预期之中的一脉相承:完善住房保障体系。 2014 年政府工作报告十年来首次未提“房地产调控”五个字,这与13年10 月习近平主席在政治局关于“加快推进住房保障和供应体系建设”的集体学习上的讲话一脉相承(参见报告《定调住房双轨制》)。可以说,在习主席的讲话为“住房双轨制”定调之后,今年两会的政府工作报告则进一步明确了2014 年政府完善住房保障机制的目标和任务。 保障房:加大建设、创新融资、保证公平。 2014 年,政府将重新加大保障性安居工程的建设力度,新开工700 万套,其中各类棚户区470 万套,年内基本建成480 万套。在总量规模加大的基础上,三个方面细化:提高大城市住房保障比例、创新政策性住房投融资机制和工具(英国模式可借鉴)、推进公租房和廉租房并轨运行。 商品房:增加供给是主线,调控延续差别化。 从13 年10 月推出“京七条”、“沪七条”开始,政府已经越来越明确从过去的“控需求”转向“增供给”,这一点在政府工作报告中也得以体现,要求在2014 年继续“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。而强调针对不同城市情况分类调控,符合政府近年来差别化的地产调控思路,不再像以往那样一刀切。对于房价上涨速度超过人均可支配收入增速的城市而言,政府将在增加供给的同时,有可能对这些城市采取一些行政调控手段,如预售证管理、延续限购限贷等,以抑制投资投机性需求。 未来展望:长期稳定,短期等待。 完善住房保障体系,明确政府和市场的作用和定位,是促进房地产市场持续健康发展的重要前提,将成为今年以及未来几年的核心工作。同时,新型城镇化的推进以及农村土地改革的深入,会在需求和供给两方面给房地产行业本身带来新的动力。此外,“创新金融服务,支持居民家庭首套自住购房”是发展方向,尤其是商业银行普遍取消了首套房贷款利率优惠后。 从日本和德国的经验看,政策性住房金融机构未来也可能在我国应运而生。 短期来看,两会过后政策风险释放较为充分,但是行业基本面是否改善则需要进一步观察。3 月份是开发商集中推盘的时间窗口,去库存周期与房价的反向变动规律,三月份去化下降可能导致价跌的风险将可能扩大化,板块估值也将继续承压。我们认为,在目前的时间点,仍然建议关注积极转型的房企,主流地产仍需等待。 风险提示:成交继续放缓,价格下跌风险扩大。 |
