| 北上广深去年土地收入超5100亿：政策是调控还是纵容 北上广深“拿地大跃进” 去年四市土地收入超5100亿 2013年注定是不平凡的。这一年，“调控”字眼的淡化、北京自住型商品房的推出等一系列市场化改革赢得了市场的普遍赞誉，而掌声响起的同时，地方政府也成为了最大的赢家。 据官方和机构数据统计，2013年北上广深四个一线城市土地收入超过5100亿元，创造了历史最高峰值，是2012年的2.5倍，预计2013年全国土地收入将达到3.2万亿，也将超越历史。 谁是地价上涨的推手？在这场开发商疯狂抢地的盛宴里，谁能笑到最后？随着一线城市房地产在2014年的继续调控，这一切都充满着诸多不确定性，而唯一可以确定的是，地方政府的土地财政还在延续。 谁在推高地价？ 在经历了2012年的低谷后，土地市场在2013年迅速反弹，尤其是一线城市的土地竞拍更是进入白热化状态。根据中原地产的统计显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元，上海为2186亿元，广州为762亿元，北上广同比增幅均超过一倍，深圳只有467亿元，尽管与北上广差距较大，但增长幅度却超过三倍。 土地收入大增，是增加供给、推进市场化的结果吗？ “其实也没什么市场化手段推出来，说要加大土地供应，但住宅所占比例却一直在下降，深圳2013年公开出让的住宅用地总共才3块。”深圳某龙头房企高管分析认为，一方面是源于前两年的土地基数较低，2013年是过去两年土地市场萎缩后的反弹；另一方面是因为土地单价的大幅上升。 2013年地王的单价、总价都突破了市场的想象力。据统计，2013年全国70个大中城市地价水平涨幅达到24%，比房价上涨的幅度高出1倍。以北京为例，根据克而瑞的统计，2013年北京住宅平均楼面价是9626元/平米，同比2012年的6190元/平米上涨约3500元/平米，地价增长了30%，而房价同比上涨约20%，地价涨幅高于房价。 是谁在推高地价？作为高地价的买单者，这一年，凭借着充裕的资金，开发商在土地市场大胆补仓加仓，四处攻城略地，一线城市土地遭到拼抢，“地王”纪录不断被刷新，是2009年调控以来最多的一年，有超过60个“地王”。 在上述龙头房企高管看来，以福建泰禾、阳光城为代表的中小房企成为了地价上涨的主要推手，屡屡在北京、上海抢夺地王。泰禾2013年销售额不过120亿元，而拿地金额达到200亿元。 “泰禾在北京拿的地是按零利润测算的，就是说根本没打算赚钱。”一位了解内情的房企人士告诉记者，这主要是受境外投行鼓吹影响，“投行忽悠房企，说只有在一线城市储备土地，才能做高资产和股价估值，受到境外投资者的认可，以便进一步融资，这促使房企不顾一切在一线城市抢地。” 同时，以恒大为首的龙头房企大张旗鼓从三四线城市退回一二线抢地，仅在去年12月4日短短一天时间内，恒大在上海、南京两地共花了96.86亿元拿下六幅土地。 “一线城市房子根本不愁卖，开发商需要调整战略布局，规避风险，当大家都来抢地的时候，必然会推高价格。”2013年也在一线城市四处抢地的一位房企人士直言，房价地价上涨时，很多开发商很难做到理性。 在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，主要是地方政府卖地还债与房企不差钱的积极补仓导致楼市火爆，而供应基本是市中心与资源价值高的地块。 在开发商的战略布局纷纷作出调整，求地若渴之际，地方政府也趁势加大了供地规模。2013年北京商品住宅用地供应面积达到978公顷，较上一年度增加207%，比近五年商品住宅用地实际供应量688公顷增加42%。而深圳依赖于前海多块高价商业地的出让，在连续五年只有百多亿元的土地收入中实现井喷式增长。 北京中原地产研究总监张大伟认为，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府愿意更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。