| 短线地产股或反弹三成以上 楼市降价难以实质性扩散 行业层面的大范围降价，在过去十年中发生过三次，第一次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕（6个月内中原上海二手房价指数调整13%，下同），第二次是2008年开年万科喊出打折降价信号（6个月内指数房价调整13%），第三次在2011年5、6月份通州开始降价（6个月内指数房价调整6%）。过去三次大降价时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整（以2007年末-2008年为例，A股上市开发商净负债率维持在80%-100%之间）。 而这次自杭州开始的价格调整，背景因素虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张（目前信托发行利率仅9.64%，低于2011年末的10.66%，我们预期2014年集合信托到期额1140亿元，低于2013年信托到期额的2150亿元，仅部分本地开发商一季度面临还款压力），我们认为，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于2011年4、5月的通州，有房价见顶的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到供应上来的2014年三季度。 银行理性停贷 市场情绪影响大于实质 个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质，开发贷和按揭并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，这在银行房地产业务中并非主流，夹层融资主要放在投资银行部执行。就我们与银行、开发商沟通的结果看，按揭、开发贷并未停止，实质影响有限，但心理层面会受冲击，不排除市场解读为银行开发贷、按揭出现收紧。 2014年房地产行业主题词是降速，公司关键看转型，商业地产风险高于住宅。以重点9大城市住宅市场数据来看，我们预计下半年供应将同比上升10%，高于2013年下半年的同比增速5%，而销售同比增速则相对偏弱，预计上下半年分别为-4%及2%（全年预测-1%）。综合来看，2014年上半年市场基本供需平衡，下半年供应压力将推动价格向下调整。土地市场将随着销售放缓而在上半年降温，但投资、新开工将滞后于销售趋势变化，预期将维持惯性增长趋势，显著下行或在2014年底至2015年。 未来三至五年，行业软着陆，黄金十年将过，行业蛋糕无法再做大，市场将差异分化。不过，地方债问题仍需要靠土地出让解决，土地供应速度将加快。我们的研究也表明，结束房价泡沫的推手是全球进入加息周期，时点不会在2014年上半年，但中长期看，风险逐步积聚。大环境变化之下，开发商的布局+资金决定成败，聚焦具备人口导向的一二线城市、短平快项目布局、资金成本占优的开发商将迎来集中度提升。 地产股全年前高后低 历史经验看，在一个持续半年以上的降价周期中，第一次降价如果带来成交量回升，将推动股票反弹；但第二次降价时期，股票将再次承受下行压力，龙头股票先于小股票见底；地产股相对收益则在第一次降价期间就开始显现。我们依然判断全年股票走势前高后低，短期依然看好地产股票反弹30%至50%，主导因素是一季度的预期差，实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复。而下半年风险点更多，供应面、流动性、美国QE退出的不确定性均在上升。（.中.金.公.司） 股市不会再次被房地产绑架 受有商业银行准备暂停对房地产企业提供贷款的传闻影响，沪深股市房地产板块出现大跌，并且拖累了其上下游板块，大盘也因此下来一个台阶。人们担心，如果今年真的出现房价暴跌、房地产景气程度急降的局面，股市是否也会受到很大的打击呢? 这种担心不无道理，因为历史上每次房地产调控，都会对股市带来冲击。远的不说，去年股市在3月份终结上涨行情，就与当时出台的调控政策有很大关系。由于房地产产业链很长，涉及国民经济的方方面面。因此，如果房地产式微，对实体经济乃至社会稳定，都是非常不利的。也因为这样，每次房地产调控政策出台，都会增添其发展中的不确定性，导致市场情绪波动，股市也因而受挫。所以，市场上也就有了所谓股市被房地产绑架之说。 如今，一方面是高层在探索推动房地产稳定发展的长效机制，另一方面经过几轮上涨，各地房价也确实在不同程度上露出疲态，而有商业银行率先收缩房地产信贷规模，的确也是反映了人们对该行业发展前景存在某种不安。那么，如果接下去房地产市场持续疲弱，对股市又意味着什么呢？ 我们认为，首先这方面的负面影响不能忽视。不管怎么说，房地产对于实体经济事实具有举足轻重作用的，即便现在只是增长速度放缓，同样也会对经济发展产生拖累。特别是上游产业，冲击是相当明显的。在这种情况下，股市也不可能不受波及。本周沪市再度跌破2100点，指数已经出现四连阴的格局，进入马年后所形成的上攻势头被瓦解，来自房地产方面的影响很大，并且这种影响显然还在继续起作用。 其次，大家也应该看到，和前些年相比，房地产在实体经济中的地位已经有所下降。国家鼓励产业转型，推动改变增长模式。这方面的努力虽然不能说已经取得了多大的成功，但进展还是明摆着的。由于对房地产的依赖在一定程度上已经有所下降，因此即便今后一段时间房地产行业发生一些问题，其影响也不至于不可控。而从银行的角度来说，完全放弃房地产贷款也是不可能的。所以，今后房地产增速放缓是必然的，但这种负面影响会有所收敛。更况，这一点在股市上实际早就有所反映，一段时间来投资者纷纷将操作的重点放在成长股与题材股上，基本忽略了对房地产及其相关板块的关注，营造了一种结构性行情。虽然，由于房地产等权重板块的拖累，大盘指数难有表现，但是板块与个股的机会依然很多，并且在相当程度上体现出了财富效应。从这一点来说，如今房地产已经很难再绑架股市了。 第三，尽管最近房地产板块跌得比较多，但是仔细分析一下也不难发现，其继续下跌的空间实际上是不大的。由于投资者对于该板块的戒心一直很重，一年多来机构投资者都是在减仓，其走势自然也就很弱。即便其中有些公司业绩还非常好，但是也挡不住股价的逐步下行，“招宝万金”都已快要“破净”了。而在几近跌无可跌的背景下，它再进一步下跌的余地也就很有限了。如果该板块能够逐渐见底企稳，那么对于大盘的不利影响也就会被淡化，不至于像过去那样拖累股指。 基于以上的分析，理性的投资者应该调整思路，降低对房地产板块的资金配置，但与此同时也不必对房地产行业太过悲观，更无须担忧它会在根本上制约行情的运行。（申万研究所
桂浩明） |
