| 华安证券：三中全会决定之三
土地流转 事件： 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）发布。 主要观点： 突破农村用地使用性质约束有较大难度按《决定》中的表述，农村集体经营性建设用地转让有“符合规划和用途管制”这一前提。这表明，在不改变土地性质规划前提下，农村建设用地流转无法给城市工商业、住宅带来增量土地供应。从根本上说，这是由我国所有制基础决定的，所以，未来在这一点上突破可能性小。农村建设用地流转将主要为农业发展带来土地变革机遇。 各地试点早已开展，目前安徽模式可观察农村建设用地流转试点早就开始。此前，比较有代表性的有重庆、成都的地票模式，深圳模式、温州模式，嘉兴的两分两换模式等等。其中，重庆、成都的地票模式对改变农村用地使用性质形成实质上的突破，后来停止；而温州模式在县域内允许土地流转，并允许农村宅基地在非城镇户籍中流转，这事实上可以看作新一轮“土改”的重要样本。 安徽模式的关键在于土地流转新机制与宅基地退出补偿激励机制。目前安徽模式比较明确的是农村集体资产折股量化，但在土地规划改变，农村土地如何流转用于城市建设方面，具体方式尚不明确；这一环节重点将是政府土地收储的收益分配方式。这个过程如何体现《决定》精神“与国有土地同等入市、同价同权”，并“合理提高个人收益”，值得继续观察。 主要机会在于土地价值重估，长远有利于规模化农业发展和增加农民收入土地流转方面投资机会主要来自于三条线：1）土地价值重估；2）规模化农业发展；3）农民收入增加以后给消费、公共服务等领域带来的需求增长。 土地价值重估将是最主要短期机会。目前全国许多地区已经开展这方面试点工作，此前有的模式，如重庆地票模式，并不符合现行法律与政策方向，因此无疾而终。在三中全会《决定》公布后，便于各地更清楚中央政策方向和原则，试点夭折概率降低。土地价值重估机会确定性更强。 农村建设用地流转长远来看，有利于发展规模化农业。目前许多农业公司，囿于土地因素，扩张受限。建立城乡统一的建设用地市场，推进农村土地流转，有助于这些企业发展规模化经营。 另外，“合理提高个人收益”长远来看将增加农民收入，提升他们的消费、公共服务等方面需求。 航天证券：农村土地流转又是一次制度创新 任何事物的产生都有其背景，土地流转的发生也不例外。在土地承包经营比较效益较低、农村二、三产业的发展和劳动力的转移、耕地相对集中有利于实现农业现代化和满足不断增长的工业化和城镇化对土地的需求的背景下，土地流转应运而生。 由于农村土地分为农业用地和非农用地（宅基地和非农经营用地），土地功能的差异导致其流转方式也存在一定的差异。农业用地的流转方式主要有土地互换、土地出租、土地入股和股份合作等，非农用地主要采用置换和指标挂钩的方式流转。 土地流转可提高市场对土地配置的效率，既可以满足城镇化和工业化对土地日益增长的需求，又可有效保护耕地。土地流转保护了农民合法权益，使其获得更多的土地增值收益，改善收入分配结构，提高内需水平。土地流转可提高农业生产比较效益，是早日实现农业现代化的必由之路。 信达证券：土地流转的大蛋糕 近期土地流转概念已成市场的大热门。所谓的土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。现阶段我国农村集体土地使用权不能通过市场流转，导致农村土地流转面临着一系列制度和操作障碍，规模生产难以实现。 2013年国务院发展研究中心课题组发布了题为《新一轮改革的基本思路和行动方案》的研究报告，其中将“深化土地制度改革”列为新一轮八大改革重点领域之一。 报告认为“现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。”，而新一轮土地制度改革的目标是“建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。”报告亦在具体实施层面提出了六大建议。 一是提供平等保护土地产权的制度基础设施，在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处臵权、抵押权和转让权。二是构建平等进入、公平交易的土地市场，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系；完善土地租赁、转让、抵押二级市场。三是建立公平共享的土地增值收益分配制度；对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体系。四是建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。五是建立国有土地资产经营制度和土地融资制度。改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。六是建立以权属管理和用途管制为核心的现代土地管理体制。 上述措施比较全面的描述了新一轮“土改”的主要内容，尽管各方面争议很多，但“土改”或是本届政府必须完成的任务。据业内人士估计，全国13亿亩可承包土地的流转价值总量在50万亿至80万亿元之间，如果政策能够持续稳步的推进，土地流转概念的崛起或刚刚开始。 |
