再融资暂停回顾:往事不堪回首:A股地产再融资功能丧失至今已接近4年,再融资暂停环境下房企融资容易受制于银行系统贷款政策波动,同时中小房企被迫转投高成本资金,最终导致开发商投资意愿下降,供给总量增速趋缓,这与政策降房价的初衷实际适得其反。另外一方面,内地与香港资本市场机制的差别加剧了企业分化,促使部分内地房企在香港建立融资平台。 资本市场机制重归市场化:中茵股份、天保基建此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大,标志着资本市场机制正式重归市场化。我们早在2013年5月份时就明确提出“行业调控思路已变”,并在此逻辑上坚决认定地产再融资必将成行,近期以来万科B转H的获批、绿地公布A股借壳方案以及此次房企再融资的获批也不断印证我们的判断。我们认为融资功能恢复畅通是长效机制的必由之路,包括但不限于再融资。A股割裂的市场价值发现功能会有所恢复,有助于整体板块的估值修复。 短期部分中小市值房企受益良多:此次再融资放开对于行业的积极效应在于:1、上市房企通过再融资重构财务杠杆,优化负债结构,行业弹性空间得以修复;2、财务杠杆的优化以及规模扩张的预期对EPS带来的增厚效应将助推行业估值中枢上移。3、中小型房企由于项目较少、结构清晰,在同样再融资窗口下有望率先获批,且再融资所带来的边际效应更为明显,所以我们预计接下来有望获批的再融资预案将会在这些中小房企中诞生。 估值修复反弹持续:在当前地产行业非市场化环节逐步减少的预期下,我们认为以下几类企业将受益再融资开闸:1、通过再融资优化杠杆的高杠杆企业,如阳光城、金科等;2、以再融资能力恢复为关注焦点,无条件通过国土资源部审核的一批中小市值企业,可组合配置;3、在行业周期缓慢下降的预判下,部分优秀的企业分化机会依然出现,如万科、华夏幸福等。 目前板块估值已经处于低位,行业有望借由资本市场的支持重新打开弹性空间,去年年度策略我们提出的“分化、淡化、创新”仍是今年主线。值得一提的是,本轮地产周期调整已从去年4季度展开,且不会很快结束。本次地产股的反弹结束时间点在于行业流动性走向的证伪,市场对该问题理解判断将是未来板块走势的核心依据。行业反弹已经开始,仍将有一段持续时间,我们维持“买入”评级,强调行业分化的投资机会。 |
