总览全局,深化改革 . 11月15日,新华社发表了十八届中央委员会第三次全体会议关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,作为中国国民经济体系中重要的组成部分,随着更多深化改革方案的逐步出台和实施,房地产行业格局将会发生深刻的变化。 土地政策--打破城乡二元结构 . 在《决定》中有关于城乡一体化的建设意见,从建设城乡统一的建设用地市场,到健全城乡发展一体化体制机制,逐步打破城乡二元结构。以保障城乡人民利益为前提,盘活存量,解决目前城镇化发展。土地改革与土地承包权益的流转,将会带动城镇化进程的进一步加快。耕地规模效应的增加,会促使劳动力的转移,在农业人口市民化,中小城市户籍限制逐步放开等政策的配合下,城镇化进程将会带来需求的上升。 金融、税制改革--市场化与制度化 . 完善的金融市场体系会为房地产行业的发展提供更加理想的平台,而汇率以及利率的市场化会重新分配当前的社会投资份额,长期对于平稳房价有及其重要的意义。税制改革方面,关于房地产税收的表述已经提到了立法的阶段,这符合我们前期预期。房地产市场未来在国民经济和国计民生中所起到双重作用,一方面,行业要保障人民生活需求;另一方面行业对于经济社会发展全局起到存进作用。 二胎政策--二次人口红利 . 由于单独二胎政策的开放,近两年每年新增城镇人口150万人左右,新增的配套的住宅面积约为5000万方,约占商品房住宅销售面积总量的5%。长期测算结果显示,增加“单独二胎”放开后人口红利在20年后将会增加房地产住宅销售面积13%左右,此外,户均人口数量增加,大户型销售占比将会有所提升。 投资策略:对于目前市场的看法我们仍然维持前期观点,目前地产行业仍然处于小周期中下降的轨道,估值缺乏弹性,建议维持“标配”。 风险提示:近期市场销售有所影响。 |