而在2012年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。 涸泽而渔 2013年，地方政府在楼市政策上始终打着太极拳，甚至让人难以厘清方向，到底是调控还是纵容。 事实上，2013年全年，调控政策依然贯穿于房地产市场的始终，一线城市所有的调控政策并未放松，四季度甚至进一步出台了收紧二套房贷的紧缩手段。 但这些丝毫不妨碍地方政府继续卖高价地，而土地财政一直被认为是推高地价和房价的帮凶。谢逸枫告诉本报记者，在当下中央拒绝转移支付、地方政府只能靠自力更生的情况下，面对地方产业的青黄不接，政府怎能不“竭泽而渔”。 2013年被称为房地产市场化改革重启的元年，房地产长效机制也多次传出正在紧锣密鼓地设计中，业内几乎一致认为，市场分化将愈加明显，而二三线城市的地方政府也将拥有更多的调控自主权。 但现在看来，一线城市丝毫没有被放松的可能性。2013年末，住建部部长姜伟新的表态，让2014年调控方向愈加清晰，他强调，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市又要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。据一位参会代表透露，姜伟新特别强调了对2013年调控效果不满意。 引人注目的是，当时市场还在盛传广州房管局局长提出2014年要探索逐步取消限购限价等行政干预措施。但住建部会议召开后，广州房管局立即发出公告表态，重申严格执行房地产市场调控工作。 “一线城市的限购限贷限价等政策，根本不可能取消。”深圳一位央企地产高管分析称，一线不仅不会回归市场，还将全面回归到福利分房的年代，比如北京的自住型商品房，市场将转为保障和市场分配双轨制运行，目前政府已经鼓励事业单位建房子分给员工。 同时，被认为是推高地价和房价帮凶的土地财政，也难以终止。“一线城市也要靠土地财政，除了深圳。”上述龙头房企高管表示，深圳地方税收富足，是近年来唯一一个不依赖土地财政的一线城市，其它三个城市对土地依赖较大，其中广州土地收入占地方财政比例一直保持在40%左右。 然而，从2013年开始，深圳前海的建设，也开始依赖于土地，2013年前海出让的5块地，合计实现土地收益273亿元，占深圳全年卖地收入的59%。而前海可出让的土地面积有2000万平米，一平米保守按2万元算，可卖4000亿元，将极大地补充前海巨额建设资金。 同时，深圳政府也在积极盘活存量土地，并将土地拆迁任务下发到街道办每个领导手中，将土地整备任务与绩效挂钩。 谢逸枫预计，2013年全国土地出让收入有望再度超过3.2万亿元，并创下历史新高，预示2014年房价将依旧高企，一线城市土地财政会延续，主要是弥补地方债务窟窿与财政收入不足的压力。 多位房企人士分析，高位拿地的房企随时将面临着项目亏损的风险，过去被地王拖累的房企并非一两家，而在拍卖场上狂欢的开发商，也未必能笑到最后。历史总是惊人的相似。（.华.夏.时.报 .陈.小.瑛） 央企拿地卷土重来：华润置地抢地屡闯溢价率红线 “央企来了，我们就不跟着掺和了！” 福建一家民营企业负责人在华润置地以20.15亿元，溢价率高达56.41%，拿下厦门湖滨南路自行车厂地块以后，如是感慨。 泰禾集团一位负责人此前在接受记者采访时也表示，2013年下半年，泰禾又参加了十几场拿地，但是一块都没拿到，原因是国企和央企们开始积极抢地，土地市场的溢价率太高了，民营企业都拿不起了。 据记者统计发现，2013年华润置地用于拿地资金超过230亿元，其中约130亿元的土地溢价率超过50%。 频闯溢价率红线 据华润置地2013年半年报(统计截至2013年8月18日)显示，华润置地以204.37亿元的总价，在烟台、长春、广州、重庆、无锡、长沙、淄博、太原、深圳等城市新增了九宗土地储备，合计计容面积为398.99万平方米。 