数，现在公布的是7人，只是以本人名字出借的债权人，很多(公务员)是以亲属名义在出借。” 去年9月后，有关兴润置业资金链断裂的消息开始在当地蔓延，进一步加剧了债务的偿还危机，银行和债权人开始集中讨债。去年11月，与兴润置业一起开发香山美邸项目的合伙人之一方亮跳楼自杀。民间说法称方亮涉及民间借贷和银行债务无法偿还，而沈财兴亦牵扯其中。这个时候的沈，已无力招架讨债者的愤怒。 3月中旬，奉化市金融办将其认定为，“近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经对该几家公司资产债务情况初步核实，已经资不抵债，影响社会稳定”。 在兴润置业倒下之后，与其有关的工地、售楼处等各关联方一一变脸，好似食尽鸟投林，白茫茫大地一片干净。如今，桃源府邸已经停工，而在其对面由世茂集团开发的楼盘却如火如荼，数百名工人正在工地上忙碌着。 □ .刘.科 时代周报 |