2013年下半年，华润置地在日照、厦门、西安、合肥等城市继续拿地。 2013年12月13日，湖滨南路原自行车厂地块经过131轮激烈搏杀后，由华润置地有限公司旗下公司Boom Go Group Limited竞得，成交价20.15亿元，溢价率56.41%。该地块将建设成地铁枢纽型高端城市综合体，地上建筑楼面价为8054.84元/平方米，地上地下总建筑面积的平均楼面价为6712.09元/平方米。 此前，2013年9月26日，合肥新站区XZQTD130号居住类地块吸引了11位竞买人的抢夺，最终由华润置地以456万元/亩，总价约5.17亿元竞得，溢价率高达75.38%；楼面地价达到了2442.84 元/平方米。 而让人印象更深刻的是，2013年8月16日，华润置地以109亿元、62.2%(起始价67.2亿元)的高溢价率竞得的深圳前海第三宗地块，并造就了深圳总价地王。这一价格高出了竞争对手世茂房地产19亿元之多。 按照国土资源部等部委此前的规定，为了抑制土地价格过快上涨，地方城市出让土地溢价率超过50%就需上报给国土资源部。随后，国资委也发了有关规定，禁止央企参与和制造“地王”，干扰房地产市场调控。 一位不愿具名的证券分析师表示，2010年，一二线城市严格执行限购、限贷政策，彼时华润置地开始加大对三四线城市布局，2010年华润置地新进入扬州、唐山等6个三四线城市。2011年，华润置地新进入南京、常州、盐城等8个城市，除了南京外，也都为三四线城市。 由于华润是央企，而且有雄厚的资金实力，其为规避北京这样的房地产调控核心区，而转战到二三线城市，一度让很多城市地价应声上涨，而其不断高价击败当地开发商，也让诸如文章开头所述的厦门夺地类似的案例，一再发生。 高价地未必能赚钱 不过，三四线市场的消费能力和增值空间却并不如人所愿。 2013年下半年，华润置地公告称，公司将逐渐使拿地重心回归一二线城市。上述证券分析师表示，华润置地2013年项目毛利率下降很厉害，在过去的3年里，毛利率经历了三级跳，原因就是很多地块是高价拿的，而三四线城市项目又卖不上价格。 随着华润全面回归一二线城市，厦门这样的城市，又称为华润置地高溢价拿地的对象。而对于华润置地2014年是否回归大本营北京大规模拿地，华润置地有关人士不置可否。 实际上，屡屡高溢价率拿地在政策和市场方面都存在较大风险，即使在一些发展情况较好的二线城市，也是如此。 政策层面上，在2009年-2010年内，国资委就已经明令央企不能当地王，要求所有被列入重点监控的地王项目，国土资源部和地方国土资源局都会重点监控，防止出现闲置问题，从开工到竣工，进行线上和线下的监测。 而华润置地在获取的土地中，溢价率超过50%的地块不在少数，这类地块大部分是重点监控地块，囿于监管部门的严控，这样的地块也不可能被闲置太久，以拖延开工来换取土地升值。 而在房地产市场方面，同样存在一些不确定因素。 以厦门为例，国家统计局发布的数据显示，从2012年6月份到2013年11月份，厦门房价已经连续18个月环比上涨，而11月份厦门新建住宅均价已高达18400元/平方米，排名全国第五，仅次于北京、广州、深圳和上海。 但在房价不断攀升的同时，限制房价过快上涨也成为厦门的调控重点。 2013年成为厦门房地产政策最密集发布的一年。如厦门版“国五条”要求对二手房征收20%个税、“厦六条”要求二套房首付提高到七成、《厦门市商品房预售管理规定》则规定8层以上商品房须建成一半才可预售。 此外，厦门严格的户籍管理也将使华润置地厦门项目遭遇打击。新政规定2013年12月10日以后出让的地块都不再带户口，2016年1月1日起购买厦门商品住房不再享受“购房入户”政策。 上述不愿具名的证券分析师指出，2013年华润置地投入土地储备的资金已经超过230亿元，这大大超出了年初150亿-170亿的拿地目标，而2013年收入的地块中商用地块占很大一部分，未来如果持有运营，将十分考验华润置地的现金流能力。（.华.夏.时.报 .莫.菲） |
